典型房產企業(yè)發(fā)展環(huán)境分析與當前建議-資料下載頁
2025-01-21 14:26本頁面
【正文】 在市場上行期間，存貨是未來增長的動力；在市場下行期間，存貨則是損失的源泉。而金地現(xiàn)有約 存貨，銷售額僅為 120億左右。 35 標桿企業(yè)深度分析 金地深度分析 金地銷售情況略好于市場平均水平，銷售回款足以應付企業(yè)基本運營。 銷售面積 （萬平方米） 銷售金額 （億元） 累計銷售面積（萬平方米） 累計銷售金額（億元） 面積 同比 金額 同比 20221 % % 20222 20223 % % 20224 % % 20225 % % 20226 % % 20227 % % 20228 % % 20229 % % 202210 % % 逆勢下，能取得如此成績已經(jīng)實屬不易。 36 C. 應對建議篇 市場趨勢判斷 企業(yè)策略建議 37 市場趨勢研判 傳導效應 本次房地產市場調整具有鮮明的傳導效應 各層面的傳導效果 城市層面： 一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 需求層面： 改善性需求 豪宅需求 剛性需求 物業(yè)層面： 住宅 土地 商辦 38 市場趨勢研判 調整周期判斷 種種跡象表明，中國房地產市場已進入重度調整階段。大致可以用 “ 三九 ” 的眼光來解讀市場 “ 一九 ” ： 2022年 9月， “ 9 27” 政策的出臺成為市場發(fā)展的轉折點； “ 二九 ” ： 2022年 9月，期盼中的 “ 金九 ” 沒有出現(xiàn)，市場進入中度調整階段的趨勢已經(jīng)很清晰； “ 三九 ” ： 2022年 9月，期待市場探底，出現(xiàn)拐點 市場轉折點 2022年 9月 2022年 9月 調整通道清晰 2022年 9月 期待市場出現(xiàn)拐點 39 市場趨勢研判 市場反轉條件 中國整體房地產市場回暖需具備經(jīng)濟、金融、股市、政策、價格、輿論六大方面條件 市場回暖需具備 的 6大條件 40 經(jīng)濟形勢向好 需要經(jīng)濟發(fā)展重轉入正常 軌跡，世界經(jīng)濟局勢保持 穩(wěn)定，國內經(jīng)濟形勢出現(xiàn) 積極信號 金融環(huán)境放松 金融環(huán)境向好，房款 貸款政策 股票市場復蘇 股票市場見底反彈，社會 大眾購買力得以恢復 國家政策支持 需要國家在開發(fā)、建設、交 易繼續(xù)加大政策扶持力度， 以及信貸融資等方面對企 業(yè)出臺各類支持政策 價格繼續(xù)回調 在售項目價格實質性下調， 回到相對合理程度，以此 激活消費者的購買欲望 社會輿論導向 社會輿論導向開始往積極 方面報道，如網(wǎng)絡、報紙、 電視等各個渠道的報道 均有利于樓市發(fā)展 市場趨勢研判 市場力量分析 對于各個不同區(qū)域市場來說，市場回暖的時間主要取決于內因和外因的共同作用 外因 VS 內因 環(huán)境 核心：整體經(jīng)濟 關系 核心：市場供求 經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展走勢 金融環(huán)境發(fā)展走勢 股市行情走勢 國家政策扶持力度 城市內部購房需求結構 城市房地產價格下調水平 地方政府對政策執(zhí)行力度 地方政府獨有的救市政策力度 國際經(jīng)濟形勢、中國整體經(jīng)濟發(fā)展狀況 如何，股市能夠見底反彈，均決定了居 民的購買欲望能否恢復，居民購房支付 力能力能否提高。 內因決定了各區(qū)域市場能否及時回 暖，購買需求結構是一個關鍵因素， 是城市房地產市場能夠自救的決定 性因素。 41 市場趨勢研判 典型城市風險 各典型城市后市風險度評價 類型 城市 風險 高度風險城市 風險最高 武漢、哈爾濱、福州、廈門、 西安、杭州、成都等 未來供過于求局面明顯，市場存量規(guī)模大，消化周期長 風險次高 天津、深圳、蘇州、連云港、大連、 威海、文登等 未來市場供應量大，市場消化周期較長 中度風險城市 風險中度 北京、南京、寧波、無錫、鄭州、 長春、太原、長沙、南寧、沈陽等 未來市場供求關系適度，消化周期長度中等 低度風險城市 風險次低 上海、廣州、重慶、昆明、?？?、 濟南、常州等 未來市場供應量較小，供求關系較為平衡，消化周期相對較短 風險最低 貴陽、合肥等 未來市場供應量小，供求關系平衡，消化周期短 42 市場趨勢研判 典型城市風險 09年典型城市商品住宅市場消化周期列表 單位：月 城市 三季度末市場可售面積（萬平方米 四季度末預計可售面積（萬平方米 ） 09年預計供應量 （萬平方米 ） 前一年 前半年 前三個月 平均成交量（萬平方米 ） 消化周期（月） 平均成交量（萬平方米 ） 消化周期（月） 平均成交量（萬平方米 ） 消化周期（月） 上海 1100 沈陽 1201 84 南京 678 34 深圳 567 北京 1360 1350 101 成都 1019 39 37 福州 306 杭州 752 20 16 天津 715 武漢 780 注： 09年住宅消化周期 = (08年末市場存量 +09年預計供應量 )/近期平均成交量 43 近期文登市場反映 類型 代表項目 表現(xiàn) 原因 波瀾不驚 御臨華府 瑞恒水岸新城 價格未有大起落、未有大型營銷動作 項目前期銷售較多，考慮老客戶因素 震蕩較大 銀河花園 華新園 降價幅度較大，達 15%以上 規(guī)模較大，資金壓力嚴峻 觀望中前進 山川文苑 文馨花園 逆市漲價， 50元 /平米以上 原價較低，漲后價格仍有一定競爭力 逆市開發(fā) 柳岸御府 文峰花園 多層居住項目，建筑規(guī)模較大 拿地較早，被動開發(fā) 逆市飄紅 金領山莊 鐵通房產 銷售業(yè)績居文登房地產市場前列 價格非常低，為文登價格最低之列 44 企業(yè)應對策略建議 典型企業(yè)策略 企業(yè)狀況 策略總綱 土地策略 開竣工策略 銷售策略 融資策略 類型 當前特征 特大型 （如萬科、中海外等） 錢地平衡 經(jīng)營積極穩(wěn)健、適度控制規(guī)模 發(fā)展西、北，逢低吸納 以銷定產，加強研判 積極營銷，但避免大規(guī)模促銷 正常融資，力求股權融資 機會型 （無典型特征企業(yè)， 如瑞成置業(yè)） 地多錢少 尋找合作伙伴， 加強現(xiàn)金回收， 強力控制規(guī)模 停止任何拿地，積極尋求退地 市場前景不良區(qū)域應跑完現(xiàn)貨，停止生產 降價促銷，安全為上 積極融資，控制負債 錢多地少 安全為上，等待市場回暖，杜絕抄底情緒 市場環(huán)境較好城市逢低吸納 選擇市場 穩(wěn)健營銷 控制融資 錢地平衡 逐步發(fā)展，現(xiàn)金為王； 多頻次推出活動營銷 穩(wěn)步前行， 謹慎獲得 放緩節(jié)奏， 謹慎放量 批量出售， 穩(wěn)妥出售 正常融資 精品型 （如仁恒、綠城等） 錢地平衡 適度控制規(guī)模，放慢擴張腳步 尋找機會，逢低吸納 適度放慢節(jié)奏， 調低目標 穩(wěn)健營銷，不建議大幅促銷 正常融資 商辦型 （如 SOHO、萬達等） 錢多地少 適度控制規(guī)模，控制經(jīng)營風險 尋找機會，逢低吸納 控制節(jié)奏 穩(wěn)健營銷 正常融資 45 數(shù)據(jù)來源： ? 《 中國房地產報 》 ? 《 中國財經(jīng)報道 》 ? 《 上市公司統(tǒng)計年報 》 ? 《 新地產 》 ? 《 中國房地產報 》 ? 《 中國房地產 》 ? 《 中國證券報 》 ? …… 匯報結束，謝謝！
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