【正文】 發(fā)展有較大的空間和消費(fèi)力，該區(qū)域目前的消費(fèi)群體開始發(fā)生了明顯的變化，以往該地區(qū)除了少量桂林市周邊城鎮(zhèn)的客人之外，一直以桂林市當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)為主，如今該區(qū)域的置業(yè)者當(dāng)中，賀州、柳州客開始占有相當(dāng)?shù)谋壤?，而且還有上升的趨勢(shì)，以致該區(qū)域樓盤的銷售情況良好，目前市場(chǎng)上在售的樓盤不多，而且都在銷售尾貨，如天香佳園目前推售的是剩下的18套單位，恒祥花園只余下少量復(fù)式單位……2）價(jià)格分析本區(qū)域隨著交通和各種市政配套的日益完善，區(qū)域樓盤的素質(zhì)不斷提升，價(jià)格也隨之逐漸升高。區(qū)域目前主要在售樓盤受區(qū)位、配套、樓盤素質(zhì)等因素影響，銷售均價(jià)在1900~3200元/平方米之間。鳴翠新都是今年推出的新樓盤，憑借營(yíng)造良好的市場(chǎng)品牌及新加坡風(fēng)情的園林建筑布局和較好的性價(jià)比，銷售狀況十分理想，銷售均價(jià)在樓市中達(dá)到3200元/平方米的銷售均價(jià)，比去年相比有較大的漲幅。而部分新推出的單體樓如三星大廈，由于市政的利好及配套的成熟，銷售價(jià)格也可去至2800元/平方米。隨著配套設(shè)施的逐漸完善、產(chǎn)品質(zhì)素提高和消費(fèi)群體的結(jié)構(gòu)變化，七星高新開發(fā)區(qū)的板塊價(jià)格還存在上升的空間，不久的將來(lái)將會(huì)成為高檔樓盤的集中地。3）戶型分析今年在推樓盤主要是鳴翠新都、桂林國(guó)展購(gòu)物公園。買家以本地的消費(fèi)者及投資客為主。其銷售的主體面積以三房二廳120~180平方米為主。二房二廳的在建比例相對(duì)較少，這個(gè)中的原因是由于桂林當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)慣所致，居住面積相對(duì)要求房大廳大為主。因此，今年該區(qū)域的樓盤推出的單位面積以三房二廳較為集中，四房單位及復(fù)式單位為附。具有投資價(jià)值的小戶型及酒店式公寓開始熱銷。桂林是一座歷史悠久的旅游名城，每年吸引人數(shù)眾多的外地游客，從而促進(jìn)了酒店業(yè)的興旺。促使短期租賃市場(chǎng)的興起和小戶型單位需求的增大。鳴翠新都、陽(yáng)朔唐人街等樓盤的產(chǎn)權(quán)式酒店將房地產(chǎn)與酒店成功嫁接，自開售以來(lái)在極短的時(shí)間內(nèi)全部售馨，給桂林地產(chǎn)業(yè)注入了生機(jī)與活力。4）項(xiàng)目附近樓盤的主力戶型三房單位是本區(qū)域的主力戶型。和項(xiàng)目相接的四個(gè)樓盤中，恒祥、七星花園、天香佳園的三房比例高達(dá)65%以上，而三星大廈的三房約在50%左右，并附以二房及單間的套間。因此三房單位是本區(qū)域的主力戶型。（五）區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景經(jīng)過桂林市政府一系列規(guī)劃措施的出臺(tái)和實(shí)施，如會(huì)展中心、桂林體育館、桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)、桂林新火車始發(fā)站等的建設(shè)使七星區(qū)的各大樓盤備受買家及投資者的追捧。項(xiàng)目位于該區(qū)域的中心組團(tuán)核心地帶，緊鄰國(guó)際會(huì)展中心，成為最大的受益者。在遠(yuǎn)期規(guī)劃上，國(guó)際會(huì)展中心一帶還將發(fā)展成為低密度的城市中心區(qū)，具有高品質(zhì)的景觀環(huán)境。這個(gè)以會(huì)展中心為核心的城市中心區(qū)，憑著其高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、高科技、人文文化、居住素質(zhì)，未來(lái)發(fā)展無(wú)可限量?。┖罄m(xù)量分析經(jīng)過今年大半年的消化，本區(qū)域目前大多數(shù)在售樓盤的可售量都不多，再加上桂林市特有的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)限制房屋供應(yīng)量的政策，在短期內(nèi)只有七星花園三期、碧水康城等樓盤供貨，市場(chǎng)的供求比例在合理的空間內(nèi)運(yùn)行。小結(jié)：1. 區(qū)域的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展使七星區(qū)的人口、尤其是高素質(zhì)人口不斷增多；2. 七星區(qū)未來(lái)城市新中心的前景、高新區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)使市區(qū)、周邊城鎮(zhèn)的人們?cè)敢獾皆搮^(qū)域置業(yè)、發(fā)展，而使該區(qū)域的目標(biāo)銷售人群進(jìn)一步充實(shí)；3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未進(jìn)入文化營(yíng)銷階段，樓盤主題表現(xiàn)力不強(qiáng)，在以文化論輸贏的市場(chǎng)上為本項(xiàng)目留下了占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)的空間；4. 七星區(qū)市場(chǎng)地位的提高和項(xiàng)目周邊高素質(zhì)人口的增長(zhǎng)為本項(xiàng)目營(yíng)造高品質(zhì)、高品味、主題鮮明的生活社區(qū)提供了市場(chǎng)需求基礎(chǔ)。三、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析個(gè)案一：彰泰●鳴翠新都（1）概況 該盤位于桂林市象山區(qū)翠竹路8號(hào)，東連上海路，近火車南站，西接機(jī)場(chǎng)路，交通便利。樓盤主要由住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店組成。整個(gè)小區(qū)占地約60畝左右，總建筑面積10萬(wàn)平方米，由18棟多層及小高層建筑組成。 樓盤整體均價(jià)為3100元/平方米（毛胚），準(zhǔn)三星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店均價(jià)為5200元/平方米（毛胚），三星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店均價(jià)5500元/平方米。小區(qū)住宅總戶數(shù)約為700戶。彰泰素以打造精品著稱，它開發(fā)的鳴翠新都成為今年桂林高尚住宅中品質(zhì)和品味的代名詞，是2004年桂林新近面市的樓盤中為數(shù)不多的面積在10萬(wàn)平方米左右的樓盤新星，因其完善的規(guī)劃、適度的規(guī)模、高尚的素質(zhì)而備受矚目。（2）產(chǎn)品分析小區(qū)規(guī)劃鳴翠新都是一個(gè)為桂林城市白領(lǐng)精英打造的高尚住宅小區(qū)，它的定位決定了它的品質(zhì)不能低，決定了享受其高尚品質(zhì)的住戶必定是高品味的，所以在規(guī)劃、選料、施工工藝上特別花心思，力求做出來(lái)的產(chǎn)品符合買家的身份、品味和要求。一直以來(lái)，彰泰對(duì)待產(chǎn)品的品質(zhì)可以說到了苛刻的程度，投入了大量的心血、成本、時(shí)間還有智慧。此次推出的鳴翠新都。圣陶沙比項(xiàng)目一期更加完美、更加精彩，彰泰的鳴翠新都。圣陶沙這一項(xiàng)目采用了“全面升級(jí)”概念： 園林升級(jí)；打破邊交房邊綠化的傳統(tǒng)施工方式，重金聘請(qǐng)全國(guó)知名園林施工隊(duì)伍專業(yè)施工，新加坡風(fēng)情一次成型，完美生活完美奉獻(xiàn)。 工程升級(jí)；銷售分期施工不分期，一次性全面開工，同年交樓，避免因入住不一帶來(lái)的工程噪音，魄力更顯實(shí)力。 建筑升級(jí)；從實(shí)用角度，執(zhí)行“優(yōu)選”選材標(biāo)準(zhǔn)，靜電噴涂彩鋁窗、PPR熱熔給水管、雙衛(wèi)降板設(shè)計(jì)等新材料、新工藝大量采用，為生活品質(zhì)升級(jí)提供強(qiáng)有力支持。 戶型升級(jí)；繼一期入戶花園、下沉式客廳等創(chuàng)新設(shè)計(jì)后，鳴翠新都。圣陶沙組團(tuán)持續(xù)創(chuàng)新，戶型設(shè)計(jì)帶來(lái)無(wú)限創(chuàng)意；星光閣樓、內(nèi)庭花園、花園洋房、寬HOUSE等等，更多氣度、更多亮點(diǎn)。 車位升級(jí)；充分考慮未來(lái)交通發(fā)展趨勢(shì)，車位比高達(dá)1；，以140%的標(biāo)準(zhǔn)大大升級(jí)“普通住宅車位1；”，為住戶未來(lái)提供無(wú)虞保障。 樣板升級(jí)；首創(chuàng)桂林“工程樣板房”，全面升級(jí)傳統(tǒng)“家居樣板房”展示模式，工程質(zhì)量、建造工藝、管理流程清晰解剖，以實(shí)力證明“好房子的標(biāo)準(zhǔn)”在鳴翠新都。園林規(guī)劃該樓盤是以新加坡生活為主題的園林設(shè)計(jì)。特聘國(guó)內(nèi)知名園林設(shè)計(jì)師精心構(gòu)思，充分利用小區(qū)內(nèi)原生樹木，以環(huán)保、生態(tài)、優(yōu)雅為主題規(guī)劃園林環(huán)境。小區(qū)內(nèi)小水系縱橫蜿蜒，或依濃蔭下，或傍晚亭流水，既有水榭林徑、連廊疊石，又有多姿噴泉、綴花草坪及健身小品，在步移景換中陶冶性情。為了使整個(gè)小區(qū)保持視線的通透和盡量大限度地保留原地塊中的原生樹，在小區(qū)中心以6棟10－12層的小高層建筑拉開了達(dá)30－40米的樓間距，在小區(qū)中心區(qū)域形成開敞的組團(tuán)格局，避免了日后住戶之間的視線干擾和優(yōu)化了通風(fēng)、采光條件，同時(shí)在小區(qū)東、西兩側(cè)為6層建筑圍合小區(qū)，使整個(gè)項(xiàng)目在天際輪廓線上形成錯(cuò)落，有利于美化城市天際線。戶型分析整個(gè)樓盤以住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店組成，產(chǎn)權(quán)式酒店由金座和銀座兩棟12層建筑組成，規(guī)劃有480套左右，面積是以30平方米為主，準(zhǔn)三星級(jí)銀座均價(jià)5200元/平方米，三星級(jí)金座均價(jià)5500元/平方米。其中銀座是今年6月份投入使用，金座將于明年年底交付。住宅的戶型主要以兩房、三房、四房組成。均價(jià)在3100元/平方米，樓盤不管是100多平方米的三房?jī)蓮d還是70多平米的兩房?jī)蓮d，戶型本身的設(shè)計(jì)方正完整和緊湊合理使其室內(nèi)的利用率和實(shí)用性都非常高，在對(duì)流通風(fēng)、采光和景觀上也達(dá)到了最佳效果。該樓盤的戶型特點(diǎn)主要體現(xiàn)為：① 創(chuàng)新；超大轉(zhuǎn)角外飄窗、陽(yáng)光浴室、入戶花園、步入式衣帽間、多功能雙陽(yáng)臺(tái)、下沉式躍層、星光閣樓，創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)引領(lǐng)桂林業(yè)界潮流。② 舒適；格局方正，動(dòng)靜干濕分區(qū)合理，南北通透，自然風(fēng)穿堂入室。戶戶設(shè)有寬大陽(yáng)臺(tái)，外飄窗式凸窗把陽(yáng)光引入室內(nèi)。③ 科技；采用目前先進(jìn)的短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系，戶內(nèi)墻體可以隨意改造。短肢剪力墻的厚度為19CM，比普通墻體薄5CM，而隔音效果更佳。④ 唯美；戶型設(shè)計(jì)追求室內(nèi)室外空間的和諧，綜合所有元素包括門、窗、廊、柱、點(diǎn)、線、面、色彩、材質(zhì)、環(huán)境，營(yíng)造美的生活空間。（3）優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)發(fā)展商的品牌；說到彰泰，在桂林消費(fèi)者的心目中，它是“房地產(chǎn)名牌企業(yè)”，是一個(gè)值得信賴的地產(chǎn)品牌。“產(chǎn)品專家。服務(wù)專家”是彰泰品牌的開發(fā)理念。其核心點(diǎn)就在于，以客戶價(jià)值為核心，創(chuàng)造性地進(jìn)行資源配置與整合，為顧客提供實(shí)實(shí)在在的價(jià)值。包括；產(chǎn)品的價(jià)值，從產(chǎn)品的質(zhì)量可靠性，到居住的便利舒適性；服務(wù)的價(jià)值，使客戶體驗(yàn)增值的服務(wù)；文化的價(jià)值，使客戶不僅享受產(chǎn)品，還能提升生活品味。樓盤的設(shè)計(jì)理念；樓盤的合理規(guī)劃、經(jīng)典戶型、生態(tài)園林，使彰泰鳴翠新都成為一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，適合人居的社區(qū)。樓盤的配套；小區(qū)設(shè)有大型的會(huì)所及戶外休閑場(chǎng)所。一系列的運(yùn)動(dòng)站，休閑吧，及娛樂健身場(chǎng)所為居民提供享受豐富生活的便利。劣勢(shì)未能在精心鍛造各個(gè)部位產(chǎn)品的基礎(chǔ)上整合、提煉出令人一目了然、印象深刻的營(yíng)銷主線，對(duì)生活方式和價(jià)值理念的詮釋不夠清晰和完整。（4）銷售分析鳴翠新都于2003年4月投資興建，2004年3月正式進(jìn)入市場(chǎng)銷售期，3月28日一期正式開盤，現(xiàn)正推二期，截至目前，住宅銷售率達(dá)到85％。產(chǎn)權(quán)酒店由于定價(jià)合理，銀座已售罄，金座日前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)非常理想。消費(fèi)群的分布；鳴翠新都的客戶大多是教師、醫(yī)生、律師、企業(yè)白領(lǐng)、中小型私營(yíng)企業(yè)等知識(shí)人群，年齡集中在30－40歲左右。競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查分析表 恒祥花園樓盤名稱恒祥花園所屬區(qū)域七星區(qū) 樓盤地址廣西桂林七星區(qū)桂林市漓江路18號(hào)開 發(fā) 商中恒集團(tuán)桂林房地產(chǎn)開發(fā)公司樓盤類型電梯高層主力戶型三房二廳價(jià)格情況24004462元/平方米 均價(jià)3100元/平方米樓盤評(píng)論目前樓盤銷售已進(jìn)入尾聲，銷售情況相當(dāng)理想，總體售出率超出95%，所余套間多為頂層復(fù)式，該盤的優(yōu)勢(shì)在于地理位置的優(yōu)越。 安廈●世紀(jì)城樓盤名稱安廈●世紀(jì)城所屬區(qū)域象山區(qū)樓盤地址桂林市崇信路28號(hào)（桂林陸軍學(xué)院斜對(duì)面）發(fā)展商桂林市安廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤類型住宅占地面積46萬(wàn)平方米總建筑面積460000平方米建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格主力戶型帶入戶花園、空中花園的三房?jī)蓮d、一梯四戶高尚住宅、聯(lián)排別墅（TOWN　HOUSE）、臨江別墅樓盤均價(jià)2400元/平方米物業(yè)管理桂林市振安物業(yè)管理公司（深圳“中海物業(yè)”擔(dān)任物管顧問）配套設(shè)施超大會(huì)所、游泳池、幼兒園、便利店、大型停車場(chǎng)、親水江堤、山邊步道…樓盤評(píng)論安廈?世紀(jì)城的周邊環(huán)境得天獨(dú)厚，天生麗質(zhì)，她毗鄰桂林的母親河――漓江，旁倚高大雄偉、終年青翠的斗雞山，真山真水。安廈?世紀(jì)城由澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱建筑規(guī)劃，絕大多數(shù)樓宇均南北朝向，使漓江的風(fēng)景盡量滿足于所有的業(yè)主，小區(qū)由多層、小高層、聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）、臨江別墅組成。目前一期已經(jīng)交付使用，二期已全面展開建設(shè)。樓盤名稱：彰泰 鳴翠新都樓盤名稱彰泰 鳴翠新都所在區(qū)域象山區(qū)樓盤地址翠竹路8號(hào)(香江飯店以西800米)發(fā)展商桂林彰泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司樓盤類型住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店總建筑面積100000平方米建筑風(fēng)格新加坡風(fēng)情主力戶型三房?jī)蓮d帶入戶花園，三房?jī)蓮d一衛(wèi)，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，兩房?jī)蓮d樓盤均價(jià)2600元/平方米配套設(shè)施泳池，車位300個(gè)，地下停車場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，會(huì)場(chǎng)（包括兒童會(huì)場(chǎng)均包括）樓盤評(píng)論彰泰集團(tuán)，是臺(tái)灣背景的財(cái)團(tuán)， 1992年起在桂林投資房產(chǎn)業(yè)，組建“桂林彰泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司”，鳴翠新都是目前桂林市區(qū)建筑較為精致的中型住宅小區(qū)，建筑的外立面及園林的建造理念較為接近北京、上海、深圳等大城市的新潮，一、二期的住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店銷售均較為理想。 樓盤名稱：佳信自由時(shí)代樓盤名稱佳信自由時(shí)代所在區(qū)域象山區(qū)樓盤地址桂林市中山中路發(fā)展商佳信房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積1770多平方米總建筑面積約10000㎡樓盤類型商用樓建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格公寓式商住樓主力戶型單間（37~50㎡）商鋪（40㎡~700㎡）物業(yè)管理桂輝物業(yè)公司配套設(shè)施榕湖風(fēng)景區(qū)、百貨大樓、臺(tái)聯(lián)酒店、中醫(yī)院、崇善小學(xué)樓盤評(píng)論佳信自由時(shí)代位于桂林市傳統(tǒng)的商業(yè)中心(中山中路臺(tái)聯(lián)酒店南側(cè))，是桂林市中山中路段大規(guī)模改造的最后一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。整棟大廈1—3層規(guī)劃用作商場(chǎng)，4—11層規(guī)劃用作桂林市首家家庭式酒店公寓，房間103間。碧水康城樓盤名稱碧水康城所在區(qū)七星區(qū)樓盤地址桂林七星區(qū)穿山東路西面體育運(yùn)動(dòng)中心南面發(fā)展商桂林市信昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商桂林市金典營(yíng)銷廣告策劃有限公司占地面積55035平方米總建筑面積96700平方米樓盤類型住宅建筑風(fēng)格追求典雅,溫馨,輕盈,流暢的建筑造型.主力戶型三房二廳 樓盤主題文化純水景，運(yùn)動(dòng)休閑生活社區(qū)小區(qū)環(huán)境大面積的水景打造水居文化。近百種植物,規(guī)劃組成六個(gè)不同景觀區(qū),塑造特色園林,綠化率達(dá)42%配套設(shè)施周邊配套設(shè)施一應(yīng)具全23路公交車直達(dá)體育中心,甲天下廣場(chǎng),會(huì)展中心,國(guó)貿(mào)展覽中心,廣西師范大學(xué),桂林旅游?？茖W(xué)院,喜洋洋超市,國(guó)展購(gòu)物公園,觀光酒店,菜市,醫(yī)院,銀行,郵局等......樓盤評(píng)論現(xiàn)在暫還沒有公開發(fā)售，在進(jìn)行內(nèi)部登記認(rèn)購(gòu)，反映良好。樓盤名稱：山水陽(yáng)光城樓盤名稱山水陽(yáng)光城所在區(qū)域疊彩區(qū)樓盤地址桂林市北極廣場(chǎng)西發(fā)展商桂林市泰鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司占地面積總建筑面積102130㎡樓盤類型住宅主力戶型三房二廳二衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)、二房二廳一衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)小區(qū)環(huán)境道路、綠化率45%，飛流直下的山體瀑布、貫穿小區(qū)中軸的水景園林、各組團(tuán)間的主題園林使業(yè)主產(chǎn)生居于公園中的優(yōu)越情感。物業(yè)管理桂林市和興物業(yè)管理有限責(zé)任公司配套設(shè)施老年活動(dòng)室、社區(qū)健康會(huì)所、門球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池等等。樓盤評(píng)論小區(qū)設(shè)置有豐富的健康配套設(shè)施,