【正文】 1．5%1%1．5%0．5%2% 口碑效應(yīng)1．5%0．5%1．5%0．5%% 與名門權(quán)重標(biāo)配24%14%23%9%30% 2）、底層+二樓整體（均價(jià)）據(jù)我們市場(chǎng)走訪情況觀察，紅谷灘在售商業(yè)臨街鋪銷售狀況不甚理想，對(duì)外雖然宣稱銷售已有一定的進(jìn)展，但透過(guò)對(duì)已購(gòu)買店面的業(yè)主電話溝通，我們基本已確定，大多數(shù)個(gè)案銷售率只有可憐的百分幾百分十幾，有的個(gè)案因?yàn)樯虡I(yè)面積不多，趨于小型化，純粹自給的小社區(qū)店面，銷售率看似很高（體量的渺小暫時(shí)達(dá)到一定的銷售率），自此，我們按預(yù)期銷售的70%來(lái)均衡，樂(lè)觀的銷售價(jià)格進(jìn)行制定衡量?？杀葮潜P價(jià)格、達(dá)初步完成意向（70%）及權(quán)重樓盤名稱銷售均價(jià)完成意向權(quán)重比較值江信國(guó)際花園908070%23%1462商城。世紀(jì)村900070%14%882萬(wàn)達(dá)星城905070%24%1596859070%9%541濱江豪圓900070%30%1890比較得出的價(jià)格6371定價(jià)分析：1）、濱江豪園系綠地開(kāi)發(fā)品牌產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)時(shí)間段早以及，社區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，因同時(shí)間段可比性樓盤有限，故得出以上結(jié)論作為參考，可在確定的價(jià)格上做適當(dāng)上浮。2）、市場(chǎng)整體情況為全南昌市各區(qū)域商業(yè)均價(jià)，考慮名門世家實(shí)際地段位置等情況，由市場(chǎng)比較法確定的均價(jià)為6371元/平方米 收益還原法定價(jià)收益還原法權(quán)重設(shè)定： （社區(qū)型商業(yè)因其功能性上的特點(diǎn)，導(dǎo)致投資者購(gòu)買的主要權(quán)衡點(diǎn)為租金回報(bào)的水平、業(yè)態(tài)規(guī)劃、社區(qū)規(guī)模、租賃管理水平等，而非地段、位置、商家品牌，故收益還原應(yīng)占到較大比重，確定為70%。）定價(jià)說(shuō)明：因名門世家地段在紅谷灘新區(qū)中心區(qū)偏外，靠近新建縣，現(xiàn)入駐率較低，故收益率按照6%計(jì)算來(lái)反推售價(jià)；公式為：預(yù)設(shè)租金底價(jià)*12（個(gè)月）/6%=可支撐售價(jià)，并按照8%遞增計(jì)算來(lái)年租金紅谷灘新區(qū)中心區(qū)商鋪一樓租金均價(jià)普遍3040元/平米，二樓2025元/平米，三樓租金均價(jià)1015元/平米（走訪店主所得數(shù)據(jù)）,目前紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍還基本處于磨合期，實(shí)際租賃價(jià)格達(dá)不到上述列價(jià)，據(jù)走市調(diào)情況說(shuō)明，大多數(shù)個(gè)案商鋪?zhàn)赓U情況不理想，基本處于空置狀態(tài)。雖然鋪面將在2007年出售，但購(gòu)買商鋪屬于長(zhǎng)期投資行為，故不以第一年租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出的售價(jià)為準(zhǔn)，因現(xiàn)租賃合同期限多為35年，以保守的態(tài)度計(jì)算，以2009年可支撐的售價(jià)計(jì)算此方法的最后均價(jià)。2009年紅谷灘新區(qū)商鋪符合市場(chǎng)走向均價(jià)：1）、一樓商鋪均價(jià)（3042）x 12/6%x(1+8%)2=（計(jì)算依據(jù)最高值42元）2）、二樓商鋪均價(jià)（2026）x 12/6%x(1+8%)2=(計(jì)算值依據(jù)最高值26元)3）、因名門世家目前沒(méi)有3樓店面，此不做參考最后得出總均價(jià)（+）/2=216。 各定價(jià)方法綜合確認(rèn)均價(jià)按照先前所述：市場(chǎng)比較法30%的權(quán)重及收益還原法70%權(quán)重測(cè)算均價(jià)：　價(jià)格權(quán)重價(jià)格結(jié)果市場(chǎng)比較63711911收益還原合計(jì)1第四章：結(jié)論篇依據(jù)一：南昌市2007年上半年非住宅銷售狀況分析n 2007年上半年南昌市在存量房交易中，紅谷灘新區(qū)非住宅（存量房）。銷售空間不大，對(duì)比市中心及其他板塊，紅谷灘新區(qū)非住宅銷售還存在一定的緩存空間；n 紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍目前還處于萌發(fā)期，真正支撐利益氛圍的基點(diǎn)還需要一定的時(shí)間的觸發(fā)。依據(jù)一：南昌市近三個(gè)月非住宅銷售情況n 2007年6月8月份，南昌市區(qū)非住宅商品房銷售均價(jià)略有上揚(yáng)，漲幅不大，銷售量逐步降低；n 南昌市6月份總銷售非住宅間數(shù)573年,；n 南昌市7月份總銷售非住宅間數(shù)434年,；n 南昌市8月份總銷售非住宅間數(shù)508年,；n 銷售面積比例以小面積戶型為主要支撐點(diǎn)，銷售間數(shù)有所增加，銷售面積呈下滑趨勢(shì)。依據(jù)二：紅谷灘新區(qū)目前商業(yè)可支撐的租賃市場(chǎng)及銷售情況n 紅谷灘新區(qū)租賃市場(chǎng)普遍偏低，且空置率高（幾乎為零，個(gè)別例外），與南昌市其他板塊租賃市場(chǎng)存在很大的差距；n 租賃情況是否良好直接與售價(jià)掛鉤，租賃率低下是造成紅谷灘新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)售價(jià)偏高而無(wú)市的最直接原因；n 紅谷灘新區(qū)個(gè)案銷售情況普遍不理想，主要以小戶型鋪面銷售為主；n 紅谷新區(qū)未能及時(shí)銷售出去的鋪面原因有3點(diǎn)：1）、單價(jià)過(guò)高；2）、面積龐大；3）、鋪面結(jié)構(gòu)有一定的局限，實(shí)際使用利用率太低；4）地理位置不理想。本案所處地段也不容樂(lè)觀，商業(yè)氛圍目前很不理想。依據(jù)三：本案市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析n ，勉強(qiáng)分一杯羹（差強(qiáng)人意）！2007年下半年預(yù)計(jì)上市的商業(yè)項(xiàng)目將多達(dá)數(shù)十來(lái)個(gè)，供應(yīng)面積量將突破30萬(wàn)平方米，市場(chǎng)渺小，供料龐大，又將是新一輪的價(jià)格戰(zhàn)爭(zhēng)；n 從上述資料統(tǒng)計(jì)紅谷灘新區(qū)非住宅商業(yè)面積未來(lái)供應(yīng)量將高達(dá)45萬(wàn)平方米；n 本案必須面臨的以下問(wèn)題：紅谷灘商業(yè)氣息不濃，商業(yè)項(xiàng)目眾多延后推盤銷售；由于生活配套的不完善，現(xiàn)狀周邊入駐人氣不足，住宅空置率高；本案商業(yè)總量約5萬(wàn)㎡，體量不小，單間面積龐大，需考慮主營(yíng)業(yè)種定位的聚客號(hào)召力及租售比例問(wèn)題。依據(jù)四：市場(chǎng)比較法（權(quán)重30%）n 對(duì)5個(gè)可類比個(gè)案重點(diǎn)市場(chǎng)對(duì)比，以實(shí)際成交量及預(yù)設(shè)銷售目標(biāo)得出本案整體均價(jià)為6371元/平方米依據(jù)五：收益還原法（權(quán)重70%）n 依據(jù)六：本案上市策略對(duì)價(jià)格的影響分析n 以目前紅谷灘新區(qū)杯水車薪的市場(chǎng)而言，本案商鋪首批面世與否成功，將直接影響到后續(xù)銷售，名門世家商業(yè)總體量在本案所處地段周邊是唯此一家，首期銷售受挫，將直接影響受眾對(duì)本案投資價(jià)值的信心。n 一個(gè)項(xiàng)目的成功與否在項(xiàng)目開(kāi)盤銷售階段就已基本看到大趨勢(shì)。房地產(chǎn)因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭(zhēng)取一炮而紅，否則項(xiàng)目再有前景，也可能難以為繼、中途夭折。所以我司強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)銷售的短時(shí)間內(nèi)的大量成交，強(qiáng)調(diào)以快打慢。n 紅谷灘新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)處于商業(yè)物業(yè)發(fā)展的萌發(fā)期，建議本案本著“短、平、快”的戰(zhàn)略需要，定價(jià)宜采取“穩(wěn)健適中”策略，時(shí)刻占據(jù)市場(chǎng)主動(dòng)，確保銷售成功?！窘Y(jié)論】：通過(guò)上述綜合分析，我們建議名門世家社區(qū)商鋪商鋪整體均價(jià)為：(6371 x ) + ( x ) = 7463元/㎡≈7500元/㎡本案最終確定均價(jià)為7500元/平方米，與前面市場(chǎng)（6月8月），市場(chǎng)容易接受，可行性很強(qiáng)，紅谷灘新區(qū)做為商業(yè)萌發(fā)初期，以強(qiáng)勁的后續(xù)增值空間以高出南昌整體市場(chǎng)均價(jià)10%左右的行情是市場(chǎng)比較認(rèn)可的。通過(guò)上述數(shù)據(jù)的分析，我司建議一樓均價(jià)10000元/平方米，二樓均價(jià)以5000元/平方米，對(duì)于特殊地段價(jià)格上揚(yáng)幅度大，地理位置偏差比較大的地方我們以更低的價(jià)格先造勢(shì)（在整體均價(jià)不變的情況下）。最后結(jié)論：名門世家得出符合市場(chǎng)的整體初步均價(jià)：7218元/平米附件：南昌市近三個(gè)月來(lái)非住宅銷售情況(表1)—200年6月份日期成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)7月1日217月2日337月3日287月4日347月5日467月6日　　　7月7日　　　7月8日　　　7月9日337月10日367月11日247月12日217月13日　　　7月14日　　　7月15日　　　7月16日97月17日747月18日177月19日217月20日167月21日　　　7月22日107月23日177月24日97月25日67月26日3874917月27日77月28日　　　7月29日17月30日447月31日28合計(jì)573 南昌市近三個(gè)月來(lái)非住宅銷售情況(表2)—200年7月份日期成交套數(shù)面積均價(jià)7月1日211450．397605．587月2日331663．277863．157月3日281434．508047．467月4日342376．385215．177月5日463305．375532．347月6日7月7日7月8日8425．556352．547月9日332127．33604．267月10日363604．616613．637月11日241371．345155．737月12日211313．785465．327月13日7月14日7月15日13443．687495．747月16日95254．117月17日747月18日177月19日217月20日167月21日7月22日107月23日177月24日97月25日67月26日3874917月27日77月28日7月29日17月30日447月31日28合計(jì)4346038．38南昌市近三個(gè)月來(lái)非住宅銷售情況(表3)—200年8月份日期成交套數(shù)面積均價(jià)8月1日158月2日118月3日268月4日　　　8月5日38月6日158月7日188月8日158月9日　　　8月10日　　　8月11日　　　8月12日28月13日218月14日428月15日188月16日238月17日　　　8月18日　　　8月19日158月20日188月21日568月22日508月23日178月24日238月25日　　　8月26日78月27日238月28日288月29日208月30日208月31日22合計(jì)508