【正文】 1三房二廳二衛(wèi)8＃333層62B2b三房二廳二衛(wèi)8＃333層31B2b1三房二廳二衛(wèi)8＃333層31合計(jì)702從上述戶型配比情況上看，其最大特點(diǎn)就是戶型面積偏大，，是我們競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的三房戶型面積，其余三房和四房戶型面積也都較大，在總價(jià)上難以與其他個(gè)案形成競(jìng)爭(zhēng)，客戶在首付款及按揭月供上存在較大困難，對(duì)銷售不利。在之前的戶型面積配比建議中，我們建議后期產(chǎn)品戶型面積配比如下：套型總建比例面積段（㎡）總面積（㎡）一房10%305055000二房二廳一衛(wèi)20%80100110000三房二廳一衛(wèi)15%10011582500三房二廳二衛(wèi)40%115144220000四房二廳二衛(wèi)15%14517082500根據(jù)前面市場(chǎng)分析，我們同樣可以得出一房產(chǎn)品、二房產(chǎn)品以及115144平方米的三房產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較好，將是本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮的產(chǎn)品。大三房和四房產(chǎn)品需要考慮，但體量不宜過大。一房產(chǎn)品建議以3545平方米為主，作為70年產(chǎn)權(quán)的小戶型公寓，其首付比例低，市場(chǎng)接受度比較高。二房產(chǎn)品盡管市場(chǎng)接受度都較高，但考慮到目前老城區(qū)房?jī)r(jià)的大幅上漲，一些經(jīng)濟(jì)型的二房產(chǎn)品總價(jià)相對(duì)較低，在市場(chǎng)上具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑形態(tài)，建議二房二廳二衛(wèi)產(chǎn)品面積以80100平方米為主。115144平方米的三房二廳二衛(wèi)產(chǎn)品根據(jù)市場(chǎng)分析，建議分為115130平方米的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品和130144平方米的舒適型產(chǎn)品。對(duì)于一些局部景觀較好的區(qū)域，建議規(guī)劃一些大面積的產(chǎn)品，如140多平方米的舒適型三房二廳二衛(wèi)產(chǎn)品和145170平方米的四房二廳二衛(wèi)產(chǎn)品，但在戶型設(shè)計(jì)上要有所創(chuàng)新，通過戶型來吸引客戶。對(duì)于頂層產(chǎn)品，根據(jù)市場(chǎng)，建議以帶閣樓或悶頂?shù)膹?fù)式產(chǎn)品為主，這樣既可以增加產(chǎn)品的附加值，同時(shí)可以增加發(fā)展商的利潤(rùn)。另外，由于高層產(chǎn)品的得房率相對(duì)較低，因此需要在在戶型設(shè)計(jì)上重點(diǎn)突出戶型的高使用率，如增加入戶花園的設(shè)計(jì)、大陽(yáng)臺(tái)在交房后可隔成小書房的設(shè)計(jì)以及南陽(yáng)臺(tái)挑高交錯(cuò)設(shè)計(jì)等因素，可讓客戶獲得更多的贈(zèng)送面積，這樣在銷售單價(jià)上也可作適當(dāng)?shù)奶岣?。在戶型設(shè)計(jì)上，盡可能減少公共分?jǐn)偯娣e，層高建議做到3米，必須做到全明結(jié)構(gòu)、動(dòng)靜分離、主臥和客廳全部朝南，三房或三房以上產(chǎn)品的至少一間次臥必須朝南，過道面積盡可能減少，各功能空間的比例必須合理等。對(duì)于舒適型三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)產(chǎn)品，是本項(xiàng)目所有產(chǎn)品中最能體現(xiàn)高端的產(chǎn)品，因此，戶型設(shè)計(jì)上必須要有所創(chuàng)新，建議做板狀二梯二戶產(chǎn)品，電梯可以直接入戶，這樣更容易體現(xiàn)居住者身份的象征。戶型示意圖： 145148平方米的四房電梯入戶135平方米的三房電梯入戶. 配套功能建議會(huì)所是中央配套區(qū)的核心，其位置應(yīng)與人行主入口、中央綠地有機(jī)結(jié)合。做到：一有利于推動(dòng)生活的成熟和每期的銷售；二利于業(yè)主充分利用會(huì)所作為休閑活動(dòng)、公共交往的場(chǎng)所；三利于與中央綠地有機(jī)協(xié)調(diào)，分別作為室內(nèi)和室外活動(dòng)的場(chǎng)地；同時(shí)會(huì)所作為小區(qū)標(biāo)志性建筑，成為小區(qū)的靈魂。會(huì)所主體面積宜在3000㎡左右。社區(qū)管理中心和服務(wù)中心設(shè)在會(huì)所后面，通過景觀走廊連接，在走廊外設(shè)置綠地和庭院景觀。室外配套設(shè)施規(guī)劃：室外網(wǎng)球場(chǎng)、室外籃球場(chǎng)、兒童游樂設(shè)施、老年人鍛煉設(shè)施等，設(shè)置在地塊中央景觀區(qū)內(nèi)；中央綠地有效利用小區(qū)有限的空間營(yíng)造優(yōu)美、豐富的景觀休閑空間，既考慮自然景觀的生態(tài)性，同時(shí)考慮設(shè)置豐富的共享空間，營(yíng)造小區(qū)和諧的公共活動(dòng)、人際交往環(huán)境。休閑空間、園藝小品有機(jī)設(shè)置，強(qiáng)化趣味性和藝術(shù)性。. 停車場(chǎng)建議機(jī)動(dòng)車車位按小區(qū)戶數(shù)同比例配備，具有前瞻性，分地下車庫(kù)和地面停車位?？紤]半地下車庫(kù)設(shè)計(jì)和運(yùn)用玻璃房作為部分車庫(kù)頂進(jìn)行采光，減少日間車庫(kù)燈光使用時(shí)間。為保證通達(dá)性及滿足建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中對(duì)高層住宅底下人防工程的要求，可利用高層地下人防滿鋪?zhàn)龅叵峦＼噹?kù)。依組團(tuán)和群落，相對(duì)集中設(shè)置地面機(jī)動(dòng)車停車位。停車位:: 1以上(含露天車位) 。. 物業(yè)管理建議在我們實(shí)地走訪的過程中，發(fā)現(xiàn)南昌目前的中高端小區(qū)對(duì)于物業(yè)管理越來越重視，物業(yè)管理水平大都比較高，物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)也較浩，越來越多的國(guó)際品牌物業(yè)管理商（如：第一太平戴維斯、世邦魏理仕等）進(jìn)駐。因此建議項(xiàng)目的物業(yè)管理一定要做得到位，物業(yè)管理的水平對(duì)于提升項(xiàng)目的感知價(jià)值，具有極大的推動(dòng)作用。另外，由于項(xiàng)目與酒店“零距離”的關(guān)系，項(xiàng)目的物業(yè)管理水平應(yīng)與酒店相持平或不能有太大的差距，否則，明顯的落差，在客戶進(jìn)行就近的對(duì)比中，會(huì)將項(xiàng)目的弱點(diǎn)放大，容易引發(fā)不滿情緒。針對(duì)此要求，居于以上情況，我們建議項(xiàng)目的物業(yè)管理可考慮如下三種方式：※ 將項(xiàng)目的物業(yè)管理交給酒店的物業(yè)管理公司，將項(xiàng)目的物業(yè)管理與酒店的物業(yè)管理統(tǒng)一起來，項(xiàng)目可打出五星級(jí)物業(yè)管理的概念?！?聘請(qǐng)國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。※ 聘請(qǐng)知名的物業(yè)管理公司以顧問形式參與管理，提升物業(yè)管理水平；物業(yè)管理公司在項(xiàng)目運(yùn)作的前期便開始介入，增加潛在客戶購(gòu)房的信心。我們認(rèn)為，本項(xiàng)目物業(yè)管理的較為適合的方案是第三種，聘請(qǐng)知名的物業(yè)管理公司以顧問形式參與管理。服務(wù)內(nèi)容：1) 生活熱線服務(wù)（免費(fèi)服務(wù)）維修預(yù)約服務(wù) / 電視節(jié)目查詢 / 電話號(hào)碼查詢 / 飛機(jī)航班查詢 / 火車到站查詢/公眾信息預(yù)告 / 本市各類展覽會(huì)、沙龍、藝術(shù)節(jié)等信息預(yù)告 / 經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目收費(fèi)查詢和其他需要的相關(guān)查詢。2) 電話留言服務(wù)（免費(fèi)服務(wù)）公寓業(yè)主的任何雙向留言，均可以通過物業(yè)管家中心書面或口頭形式轉(zhuǎn)達(dá)給相關(guān)人士。3) 全日叫車服務(wù)（免費(fèi)服務(wù)）物業(yè)管家中心在公寓大堂特設(shè)出租車代叫服務(wù)專區(qū)，業(yè)主可在家中直接致電物業(yè)管家中心，省卻外出招車的煩惱。4) IT類代辦服務(wù)（免費(fèi)服務(wù)）物業(yè)管家中心代辦如代售各類電話卡、IC交通卡，申請(qǐng)寬帶網(wǎng)等事項(xiàng)，物業(yè)管家中心只收取規(guī)定允許之服務(wù)代辦費(fèi)用。5) 每日郵件投遞（免費(fèi)服務(wù)）每日兩次代業(yè)主投遞信件\明信片及小型印刷品。6) 訂閱報(bào)紙雜志（免費(fèi)服務(wù)）物業(yè)將代業(yè)主代辦每年2次的報(bào)刊雜志征訂工作。7) 房產(chǎn)代理服務(wù)（免費(fèi)服務(wù)）入住紫金城公寓的業(yè)主提供房屋代理專項(xiàng)講座，幫助業(yè)主獲得超值穩(wěn)定的物業(yè)投資收益。8) 聚會(huì)派對(duì)服務(wù)（免費(fèi)服務(wù)）業(yè)主生日聚會(huì)或朋友聚會(huì)，可提前向物業(yè)管家中心申請(qǐng)，由物業(yè)管家將依據(jù)業(yè)主提出的時(shí)間為你優(yōu)先安排在會(huì)館或指定地方舉行聚會(huì)。9) 維修有償服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容序號(hào)維修項(xiàng)目序號(hào)維修項(xiàng)目1修理更換普通水龍頭12安裝門鈴按鈕及門鈴2更換室內(nèi)總水閥13安裝插座3維修更換淋浴配件14檢修更換室內(nèi)漏電開關(guān)4維修衛(wèi)生潔具軟水管15安裝電源線（明線）5維修洗面盆漏水16安裝、更換燈泡6廚房下水軟管漏水17檢查線路故障7衛(wèi)生間龍頭下水維修18檢修更換室內(nèi)電總開關(guān)8馬桶水箱漏水19安裝電開關(guān)（暗盒、明盒）9疏通排污管20安裝普通燈具10更換（安裝）鎮(zhèn)流器21修理（更換）鋁合金門鎖11‥‥‥‥‥‥‥22‥‥‥‥‥‥‥注：以上屬于《住宅質(zhì)量保證書》范圍內(nèi)的保修承諾，項(xiàng)目承建商在保修期間內(nèi)將免費(fèi)為您上門維修，保修期結(jié)束，物業(yè)將為業(yè)主提供上門維修服務(wù)，物業(yè)只收取維修材料費(fèi)用和基本的人工費(fèi)用。10) 房屋租賃服務(wù)（有償服務(wù)）物業(yè)管家中心將為入住紫金城公寓的業(yè)主代理相關(guān)的房屋中介、租賃以及代辦其他事項(xiàng)，費(fèi)用以行業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠收取。11) 家居清潔服務(wù)（有償服務(wù)）服務(wù)內(nèi)容：門窗玻璃清洗、地毯清洗、地板打蠟、家居清潔、油煙機(jī)清洗、空調(diào)清潔、衛(wèi)生間除味去污。12) 膠卷沖印服務(wù)（有償服務(wù)）業(yè)主可將膠卷送至物業(yè)管家中心或致電上門收取即可，費(fèi)用依據(jù)彩擴(kuò)公司標(biāo)準(zhǔn)。13) 演出咨詢訂票（有償服務(wù)）物業(yè)管家中心提供當(dāng)月或近期影劇院演出節(jié)目咨詢,并可代為訂票。14) 電腦網(wǎng)絡(luò)服務(wù)（有償服務(wù)）物業(yè)管家中心專業(yè)電腦維修人員及時(shí)上門為業(yè)主排除組裝類電腦及網(wǎng)絡(luò)的故障。15) 室內(nèi)綠化設(shè)計(jì)（有償服務(wù)）物業(yè)管家中心為業(yè)主提供家居綠化設(shè)計(jì)、鮮花搭配、節(jié)日裝飾等服務(wù)。16) 汽車美容服務(wù)（有償服務(wù)）物業(yè)將在項(xiàng)目選擇合適的地方為業(yè)主提供汽車美容服務(wù)。17) 飲用水遞送服務(wù)（有償服務(wù)）物業(yè)服務(wù)中心向業(yè)主提供24小時(shí)飲用水送水服務(wù)。18) 社區(qū)活動(dòng)其它服務(wù)組織圖書、音像制品交流。/ 開設(shè)棋類活動(dòng)組織。/ 組織各類節(jié)日活動(dòng)。/ 組織社區(qū)活動(dòng)興趣小組。/ 組織社會(huì)公益活動(dòng)。/ 其它大型的社區(qū)活動(dòng)，此上為特色服務(wù)項(xiàng)目預(yù)案，實(shí)際項(xiàng)目設(shè)定及服務(wù)價(jià)格將根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際物價(jià)及特定收費(fèi)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格另行確定。并報(bào)物價(jià)局批準(zhǔn)。. 智能化設(shè)施建議：根據(jù)我們對(duì)南昌的實(shí)地調(diào)研，南昌目前的房地產(chǎn)的智能化水平還十分低下，智能化水平停留在初級(jí)階段，客戶對(duì)這方面的要求也不高，消費(fèi)意識(shí)尚未得到激發(fā)。根據(jù)調(diào)查，上海房地產(chǎn)的智能化水平比較高，其次是杭州，杭州地產(chǎn)發(fā)展商逐漸開始注意智能化設(shè)施的投入，客戶特別是購(gòu)買高檔住宅的客戶也越來越注重智能化因素的考慮；各樓盤基本采用周界防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)等。在控制成本的前提下，建議應(yīng)做到如下幾點(diǎn)：※ 安全自動(dòng)化(SAS)※ 出入口控制系統(tǒng)※ 家庭防盜和事故處理報(bào)警系統(tǒng)※ 保安巡邏簽到系統(tǒng)※ 閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)※ 樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)※ 水電煤氣的自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)系統(tǒng)※ 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)※ 通訊自動(dòng)化（CAS）※ 網(wǎng)絡(luò)快速干道接口有關(guān)智能化設(shè)施的配置將根據(jù)有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及成本控制的實(shí)際情況提出更進(jìn)一步的解決方案，可以考慮設(shè)置每個(gè)系統(tǒng)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的子系統(tǒng)。 7. 產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)能力分析在我們對(duì)項(xiàng)目的定位和項(xiàng)目的具體詳細(xì)的物業(yè)發(fā)展建議之后，有必要站在全局的高度，理清產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在營(yíng)銷時(shí)充分宣傳我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力，激發(fā)客戶項(xiàng)目的賣點(diǎn)，從而創(chuàng)造市場(chǎng)，激發(fā)市場(chǎng)的熱潮。. 自身營(yíng)造的價(jià)值高品質(zhì)的建筑，高配套獨(dú)特創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)超高使用率和得房率歐式風(fēng)格十足、國(guó)際化品位的建筑高雅文化生活的內(nèi)涵貼身的五星級(jí)式的物業(yè)服務(wù)高水平的智能化，安全居家良好的私密性，隨心隨意生活的愜意頗具個(gè)性化的建筑設(shè)計(jì)處處體現(xiàn)人性化的景觀設(shè)計(jì)可參與性的人與環(huán)境互動(dòng)式環(huán)境. 地塊區(qū)域價(jià)值紫金城商業(yè)中心，近在咫尺優(yōu)越的自然景觀環(huán)境土地的稀缺性與水為鄰的智者生活方式. 項(xiàng)目附加價(jià)值分析項(xiàng)目的品質(zhì)在南昌可謂獨(dú)一無二，項(xiàng)目近城區(qū)的地理位置和優(yōu)質(zhì)的景觀資源，在南昌可謂別無二處，項(xiàng)目加附加的提升性價(jià)值十分大。景觀資源的稀缺性和不可復(fù)制性中產(chǎn)人士的“同類主義”居住性與紫金城商業(yè)中心為鄰的尊貴與榮耀業(yè)主占據(jù)稀缺資源的優(yōu)越感富人們專屬區(qū)的領(lǐng)域感8．總體開發(fā)策略建議考慮到項(xiàng)目的總量較大，故項(xiàng)目應(yīng)該分期開發(fā)，分期推廣。整個(gè)地塊建議按四期規(guī)劃建設(shè)：一期為地塊西南側(cè)（現(xiàn)有已建設(shè)地塊），二期為地塊西北側(cè)，三期為地塊東北用地，四期為東南側(cè)用地。環(huán)境先行：先做環(huán)境是項(xiàng)目高起點(diǎn)的開發(fā)手法，能給予客戶充分的信心，調(diào)動(dòng)起客戶的購(gòu)買興趣，并且創(chuàng)造最大的感知價(jià)值，使客戶充分感受到項(xiàng)目的高品質(zhì)、高素質(zhì)和開發(fā)商的實(shí)力。通過景觀環(huán)境的營(yíng)造，使客戶真正感受到我們對(duì)項(xiàng)目的用心，對(duì)客戶生活的全面考慮的責(zé)任心。開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念：“用文化創(chuàng)造空間”硬體設(shè)計(jì)軟體設(shè)計(jì)建房賣房社區(qū)經(jīng)營(yíng)管理9. 項(xiàng)目開發(fā)模式框架示意圖 【項(xiàng)目整體開發(fā)流程】：項(xiàng)目硬體規(guī)劃高度可居性：尊重自然、尊重人、尊重街坊休憩設(shè)施生活設(shè)施服務(wù)設(shè)施物質(zhì)需求（享受現(xiàn)代文明）精神需求（群居文化的歸屬感）環(huán)境保護(hù)公共設(shè)備休閑設(shè)施尊貴體驗(yàn)交通動(dòng)線內(nèi)部景觀星級(jí)配套星級(jí)物管星級(jí)建筑【項(xiàng)目硬體設(shè)計(jì)】： 【項(xiàng)目軟體設(shè)計(jì)】：項(xiàng)目軟體規(guī)劃理想生活模式舒適溫馨人際交流健康配套資訊文化休憩消費(fèi)安全服務(wù)理念整體規(guī)劃方向 91 / 92