【正文】 小眾營銷，帶動現(xiàn)場人氣 第四階段： 第三階段： 第一階段： 第二階段： ?各階段銷售推廣實操細化方案（因貴司沒有提供明確工程節(jié)點，時間暫定為我司認為理想推盤時間） 賣點整合 全面認知 促使購買 市場造勢 引發(fā)關注 刺激購買 賣點整合 全面認知 促使購買 銷售促進 市場炒作 延續(xù)熱度 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12163 ?項目整體銷售面積去化比例預測 市場鋪墊期： 銷售海報發(fā)放達到 10000份以上。 內部認購期： 意向客戶達到 150組左右。 公開發(fā)售期： 銷售比例達到推出總銷售面積的 30%以上。 調整強化期： 銷售比例達到推出總銷售面積的 70%以上。 尾盤銷售期： 銷售比例達到推出總銷售面積的 90%以上 . 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12164 戶型 推出套數(shù) 去化套數(shù) 去化率 小高層 44 40 90% 多層一樓 8 7 88% 多層二樓 8 8 100% 多層三樓 8 8 100% 多層四樓 8 8 100% 多層五樓 8 6 60% 多層六樓 8 5 55% 聯(lián)排 23 22 95% 合計 115 104 90% ?項目第一期產品去化預測表 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12165 ?各階段推廣媒體投放建議 第四階段：二批開盤及持續(xù)銷售 第一階段：蓄水 ? 現(xiàn)場：活動易拉寶、售樓處及工地圍墻包裝 ? 活動：戶外巡展活動，周邊派單。 ? 媒體：報紙、網(wǎng)絡、短信、 DM… 。 第二階段：一批開盤 ? 現(xiàn)場：活動易拉寶、售樓處及工地圍墻包裝、街道橫幅 … ? 活動：開盤活動，周邊派單。 ? 媒體：網(wǎng)絡、報紙、短信、 DM。 第三階段：開盤強銷期 ? 現(xiàn)場：活動易拉寶、售樓處及工地圍墻包裝 . ? 活動：業(yè)主品牌活動。 ? 媒體：短信、網(wǎng)絡等小眾媒體傳播方式。 ? 現(xiàn)場：活動易拉寶、售樓處及工地圍墻包裝、燈桿旗 … ? 活動：業(yè)主品牌活動、開盤活動。 ? 媒體：戶外短信、網(wǎng)絡、 DM等小眾媒體傳播方式。 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12166 五大推廣執(zhí)行戰(zhàn)略 —— 展示戰(zhàn)略 —— 蓄客戰(zhàn)略 —— 推售戰(zhàn)略 —— 價格戰(zhàn)略 —— 開盤戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12167 展示戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12168 外 圍 展 示 在后續(xù)項目推廣過程中，因項目是泰州市遠郊項目，如何正確的引導客戶從市區(qū)到達現(xiàn)場以及促使周邊人群對項目的初步了解現(xiàn)場包裝就顯得尤為重要。 建議在市場引導期間增加圍墻噴繪廣告，制作從江州北路到項目的引導路旗廣告，現(xiàn)場圍墻包裝突出項目整體風格展示，現(xiàn)場營銷中心門前放置明顯的引導標識。 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12169 售 樓 處 展 示 售樓處是項目形象的一個重要展示場所，也是一個重要的獨特廣告載體。因此做好工地周邊和接待中心的包裝，以給客戶留下深刻的印象，是爭取客戶在第一時間成交的重要手段。 建議本案在道路旁臨時搭建售樓處，包裝外立面、安放道路彩旗以及樹立精神堡壘，都將在前期對本案加大了廣告宣傳力度。 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12170 蓄客戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12171 設 立 外 展 咨 詢 點 對于本案而言，設立外展咨詢點可以快速有效了解目標客群的購房需求，為項目蓄水打下基礎。 活動時間：根據(jù)實際工程節(jié)點而定 設立地點：項目周邊（森北、森南、物流園區(qū)） 巡展安排：安排 12個巡展小組在指定區(qū)域布點，每組 1名置業(yè)顧問，多名派單人員。一人登記，多人進行派單。 禮品準備：制作相對便宜的小禮品，用于外展咨詢的時候派發(fā)給客戶。 可適當安排幾場路演活動，吸引目標人群關注 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12172 蓄 客 方 式 本案作為郊區(qū)項目，如何利用營銷手段吸引目標客戶，造成短時間內關注和選定本項目，以下是本司建議的蓄客方案 ；（具體方式以項目最終確定為準） ?蓄客主題： VIP限量卡 5000元抵 10000元 / “日進百金 ” ?目的：設置限量的 VIP卡給客戶造成一種緊迫感，人為制造緊張熱銷的氛圍。 ?優(yōu)惠方式：購卡可享受 5000元抵 10000元，并從購卡開始至開盤當日，可享受每天增值 100元的優(yōu)惠，并享受優(yōu)先選房的權利。 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12173 價格戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12174 鑒于現(xiàn)階段泰州整體及區(qū)域房地產市場分析，以及競爭個案天賜園價格（實際成交聯(lián)排 4600，多層 3100）分析，我司認為本案應采取的價格戰(zhàn)略如下： 多層 3000，小高層 2900，聯(lián)排 4500 低開高走戰(zhàn)略，小幅快頻提升項目價格 低價入市取得轟動效應，迅速去化一期房源，襯托搶購熱銷場面。后期通過“小幅頻調” 保證了開發(fā)商的收益，在增強已購客戶對本案的信心，迅速建立人脈銷售鏈的同時，促進后期房源的銷售，利用客戶 “買漲不買跌” 的心理達到 “羊群效應” 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12175 產品 均價（元 /平方） 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 車庫 多層 3000 3000 3080 3150 3040 2900 2830 無 待定 小高層 2900 2750 2780 2810 2840 2870 2900 2930 2960 2990 3120 3150 待定 聯(lián)排 4500 4500 產品銷售價格預測表 以上具體價格根據(jù)項目最終確認方案進行相應調整。 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12176 推售戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12177 每期推售房源應遵循立體搭配、少量多批原則 總體按兩次推，根據(jù)銷售情況進行調整，可進行多次加推，同時進行價格的提升。 推售房源的安排應根據(jù)市場的變化而靈活調整 總體分兩期 開發(fā)推售 推售房源應當根據(jù)項目工程進度適當劃分 分期開發(fā)將會在一定的程度上避免產品落后、符合市場需求的開發(fā)規(guī)律，更大限度上滿足市場需求，降低市場開發(fā)風險。 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12178 開盤戰(zhàn)略 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12179 ?開盤前期 通過前期有效實用的宣傳，傳遞項目及產品信息，圈地本案目標客戶 是維持廣大人流到訪的主要方式之一，是項目核心表現(xiàn)； 區(qū)域 +全城 關注 最終達到轟動的區(qū)域市場效應。 房商網(wǎng) —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 P12180 提報完畢，謝謝聆聽！ Thank you !