【導讀】德州市位于山東省西北部，是魯西北、冀東南地區(qū)的區(qū)域中心城市。積1萬余平方公里。德州建成區(qū)面積近50平方公里，人口近50萬人。德州歷史悠久，屬龍山文化發(fā)祥地之一，距今已有4000多年的歷史，秦漢以來一直為歷代州府縣衙駐地。照充足，年平均氣溫℃，無霜期220天，年平均降水600毫升，適宜多種動植物生長。德州物產(chǎn)資源豐富。已探明石油儲量2億噸，天然氣儲量15. 億立方米，煤炭儲量億噸。方米，年可引黃河水25億立方米。立方米，調(diào)蓄2億多立方米。材、食品等8大門類25個行業(yè)為主的工業(yè)體系。德州農(nóng)業(yè)發(fā)展情況，全市農(nóng)業(yè)人口425萬人。成為全市的一大支柱產(chǎn)業(yè)，被國家列為全國6大秸桿養(yǎng)牛示范區(qū)之一。目前，全市各類市場共772處，其中年交易。額超過億元的87處。全市十大商品流通部門(集團)完成銷售收入171億。較快，市場秩序不規(guī)范。2020年已達到億元，預計2020年將高達5億元。場資料顯示，德州市中心房價自去年至今，上漲了近300元/㎡。人口增長使住宅需求更加旺盛

　　

【正文】 員 老市區(qū)政府機關(guān)、事業(yè)單位青年公務員 老市區(qū)企事業(yè)單位青年職員 B、中層及中層以上改善居住條件的購房者（占 60％） 政府機關(guān)、事業(yè)單位中層管理者 企業(yè)中高層管理者 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 46 頁 企事業(yè)單位中高層 企事業(yè)單位青年職員 私營個體業(yè)主 C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者（占 35％） 私企成功人士 高級管理層 政府事業(yè)單位高層 ※ 客源描述 中低層面解決基本生活需求的購房者： ⊙多為外地來城區(qū)工作不久或極少部分拆遷戶； ⊙ 年齡大約在 2535 歲之間，收入較同齡人稍高； ⊙ 主要 購買力在總款 10— 18 萬，面積 80— 120 ㎡之間。 中層及中層以上改善居住條件的購房者 ⊙多為政府機關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。 ⊙隨著小孩的成長和生活條件的逐步改善，換房改善居住條件的愿望越來越強烈； ⊙年齡段集中在 35－ 45 歲之間； ⊙ 有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求較 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 31 頁 共 46 頁 高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務 ⊙ 主要購買力在 18— 30 萬，面積在 120— 160 ㎡之間，屬二次置業(yè)； ⊙ 注重實用性，對房型設計、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高。 中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者 ⊙ 年齡多在 45 歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟實力，屬于二次獲多次置業(yè)。 ⊙對 工作生活環(huán)境，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍有較高要求，追求高生活品位，體現(xiàn)自己的人生價值； ⊙ 對住房要求面積在 180 ㎡或以上。 ※ 目 標 客源定位及 挖 掘 通 過 以上可以 清 楚地知道，目前德城 區(qū) 的主要 購 房者集中在企事 業(yè)單 位中 層 以上的管理者、政府公 務員 、和私 營 企 業(yè) 主 這 幾部 份 群體上，結(jié) 合本 項 目的市 場 定位和 產(chǎn) 品定位 —— 德城 區(qū) 高性價比的、具有平和力的特色 樓盤 ，所以本案的目 標 客源是以下 這 部 分人： 私 營 企 業(yè) 主 —— 生意越做越好，住房 條 件急需改善，強 調(diào) 居住的 環(huán)境舒適性和物 業(yè) 管理的周到性； 政府中 層 以上的公 務員 —— 工 資 收入不高，但灰色收入不少，二次置 業(yè) 意 識濃 厚； 各企事 業(yè)單 位的中 層 管理者 —— 對 周 圍環(huán) 境、人文氛 圍 、生活 環(huán) 境有 較 高要求，事 業(yè) 初有所成，收入 較 高。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 32 頁 共 46 頁 企事 業(yè) 高 層 管理者和 決 策者 —— 不 關(guān) 心房子的價格，追求最高的生活品味，生活品 質(zhì) ，已有 兩 套住宅， 還 在 尋 找市 區(qū) 最有特色、知名度高的 樓盤 ，以體 現(xiàn) 和自己相符的身 份 。 第四章 項 目整體建 議 整體 規(guī)劃 布局建 議 本 項 目的整體布局遵循“因地制宜”的原 則 ，所 有建筑物 都依循地 塊周 圍 的 現(xiàn) 存建筑和人造地 塊 形 狀 而建。因此 ,本 項 目在布局上可適 當 作局部性梯度跌落、 錯 落有致的格局。 從 微 觀 角度考 慮 ，地 塊 呈 較規(guī)則 的多 邊 形， 規(guī)劃較 容易，根據(jù) 這 一特性，可 將 地 塊劃 分 為 多 個個 住宅 組團來開發(fā) ，建 議 高 層 公寓沿南面排布，這 有利于割 斷 南部平排平房的 視覺帶來 的反面影 響 ，地 塊 北 側(cè) 和西 側(cè) 以多 層為 主，多 層 中部分按采光效果和 棟間 距布列部分小高 層 ，形成 錯 落有致的感 覺 ；建 議 中 間 的 試驗樓 不予保留，此 區(qū) 域可建成中心地 帶 的 綠化 組團 及中庭景 觀 ， 既 保障各 單 元的采光、通 風 等重要物 業(yè)條 件，又提供了 開闊 的景 觀視 野，其所體 現(xiàn) 的是生 態(tài) 建筑形式和健康家居的生活理念。 從單 體建筑 來說 ， 為 了降低小 區(qū) 建筑覆蓋率，增大 綠 化景 觀 面 積 ，提升 項 目整體品 質(zhì) 形象，建 議 在 滿 足上述布局要求的基 礎(chǔ) 上，留出足 夠 的土地 資 源用于 綠 化景 觀 的建 設 。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 33 頁 共 46 頁 建筑 風 格及建筑形式建 議 本項目建筑風格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進新的設計理念，品有別于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味，這樣才可具有市場競爭力。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 34 頁 共 46 頁 幾種可供參考的建筑立面和建筑形式 我們建議，本項目的建筑風格應與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風格為主調(diào)，借鑒江浙 一帶的風格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框等）和建筑色彩，使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。 建筑形式： 外立面力求簡約、大方，暖色調(diào)為主，具有親和力，線條流暢，加大采光面 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 35 頁 共 46 頁 積。 江浙一帶頗為流行的的立面風格 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 36 頁 共 46 頁 ◇ 屋頂在做好防水、隔熱的同時，運用現(xiàn)代感的建筑符號形成建筑的肢體語言，使整個建筑顯得飄逸、流暢。靠近中央景觀區(qū)的單元可在景觀朝向上做觀景封閉陽臺，在強調(diào)人與自然對話的 同時，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟效益； ◆ 因本小區(qū)所針對的客戶群年齡跨度較大，建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用穩(wěn)重的米黃或磚紅色的暖色調(diào)，不同組團可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍、赭石等比較中性的色調(diào)中選擇，各組團可在統(tǒng)一中求變化，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷； ◇ 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； ◇ 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對比較為鮮明的色彩把各組團區(qū)分開來，使建筑色彩更加豐富； ◆ 建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構(gòu)件建議購買成品構(gòu)件，抓住 一種風格，把味道做足。 (3)建筑細部建議 建筑設計充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設計要恰到好處； ◇ 充分考慮空調(diào)位設計，盡量能與建筑相結(jié)合，預留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。 ◇ 樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對講門，提升樓盤檔次； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 37 頁 共 46 頁 ◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)； 第三節(jié) 戶型面積配比建議 經(jīng)過對德城區(qū)主要 競爭個案的詳細調(diào)查，結(jié)合目前德城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，考慮本項目目標客戶群以實用為主，建議項目整體以緊湊的實用型為主，具體配比如下： 戶型配比圖15%30%35%20%2房1廳1衛(wèi)（80－90M2） 2房2廳1衛(wèi)（90－100M2）3房2廳1衛(wèi)（100－120M2） 3房2廳2衛(wèi)（110－130M2） 第四節(jié) 小區(qū)規(guī)劃布局及出入口建議 小 區(qū)規(guī)劃 布局在遵循 總 體 規(guī)劃 布局的基 礎(chǔ) 上，在“ 錯 落有致“中體 現(xiàn) 小區(qū)內(nèi) 部 環(huán)藝 景 觀 的 優(yōu)勢 。 ? 建筑布局可不設大面積集中綠地，更多采取“房前屋后”的綠化景觀。 ? 小區(qū)中心區(qū)域可以設立社區(qū)活動廣場，豐富居民的業(yè)余生活，給他們溝通和交流的場所。 ? 規(guī)劃綠化布局的同時，考慮地上停車位的選址，可以采用植草磚鋪 設 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 38 頁 共 46 頁 停車位， 加大了綠化面積同時，也滿足了停車的需要。 ? 一期入口建議可與東部聯(lián)興嘉和居的東西通道貫通，同時照顧人車分流的需要，其他入口可以在南面規(guī)劃道路規(guī)劃完善后做小區(qū)出入口。 第五節(jié) 小區(qū)的物業(yè)管理及智能配套建議 就本 項 目目 標 客 戶 群體的置 業(yè)傾 向而言，影 響 其置 業(yè)決 策的不 僅僅 是小 區(qū)環(huán) 境和住宅空 間 ，社 區(qū) 的品牌形象、生活品 質(zhì) 也是其所 關(guān) 注的。因此，建 議 社 區(qū) 服 務應與項 目周 邊設 施互 補 ，所提供的便利性和舒適性 應切合目 標 客 戶 群體的生活方式和生活 習慣 。 依據(jù)小 區(qū) 的 規(guī) 模，小 區(qū) 的公共配套 應 有： 會 所、幼 兒園 、小 學 、健身器材、 診 所、 郵 局代 辦處 、 銀 行 儲 蓄所、超市等； 我 們 建 議 除了以上配套外， 還應 配 備 的 設 施和服 務 有： ? 配套 設 施建 議 ： 服 務設 施：幼托中心、美容中心、健康理 療 中心、洗衣房、 24 小 時便利店 運動設 施： 建 議 引入 溫 泉水，做四季 溫 泉游泳池， 多功能 運動場 、 戶外 兒 童游 戲場 會 所 設 施：壁球 館 、 桌 球房、健身房、棋牌室、 閱覽 室、 親 子活 動 中心、咖 啡吧 、中西餐 廳 、 網(wǎng)吧 、多媒體 視 聽室 中國最大的