【正文】 點等。六、項目智能化建議結(jié)合本項目產(chǎn)品定位，先進性、時尚感是產(chǎn)品基本特色。在建筑上采用確保安全和方便的技術(shù)（“3A”智能化，一般是指CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）），按照智能化三型標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，小區(qū)的智能化要具備以下功能：安全監(jiān)控住宅的安全性是社區(qū)功能第一要素。在小區(qū)周界，住戶入戶門窗處設(shè)置周界報警探測器，防止不法分子非法侵入小區(qū)及住戶家中。若有該類狀況發(fā)生，物業(yè)中心或住戶會及時得到報警并防范處理。同時，物業(yè)中心對公共場所實時監(jiān)控，對特殊狀況及時處理?？梢晫χv系統(tǒng)應(yīng)具備住戶與管理中心、住戶間的通訊功能，且住戶間通話具有保密功能。家居管理實現(xiàn)水、電、氣三表出戶統(tǒng)一管理。通過微機的自動檢測，計量收費，并定期與各專業(yè)公司進行數(shù)據(jù)交換結(jié)算，銀行自動劃帳。住宅耗能自動抄收系統(tǒng)，節(jié)省了管理成本，最大限度的給住戶提供方便。家居安全系統(tǒng)每個單位利用室紅外線探測器，煙感及煤感等探測器，去減少賊人的光顧，火災(zāi)及煤氣泄漏等造成對戶主的損失，而且這些探測器是與保安室連接，發(fā)生任何事故管理處也可派管理員即時跟進或是報警。可視對講門鈴此裝置容許室內(nèi)用戶和室外訪者作雙向?qū)χv，監(jiān)視器可清楚顯示來訪者，如果確認來訪者身份，只需按一下開門鍵，即可讓來訪者進入。如住戶未有回應(yīng)，則呼叫傳往管理處中心分機，由管理員處理來訪者。停車場智能閘機系統(tǒng)用戶持有住戶卡進出本區(qū)停車場，在出入車場時，駕駛員只需將住戶卡靠近智能閘機的分體讀卡器，系統(tǒng)將自動檢測分辨卡片的有效日期，為有效卡則將控制閘機閘臂上升讓車輛進出入。密碼鎖大堂入口住宅大堂入口可采用透明玻璃門設(shè)計，同時配置密碼鎖，業(yè)主可通過智能卡加安全密碼開門進入。這樣，一則可以省卻業(yè)主增多配帶鑰匙的麻煩；二則，業(yè)主在受到威脅下被迫開門時，即可通過求救密碼，暗中聯(lián)系保安。幢式閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)大廈的電梯與各層電梯間，均裝有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，確保每一層、每一戶的家居安全，讓業(yè)主感受到本大廈既舒適又安心。全幢式背景音樂整幢大廈包括住宅大堂以及各層的電梯間都配以統(tǒng)一的背景音樂，讓住戶感覺到住在家里就象住在星級酒店一樣。第五章 景觀園林設(shè)計環(huán)境設(shè)計建議：只有景觀設(shè)計與建筑設(shè)計的高度結(jié)合，才能形成完整的設(shè)計作品，才能形成整體性與震撼性效果。項目控規(guī)明確規(guī)定用地范圍內(nèi)原有山體、水面（地塊地塊1）建筑容積率為零，給項目開發(fā)的經(jīng)濟性帶來很大限制，但同時也為項目營造突出的山水景觀優(yōu)勢并以整體內(nèi)環(huán)境優(yōu)越彌補建筑間距不足1H的缺陷帶來機會。我們建議的環(huán)境設(shè)計原則是：以山水中軸為區(qū)內(nèi)景觀中軸線，以歐式造園手法重點開發(fā)山體、水濱，通過各種雕塑、壁畫及其他園建形成濃郁的佛羅倫薩藝術(shù)氣息，并以山、水連接部為節(jié)點，結(jié)合局部東方園林做法，自然擴展至小區(qū)各個組團。本項目景觀設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)鮮明的主題特色，在設(shè)計中應(yīng)突出興奮點設(shè)計這根主線，在合理安排景觀生態(tài)和觀賞效果的同時，因地制宜，巧妙設(shè)計興奮點，從總體上把握整個園林景區(qū)的審美情緒和設(shè)計基調(diào)，可以參考“二十五米理論”設(shè)計移步換景的頻率，令消費者在序幕－發(fā)展－遞進－高潮－尾聲各個階段和層次上都能保持一種較強的審美渴望，并且在各個過渡空間給人以適當(dāng)?shù)奶崾?，引?dǎo)用者按設(shè)計思路進入下一個景觀序列。細部設(shè)計是體現(xiàn)樓盤品質(zhì)感的重要手段，本小區(qū)景觀設(shè)計要特別注意各收口部位的設(shè)計和施工質(zhì)量，此外，小到園林燈飾、休閑座椅、垃圾回收箱等，都應(yīng)散發(fā)出藝術(shù)與自然的氣息。水邊的羅馬廣場（圖）濱水木棧道休閑帶(圖) 歐式小亭（圖）燈光夜景（圖）雕塑（大衛(wèi)、巴庫斯） 壁畫墻（圖） 水法（圖） 休閑座椅（圖） 垃圾回收箱空間布局原則1）空間組織立意原則園林設(shè)計必須呼應(yīng)居住區(qū)設(shè)計整體風(fēng)格的主題，硬質(zhì)景觀要同綠化等軟質(zhì)景觀協(xié)調(diào)。同時，應(yīng)運用對景、軸線、節(jié)點、路徑、視覺走廊、空間的開合等景觀設(shè)計手法，根據(jù)空間的開放度和私密性組織空間來進行設(shè)計。如公共空間為居住區(qū)居民服務(wù)，設(shè)計要追求開闊、大方、閑適的效果；私密空間為居住在一定區(qū)域的住戶服務(wù)，設(shè)計則須體現(xiàn)幽靜、浪漫、溫馨的意旨。2）體現(xiàn)地方特征原則園林設(shè)計要充分體現(xiàn)地方特征和自然特色，意即無論采用何種風(fēng)格的園林，都要結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?、生態(tài)等特點，同時居住區(qū)景觀還應(yīng)充公利用好區(qū)內(nèi)的地形地貌特點，塑造出富有創(chuàng)意和個性的景觀空間。3）點線面相結(jié)合的原則環(huán)境景觀中的點，是整個環(huán)境設(shè)計中的精彩所在，這些點元素經(jīng)過相互交織的道路、河道等線性元素貫穿起來，點線景觀元素使得居住區(qū)的空間變得有序。在居住區(qū)的入口或中心等地區(qū)，線與線的交織與碰撞又形成面的概念，面是居住區(qū)中景觀匯集的高潮。點線面結(jié)合的景觀系列是居住區(qū)景觀設(shè)計的基本原則。在規(guī)劃中，傳統(tǒng)空間布局手法已很難形成有創(chuàng)意的景觀空間，必須將人與景觀有機融合，從而構(gòu)筑全新的空間網(wǎng)絡(luò)：l 親地空間，增加居民接觸地面的機會，創(chuàng)造適合各類人群活動的室外場地和各種形式的屋頂花園等等。l 親水空間，居住區(qū)硬質(zhì)景觀要充分挖掘水的內(nèi)涵，體現(xiàn)翡翠湖的水文化，營造出人們親水、觀水、聽水、戲水的場所。l 親綠空間，硬軟景觀應(yīng)有機結(jié)合，充分利用車庫、臺地、坡地、宅前屋后構(gòu)造充滿活力和自然情調(diào)的綠色環(huán)境。l 親子空間，居住區(qū)中要充分考慮兒童活動的場地和設(shè)施，培養(yǎng)兒童友愛、合作、冒險的精神。生態(tài)概念此生態(tài)不僅指生物學(xué)上定義，還應(yīng)包括心理層面。就是不僅具有純生物學(xué)意義上的生態(tài)，還應(yīng)該利用植物造景來滿足人們心理上的對大自然的渴求。環(huán)境的均好性環(huán)境的均好性是提高商品化住區(qū)的特征，新世紀(jì)住區(qū)要求盡可能使各家都能獲得良好的居住環(huán)境。首先要強調(diào)住區(qū)環(huán)境資源的均好與共享。對于住區(qū)內(nèi)的清澈的水景，層疊的樹影、秀麗的山景等，在規(guī)劃設(shè)計時要盡可能讓更多住戶均享。在地塊條件限制時，則應(yīng)做出彌補措施，創(chuàng)造人工景觀環(huán)境。其次，要強調(diào)歸屬領(lǐng)域的均好。也就是每家都能分配到一個較貼近的領(lǐng)域空間，這個空間雖然不屬于哪家私有，但卻能很方便的享受和利用，而且也被大家所認可。因此應(yīng)該強化圍合性強、環(huán)境要素豐富、安靜安全的半私有的院落空間，供居民在景色宜人的環(huán)境中親切交往。第三，要強調(diào)的是居住物理環(huán)境的均好，要使每個家庭都能獲得良好的日照、采光、通風(fēng)、隔聲和朝向，在規(guī)劃設(shè)計時就要保證有效的日照間距，引導(dǎo)夏季主導(dǎo)風(fēng)向的流通，阻檔冬季寒風(fēng)的侵襲，隔絕外來噪音的干擾以及創(chuàng)造具有溫馨和親切的視覺環(huán)境。銷售周期：根據(jù)桂林房地產(chǎn)市場態(tài)勢，本項目每期推出產(chǎn)品較保守估計在半年內(nèi)消化完畢。第六章 銷售部署與計劃一、銷售策略通過嚴(yán)謹(jǐn)，可行的銷售計劃確保按期完成銷售任務(wù)，根據(jù)循序漸進的銷售鋪排，制定不同程度的銷售策略。在貨量安排及目標(biāo)確定上一方面考慮要制造整合后上市的沖擊波，按開發(fā)的具體情況，以中價入市，在品牌初始階段制造銷售事件，培育良好的現(xiàn)場銷售氣氛，為后期銷售打開缺口和樹立信心；另一方面緊密結(jié)合產(chǎn)品的內(nèi)外賣點以及各種公關(guān)活動來分布推售存貨量，因此在貨量安排上我們確定“吸引眼球、制造熱點、突破常規(guī)、全面營銷”的推廣出貨方針。二、銷售時機房地產(chǎn)市場瞬息萬變，誰能占領(lǐng)先機搶先入市，誰就有最大的機會成為贏家。但是，另一方面，要銷售取得好成績又必須要做好充分的前期資料準(zhǔn)備，以及要有良好的工程進度配合，方能確保項目的銷售能順利進行。為了保證能讓本項目推出市場即能一炮而紅，一則要能顯示發(fā)展商的實力雄厚，二則讓客戶能在優(yōu)美的景觀中親身體現(xiàn)未來的生活環(huán)境，將更有說服力，更容易引起購買欲望。根據(jù)項目的工程進度預(yù)計，結(jié)合傳統(tǒng)的市場旺銷時節(jié)，設(shè)定開盤時間定為：2005年5月1日三、銷售階段劃分 銷售時段劃分根據(jù)目前市場形勢對本項目第一期的銷售工作作出以下初步計劃安排：第一階段：內(nèi)部認購（2005年3月底起至4月底）第二階段：公開發(fā)售（2005年5月1日起到5月底）第三階段：持續(xù)銷售期（2005年6月至8月底）第四階段：清貨期（2005年9－10月） 第一期銷售計劃根據(jù)各項工作的預(yù)計進度編制第一期的銷售計劃表：時間貨量工程環(huán)境配合銷售策略2005年3月底至4月底地塊4南側(cè)及臨穿山路共8幢11層小高層及產(chǎn)權(quán)式酒店、商鋪l 售樓部完工l 售樓部包裝完成l 臨漓江路裙樓外立面完工l 水景、山體主景觀完成l 以當(dāng)時周邊競爭性樓盤的整體均價上浮5－10％為定價依據(jù)發(fā)售。l 通過專家論壇、主題研討方式制造輿論，引發(fā)社會強烈關(guān)注。2005年5月1日至5月底正式發(fā)售，加推臨漓江路的三幢及產(chǎn)權(quán)式酒店南面的2幢住宅樣板房完工 一期工程封頂l 開盤強勢入市l(wèi) 進行大范圍的樓盤炒作l 現(xiàn)場系列促銷活動l 針對外地及相關(guān)行業(yè)銷售的活動全面鋪開l 加推部分上浮8~12%進行發(fā)售2005年6月至7月底已推出部分的尾貨加推地塊4的2幢湖景小高層l 酒店大堂、會所裝修完成l 外立面部分顯現(xiàn)l 組團園林動工l 加推貨量價格上浮10~15%l 舉辦公益性的活動，提高樓盤的美譽度l 每周舉辦促銷性活動2005年8月至年底一期剩余的所有貨量促銷二期開盤準(zhǔn)備一期交樓服務(wù)準(zhǔn)備l 一期建設(shè)全面完成l 各項基本配套設(shè)施全面安裝、運轉(zhuǎn)l 樓盤文化內(nèi)涵基本成型l 貨尾促銷l 以一期的建筑外立面、工程質(zhì)量景觀效果等，作為二期建設(shè)的樣板。l 二期地塊7銷售均價可在樓盤首推價格的基礎(chǔ)上上浮15%開盤，以一期保留單位和疊加別墅的高價對比促進銷售。l 總結(jié)一期銷售實際情況制定更為完整的二期銷售計劃l 業(yè)主活動，為二期的銷售蓄勢備注：開盤后的階段性銷售策略視當(dāng)時的具體情況再另作調(diào)整。產(chǎn)權(quán)式酒店起源于上世紀(jì)70年代，一位瑞士人將酒店的使用權(quán)分時段出賣給一部分有錢人，取得了雙贏的生財之道。之后這種經(jīng)營模式于上世紀(jì)90年代流入中國，逐步演變成為極具中國特色的產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店屬于旅游房產(chǎn)，一般都位于著名的旅游城市、景色優(yōu)美的旅游區(qū)或國際知名的會務(wù)中心。其常規(guī)做法是酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，在交完銀行按揭貸款后，購房人最終取得房屋產(chǎn)權(quán)。目前，我國的產(chǎn)權(quán)式酒店項目有200多個，遍布25小省市、自治區(qū)、直轄市。近年的產(chǎn)權(quán)式酒店成為中產(chǎn)階級繼本宅、別墅之外在風(fēng)景區(qū)內(nèi)置辦的第三居所，一個“家以外的另一個休閑娛樂，放松身心的家”。因項目所在地已具備了經(jīng)營開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的先決條件：先天性的旅游資源、招商引資的會展中心、獨特的內(nèi)部環(huán)境、高新開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境支持。產(chǎn)權(quán)式酒店的設(shè)計設(shè)計建議:由于建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店的地塊在樓盤的門戶位置上,而又是最先開發(fā)的部分,所以在設(shè)計上一定要把整個樓盤的主題觀點濃縮其中,讓客戶能從產(chǎn)權(quán)式酒店的設(shè)計感知以后開發(fā)的住宅部分的宏偉與精致，從直觀上一步到位提升后期樓盤的整體形象和價格。產(chǎn)權(quán)式酒店的策略：l 在明年5月1日前開始內(nèi)部認購，我們要在明年桂林的旅游旺季到來前進行預(yù)售，利用旅游的大好時機進行推廣，可節(jié)約大量的宣傳費用及起到有效的宣傳作用。l 通過產(chǎn)權(quán)式酒店提升后期開發(fā)的住宅整體形象，有利于住宅部分走高檔的路線。l 可借鑒“唐人街“的做法。首先選好一個有名氣的酒店管理公司，然后通過首期先付二成樓款，余款做八成二十年供款的方式進行銷售。l 產(chǎn)權(quán)式酒店由于貨量并不多，每個套間的具體景觀相差不大，所以建議一次性推出全部的貨量出售。產(chǎn)權(quán)式酒店的目標(biāo)客戶群：l 桂林本地的投資類客戶。由于桂林得天獨厚的旅游資源，再加上七星開發(fā)新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展前景，使投資客會高度關(guān)注本區(qū)域樓盤的動態(tài)，我們用首期只付二成的金額進行銷售，相信會吸引小本投資者的關(guān)注。l 本地從事旅游業(yè)的企業(yè)、公司，及南方（廣州、深圳、上海等）的各大旅行社。豐富的游客資源，使各大旅行社投資酒店業(yè)，收取可觀的收益成為可能，同時也能給本項目以后的正常營運提供比較高的入住率。l 周邊地區(qū)的投資者。在這二年的桂林地產(chǎn)銷售中，周邊客戶的消費力相當(dāng)之高，七星區(qū)的發(fā)展前景可進一步推動他們購買欲望。l 珠三角港臺客商、港澳地區(qū)客戶。通過專題推介會，宣傳本項目的收益可觀性，吸引該地區(qū)的客戶群。這對提高樓盤的形象及酒店的后續(xù)經(jīng)營將有非常大的好處。四、開盤策略項目開盤前的資金投入已經(jīng)很大，宣傳力度也會較大，因此順暢的開局至關(guān)重要。綜合項目的人居特點和目標(biāo)買家的心理因素，結(jié)合我們操盤的成功經(jīng)驗，我們建議采用認購登記、輪籌發(fā)售的方式進行開盤以達到熱烈火爆的認購局面，造成區(qū)域市場的轟動。輪籌的好處l 有利于充分讓買家、炒家入場，并通過其進行口碑傳播，迅速擴大品牌知名度，并制造社會轟動效應(yīng)。l 利于制造緊張的氣氛，促進成交并帶旺售樓部的銷售人氣。l 有利于收集客戶資料，作為銷售數(shù)據(jù)的積累資料，也便于后期對其進行追蹤，采取各個擊破的策略促其成交。l 為樓盤后續(xù)的銷售提供有效的客戶資源，減少后期銷售的成本開支。輪籌的具體操作時間做法2005年3月底至4月底誠意金的收集階段，每個單位誠意金3000元，繳交者可以獲得折扣優(yōu)惠，越早交款折扣越大，并可自由轉(zhuǎn)讓，吸引更多的人參與。2005年5月1日發(fā)售當(dāng)天現(xiàn)場采用搖珠的方式抽取選購房子的先后順序，進行短時的限時選購，盡快促成交易，帶動銷售人氣。價格策略及控制軌跡基于本項目為大型住宅小區(qū)，建筑周期長，而每階段的銷售部署必須結(jié)合本項目的實際工程進度、園林建設(shè)水平、整體形象包裝的效果而定。因此本項目價格定位以市場為依據(jù)，結(jié)合項目的客觀情況展開，敝司建議采用：中開——高走——進一步高走——回落——平收的控制軌跡。中開——要通過前期的細致工作將樓盤的整體