【正文】 名門世家商鋪定價(jià)建議報(bào)告第一章：市場(chǎng)篇一、南昌非住宅銷售看紅谷灘商業(yè)格局南昌總體非住宅銷售解析216。 南昌截至20052007年上半年住宅與非住宅銷售及供需數(shù)據(jù)列表分析:從投資上看,自2005年開始,商品房建造總量逐步下滑趨勢(shì), 市場(chǎng)供應(yīng)量逐年退減，銷售情況較之06年有明顯下降趨勢(shì)。原因：市場(chǎng)供應(yīng)量日趨飽和、投資客投資理念已趨于理性投資。價(jià)格及產(chǎn)品因素也有一定的影響，價(jià)格高于市場(chǎng)認(rèn)可承受度，可支撐人群降低。216。 南昌非住宅銷售市場(chǎng)近幾天成交情況(供參考) （以上數(shù)據(jù)來源：南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 小結(jié)：近半個(gè)月來，南昌非住宅均價(jià)時(shí)起時(shí)落，大盤的影響，投資熱度的理性等因數(shù)直接關(guān)系到價(jià)格的走勢(shì)。216。 南昌20052007年上半年非住宅銷售均價(jià)(截至2007年8月份)分析:自2005年以來飛住宅銷售均價(jià)是穩(wěn)步增長(zhǎng),但實(shí)際成交量不高,且主要以小戶型銷售為主，導(dǎo)致價(jià)格的表面增高。主要體現(xiàn)在非住宅購買后的空置率偏高。216。 07年南昌市非住宅交易增長(zhǎng)（數(shù)據(jù)來源：南昌房管局公布）2007年上半年南昌市非住宅銷售面積為26．49萬平方米，占商品房銷售總量的23％，較上年同期增長(zhǎng)6．77倍；在存量房交易中，非住宅交易14．88萬平方米，占總量的25％，較上年同期增長(zhǎng)3．68倍?？偨Y(jié)：雖較去年交易量有所增長(zhǎng)，但主要還是市中心大盤銷售為主。由此也預(yù)見南昌紅谷灘新區(qū)商業(yè)的不樂觀趨勢(shì)，在未來幾年時(shí)間里，紅谷灘新區(qū)將是更為激烈！216。 南昌商品房非住宅交易行情(2007年6月8月)注:南昌市6月份總銷售非住宅間數(shù)573年, 南昌市7月份總銷售非住宅間數(shù)434年, 南昌市8月份總銷售非住宅間數(shù)508年,南昌市前3個(gè)月非住宅總體銷售統(tǒng)計(jì)分析列表月份銷售間數(shù)銷售面積均價(jià)6月份5737月份4348月份508總計(jì)1515整體均價(jià)： 總結(jié)：從間數(shù)上來看，數(shù)目明顯增加，但銷售面積卻相應(yīng)的減少，足以說明后來的銷售主要以小面積的銷售為主，且均價(jià)上升空間不大，銷售面積減少了1萬多個(gè)平方（基本每個(gè)月都如此），均價(jià)上升的空間并不大，可見南昌商業(yè)市場(chǎng)供量需求關(guān)系的飽和。再來透觀紅谷灘市場(chǎng)，下半年市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)到30萬方左右的商業(yè)，與實(shí)際銷售情況嚴(yán)重脫節(jié)。216。 紅谷灘新區(qū)目前社區(qū)商業(yè)可支撐租金數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)走訪,有一定的可信度）地段 紅谷大道與廬山南大道交接處周邊 代表樓盤走訪一樓3545元/平方米　博泰江濱\豐和新城二樓2025元/平方米　三樓515元/平方米紅谷大道與紅谷6路交接處周邊代表樓盤一樓3040元/平方米濱江豪園江信國際花園商城世紀(jì)村二樓1525元/平方米三樓515元/平方米紅谷大道與紅谷8路交接處周邊代表樓盤一樓2535元/平方米萬達(dá)星城二樓1527元/平方米三樓515元/平方米豐和大道于紅谷3路交接處周邊代表樓盤一樓3545元/平方米豐和都會(huì)二樓2535元/平方米三樓1020元/平方米 總結(jié)：紅谷灘新區(qū)租賃市場(chǎng)租金數(shù)額普遍不高，直接與收益掛鉤，同時(shí)也反映了紅谷新區(qū)商業(yè)氛圍還只是處于萌發(fā)階段，想對(duì)是中心臨街商鋪還存在很大的差距，片面的反映紅谷新區(qū)在售社區(qū)商鋪普遍高于市場(chǎng)對(duì)于的租賃市場(chǎng)，價(jià)不符市的格局業(yè)已形成，也直接導(dǎo)致紅谷灘板塊商業(yè)去化在南昌整段商業(yè)去化率的很小比例的最大原因。綜合評(píng)述有可能受交易區(qū)段的影響而導(dǎo)致價(jià)格的時(shí)起時(shí)落，但總體交易情況在價(jià)格回落的同時(shí)所面臨的趨向是不改變的，以目前的局勢(shì)來看，南昌非住宅下半年銷售將迎來激烈的戰(zhàn)爭(zhēng)，價(jià)格回落不容避免。每日成交量已建樹大不，價(jià)格回落上升反復(fù)交替（與區(qū)域成交量有關(guān)）。整體均價(jià)不高，交易量難以突破，此可證實(shí)南昌商業(yè)在近期供量與需求關(guān)系有一定的反差，公眾的投資理念已越來越趨向理性，對(duì)價(jià)格的敏感度已占到很大的比例。216。 市中心商業(yè)大盤雄居，以紫金城、藍(lán)天碧水購物廣場(chǎng)占據(jù)半邊江山，售價(jià)也不低，但總體銷售情況并不樂觀。紫金城累計(jì)非住宅合同均價(jià)：(數(shù)據(jù)來源:南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓號(hào)樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率50㎡以下50㎡100㎡100㎡300㎡300㎡以上50㎡以下50㎡100㎡100㎡300㎡300㎡以上四區(qū)一期1層%%%%%%%%2層3層4層四區(qū)2期1層%%%%%%%%2層3層4層5層一區(qū)(001100)1層%%%%%%%%2層3層4層5層一區(qū)(101200)1層%%%%%%%%2層3層4層5層一區(qū)(201300)1層%%%%%%%%2層3層4層5層一區(qū)(301400)1層%%%%%%%%2層3層4層5層二區(qū)1層%%%%%%%%2層3層4層5層總結(jié)銷售總體情況不理想，自面世以來，總銷售率低小面積商鋪受到普遍歡迎市場(chǎng)反映單價(jià)偏高，接受能力有限，難以承受1）、從紫金城以上數(shù)據(jù)來看，銷售面積比率最受歡迎的是50平米以下的店面，其次是50100平米左右的店面受到一定的追捧，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪得知：2）、50平米以下的店面大多數(shù)投資置業(yè)都能承受的起，其總價(jià)低的原因，投資門口相對(duì)也低，極力受歡迎的最大原因之一；3）、50100平米左右店面雖然從總價(jià)上來看并不便宜，但由于紫金城高額回報(bào)率以及店面結(jié)構(gòu)的分布方正，實(shí)用率比較高，也是受到眾多投資客熱力追捧的原因；4）、100300平米店面銷售情況不容樂觀，自正式銷售至今，紫金城此面積段的店面基本還處于銷售零狀態(tài)，雖然偶有銷售，也只不過是芝麻大的去化率，建樹不多，原因主要有：面積龐大，總價(jià)承受能力的投資客在南昌當(dāng)?shù)厝酥挟吘故巧贁?shù)中的少數(shù)；其次，對(duì)于臨街如此龐大面積的店面，一次性投入幾百萬的資金進(jìn)行長(zhǎng)期投資，需要冒比較大的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟紫金城所處地段還未成熟的建樹，真正等到穩(wěn)定回報(bào)的時(shí)間段起碼還得幾年的時(shí)間；再次就是投資客對(duì)江中集團(tuán)提出的10年124%的高額回報(bào)存在一定的懷疑態(tài)度，造成持幣觀望態(tài)勢(shì)，如今投資客的投資歷年都趨于理性劃，對(duì)于數(shù)額龐大的投資更是謹(jǐn)慎之多。藍(lán)天碧水購物廣場(chǎng)累計(jì)非住宅合同均價(jià)：(數(shù)據(jù)來源:南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓號(hào)樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率50㎡以下50㎡100㎡100㎡300㎡300㎡以上50㎡以下50㎡100㎡100㎡300㎡300㎡以上藍(lán)天碧水購物廣場(chǎng)商業(yè)及住宅公寓樓（裙樓部分）1樓19629%%%%%%%%1樓2樓3樓總結(jié)銷售總體情況不理想，自面世以來，總銷售率低小面積商鋪受到普遍歡迎市場(chǎng)普遍反映單價(jià)偏高，難以接受1）、藍(lán)天碧水購物廣場(chǎng)采取的銷售模式為先招商后銷售，以返租的形式銷售，在引進(jìn)大型零售沃爾瑪后對(duì)銷售有了一定的促進(jìn)作用，可見主力店的進(jìn)駐有銷售確實(shí)有很大的影響力。）從銷售層面觀看，比較類似紫金城，銷售樂觀占據(jù)主力目標(biāo)的也是50平米以下的小型鋪面，對(duì)于50100平米的也有一定的建樹，大面積的店面也基本處于滯銷狀態(tài)。南昌租賃市場(chǎng)調(diào)研及分析 商業(yè)物業(yè)租賃情況分析商業(yè)調(diào)查一覽表項(xiàng)目名稱地理位置建筑面積（m2）經(jīng)營范圍租金（元/M2）北京華聯(lián)超市新溪橋頭8000超市、百貨、電子、服裝、家電/九鼎超市火電廠旁1000超市、百貨、電子/陽光超市新溪橋旁2000超市、百貨、電子/南昌市摩托車交易批發(fā)市場(chǎng)洪都南大道8000整車銷售4050南昌市摩托車配件批發(fā)市場(chǎng)洪都南大道2000保險(xiǎn)杠、頭盔、小零件4050南昌建材大市場(chǎng)何坊西路120000木材地板、五金、夾心板、地磚、衛(wèi)生潔具、水暖器等3050南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)路10000水果、蔬菜交易批發(fā)等一樓15二樓5南昌肉制品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)路豬肉、牛肉、雞、鴨批發(fā)等3040佛塔生豬批發(fā)市場(chǎng)佛塔村80000生豬交易批發(fā)/百匯一家洪都集團(tuán)10000百貨/ 南昌各大市場(chǎng)租賃情況經(jīng)營類別市場(chǎng)名稱地理位置面 積租 用 狀 況商鋪形式經(jīng)營狀況經(jīng)營范圍配套規(guī)模（M2）店鋪平均面積出租情況租金（元/m2）綜合類洪城大市場(chǎng)洪城路1200001550㎡95%以上40250店鋪規(guī)模大，便捷的交通，市場(chǎng)一片繁榮，商賈云集。經(jīng)營狀況：很好皮具、小五金、小百貨、鞋類、服飾、副食品、布匹、毛線、生活用品等銀行、酒樓、停車場(chǎng)、貨運(yùn)中心、桌球城、客運(yùn)中心。金潤物流中心洪城商圈250000/////未開業(yè)酒店、美食街、銀行等萬壽宮中山路3500010100㎡95%以上25120柜臺(tái)店鋪市場(chǎng)經(jīng)營早，已發(fā)展為小有名氣的小商品集散地。經(jīng)營狀況：良好皮具、服飾、小百貨、鞋類、布、生活用品、塑料用品、毛線、小家電等。停車場(chǎng)（四五十個(gè)）、配電間、倉庫。電腦類新大地電腦城展覽館4000 560㎡95%以上200300柜臺(tái)店鋪目前市場(chǎng)整頓，生意較清淡。經(jīng)營狀況：一般 國內(nèi)外各品牌整機(jī)和耗材、軟件等。銀行科技大市場(chǎng)長(zhǎng)途汽車站隔壁4500 3100㎡80%以上80150店鋪多家知名品牌進(jìn)駐。經(jīng)營狀況：良好國內(nèi)外各品牌整機(jī)和耗材、軟件等。多功能會(huì)議室、產(chǎn)品展示廳、音樂茶座、快餐、倉庫及停車場(chǎng)新華群電腦廣場(chǎng)展覽館600010100㎡80%一樓200多四樓60多店鋪與