【正文】 50200㎡30%一樓38二樓30店鋪7月28日試營業(yè)目前經(jīng)營狀況：不良 燈具借助洛陽建材市場的配套洪城燈具市場省家電市場600050100㎡65%25店鋪?zhàn)饨疠^低，入住率較高經(jīng)營狀況：較好燈具借助家電市場的配套家居類香江家俱城青山路4000010400㎡100%38110 賣場店鋪規(guī)模大，品種齊全，經(jīng)營狀況：良好家具停車場、銀行迎賓國際家俱廣場迎賓大道3000050300㎡95%4050和1015 賣場店鋪具有一定的規(guī)模、檔次。諸多項(xiàng)目(豐和新城2萬㎡、世貿(mào)中心地塊14萬㎡、㎡、萬達(dá)星城3期1萬㎡、㎡、泰耐克國際金融大廈5萬㎡、㎡、㎡、㎡、㎡㎡等項(xiàng)目)待嫁閨中，商業(yè)延后推盤，南昌僅紅谷灘新區(qū)商業(yè)未來供應(yīng)量將超過45萬平方米。憑借前期銷售住宅時(shí)，蓄集起大量有商鋪購買意向的客源，時(shí)機(jī)成熟再開閘放水順勢(shì)銷售商鋪。（5）本案商業(yè)總體總述本案商業(yè)營銷問題點(diǎn)分析◎商氣細(xì)弱：紅谷灘商業(yè)氣息不濃，商業(yè)項(xiàng)目眾多延后推盤銷售。 2)、小鋪面因臨街，總價(jià)低而得到市場的普遍認(rèn)可。是只表面的銷售業(yè)績，在300平米以上的店面銷售也是空頭支票。在回報(bào)這塊普遍偏離實(shí)際，使得大多投資客對(duì)目前售價(jià)缺乏信息。（3） 面積在50100㎡層高7米以上成規(guī)則長方型熱銷原因：這類型商鋪由于樓層高可內(nèi)置兩層不會(huì)受到高度的制約，樓下做店面樓上作辦工用，適合自用型商家經(jīng)營要求。u 紅谷灘新區(qū)07年下半年商業(yè)入世樓盤綜合指標(biāo)案名體量地段區(qū)間優(yōu)勢(shì)價(jià)格趨勢(shì)對(duì)本案威脅度博泰江濱☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆紅谷凱旋☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆聯(lián)發(fā)廣場☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆陽光楓情☆☆☆☆☆☆☆☆☆……小結(jié)：觀察以上表格統(tǒng)計(jì)分析，名門世家未來面臨的威脅不容樂觀，紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍在起步階段，如此多體量的商業(yè)大盤和小盤蜂擁而至，對(duì)去化比率而言，是個(gè)不小的難題，且大多數(shù)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在07年下半年10月12月底陸續(xù)推出。216。216。216。 商鋪所處地理位置/商鋪總平圖216。針對(duì)名門世家（住宅）前期的推廣定位等等，我們最終建議依據(jù)市場對(duì)比法，結(jié)合實(shí)際，在確保利潤回報(bào)的基點(diǎn)上做到快速去化，爭取頭次銷售達(dá)到奇跡，在業(yè)內(nèi)傳為佳話……。此次定價(jià)針對(duì)萬達(dá)星城、江信國家花園、商城。W劣勢(shì)： 1）紅谷灘新區(qū)入住率低下，商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足，導(dǎo)致本案社區(qū)商業(yè)氛圍形成仍需時(shí)日；2）本案商業(yè)自有性質(zhì)（單間面積龐大，總價(jià)過高；一、二層連接導(dǎo)致去化難度增大）令本項(xiàng)目初期的推售會(huì)面臨較大的阻力；3）商業(yè)街項(xiàng)目定位尚未明確，市場關(guān)注度及投資者信心有待提升。通常全新住宅區(qū)商鋪的培育期在35年之間，且住宅區(qū)人口集聚速度的快慢將直接影響經(jīng)濟(jì)效益。世紀(jì)村、金融街商業(yè)、濱江豪圓的商業(yè)相似性確定了相關(guān)權(quán)重，以下是加權(quán)統(tǒng)計(jì)結(jié)果：（資料來源：南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)及市場走訪2007年8月1531號(hào)）權(quán)重說明：地段、開發(fā)實(shí)力、周邊人氣（商業(yè)氛圍）、周邊環(huán)境（環(huán)境污染、交通、綠化等）、樓盤品質(zhì)、售罄狀況等 1）、同質(zhì)競爭力個(gè)案權(quán)重設(shè)定樓盤對(duì)比名門世家權(quán)重設(shè)定（100%）參數(shù)萬達(dá)星城商城世紀(jì)村江信國際花園金融街濱江豪園地段2%2%2%1%2%開發(fā)商實(shí)力3%1%2．5%3%3%人流量2%1%1．5%0．5%3%商業(yè)氛圍2%0．5%0．5%0．5%3%樓盤品質(zhì)3%0．5%3%1．5%3%售磬情況1%0．5% 0．5%0．5%3%交通3%3%3%0．53%生活配套1．5%1%1．5%%入住率0．5%0．5% 0．5%0．5%% 景觀2%0．5%1．5% %升值潛力1．5%1%2%0．5%%環(huán)境污染1%1%0．5%%物業(yè)管理1．5%1%1．5%0．5%2% 口碑效應(yīng)1．5%0．5%1．5%0．5%% 與名門權(quán)重標(biāo)配24%14%23%9%30% 2）、底層+二樓整體（均價(jià)）據(jù)我們市場走訪情況觀察，紅谷灘在售商業(yè)臨街鋪銷售狀況不甚理想，對(duì)外雖然宣稱銷售已有一定的進(jìn)展，但透過對(duì)已購買店面的業(yè)主電話溝通，我們基本已確定，大多數(shù)個(gè)案銷售率只有可憐的百分幾百分十幾，有的個(gè)案因?yàn)樯虡I(yè)面積不多，趨于小型化，純粹自給的小社區(qū)店面，銷售率看似很高（體量的渺小暫時(shí)達(dá)到一定的銷售率），自此，我們按預(yù)期銷售的70%來均衡，樂觀的銷售價(jià)格進(jìn)行制定衡量。）定價(jià)說明：因名門世家地段在紅谷灘新區(qū)中心區(qū)偏外，靠近新建縣，現(xiàn)入駐率較低，故收益率按照6%計(jì)算來反推售價(jià)；公式為：預(yù)設(shè)租金底價(jià)*12（個(gè)月）/6%=可支撐售價(jià)，并按照8%遞增計(jì)算來年租金紅谷灘新區(qū)中心區(qū)商鋪一樓租金均價(jià)普遍3040元/平米，二樓2025元/平米，三樓租金均價(jià)1015元/平米（走訪店主所得數(shù)據(jù)）,目前紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍還基本處于磨合期，實(shí)際租賃價(jià)格達(dá)不到上述列價(jià)，據(jù)走市調(diào)情況說明，大多數(shù)個(gè)案商鋪?zhàn)赓U情況不理想，基本處于空置狀態(tài)。銷售空間不大，對(duì)比市中心及其他板塊，紅谷灘新區(qū)非住宅銷售還存在一定的緩存空間；n 紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍目前還處于萌發(fā)期，真正支撐利益氛圍的基點(diǎn)還需要一定的時(shí)間的觸發(fā)。依據(jù)三：本案市場未來競爭環(huán)境分析n ，勉強(qiáng)分一杯羹（差強(qiáng)人意）！2007年下半年預(yù)計(jì)上市的商業(yè)項(xiàng)目將多達(dá)數(shù)十來個(gè)，供應(yīng)面積量將突破30萬平方米，市場渺小，供料龐大，又將是新一輪的價(jià)格戰(zhàn)爭；n 從上述資料統(tǒng)計(jì)紅谷灘新區(qū)非住宅商業(yè)面積未來供應(yīng)量將高達(dá)45萬平方米；n 本案必須面臨的以下問題：紅谷灘商業(yè)氣息不濃，商業(yè)項(xiàng)目眾多延后推盤銷售；由于生活配套的不完善，現(xiàn)狀周邊入駐人氣不足，住宅空置率高；本案商業(yè)總量約5萬㎡，體量不小，單間面積龐大，需考慮主營業(yè)種定位的聚客號(hào)召力及租售比例問題。所以我司強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)銷售的短時(shí)間內(nèi)的大量成交，強(qiáng)調(diào)以快打慢。最后結(jié)論：名門世家得出符合市場的整體初步均價(jià)：7218元/平米附件：南昌市近三個(gè)月來非住宅銷售情況(表1)—200年6月份日期成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)7月1日217月2日337月3日287月4日347月5日467月6日　　　7月7日　　　7月8日　　　7月9日337月10日367月11日247月12日217月13日　　　7月14日　　　7月15日　　　7月16日97月17日747月18日177月19日217月20日167月21日　　　7月22日107月23日177月24日97月25日67月26日3874917月27日77月28日　　　7月29日17月30日447月31日28合計(jì)573 南昌市近三個(gè)月來非住宅銷售情況(表2)—200年7月份日期成交套數(shù)面積均價(jià)7月1日211450．397605．587月2日331663．277863．157月3日281434．508047．467月4日342376．385215．177月5日463305．375532．347月6日7月7日7月8日8425．556352．547月9日332127．33604．267月10日363604．616613．637月11日241371．345155．737月12日211313．785465．327月13日7月14日7月15日13443．687495．747月16日95254．117月17日747月18日177月19日217月20日167月21日7月22日107月23日177月24日97月25日67月26日3874917月27日77月28日7月29日17月30日447月31日28合計(jì)4346038．38南昌市近三個(gè)月來非住宅銷售情況(表3)—200年8月份日期成交套數(shù)面積均價(jià)8月1日158月2日118月3日268月4日　　　8月5日38月6日158月7日188月8日158月9日　　　8月10日　　　8月11日　　　8月12日28月13日218月14日428月15日188月16日238月17日　　　8月18日　　　8月19日158月20日188月21日568月22日508月23日178月24日238月25日　　　8月26日78月27日238月28日288月29日208月30日208月31日22合計(jì)508