【正文】 際現(xiàn)代魅力形象項目的形象最大程度體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計的國際化和現(xiàn)代化上，項目將引進(jìn)國際先進(jìn)的規(guī)劃思想、建筑設(shè)計意念，綜合打造國際標(biāo)準(zhǔn)的大型復(fù)合體項目。本項目的開發(fā)包括商業(yè)、住宅、辦公樓，合力打造城市大型綜合體。驚世、卓越、超著的復(fù)合模式開發(fā)，將使本項目是佛山全城矚目的現(xiàn)代型項目。5 項目產(chǎn)品設(shè)計建議：依據(jù)一：規(guī)劃主管部門的歸控要求；依據(jù)二：產(chǎn)品類型設(shè)定分析結(jié)論；依據(jù)三：競爭市場調(diào)研統(tǒng)計分析結(jié)論；依據(jù)四：競爭力分析及驗證結(jié)論；依據(jù)五：居住消費需求偏好特征調(diào)研分析結(jié)論；依據(jù)六：本項目SWOT分析；依據(jù)七：檔次、市場形象分析設(shè)定結(jié)論。：建議一：以高層住宅和辦公樓為主；建議二：運用比較明顯的南方建筑符號來強調(diào)突出傳統(tǒng)特色；建議三：采用反復(fù)擴展、延伸、重疊等手法擴展傳統(tǒng)建筑的功能，打造“新派建筑”；建議四：對傳統(tǒng)重新詮釋，強調(diào)文脈感，利用南方建筑、園林、亞熱帶傳統(tǒng)建筑的一些特色元素，并賦予其現(xiàn)代的內(nèi)容和結(jié)果；建議五：把傳統(tǒng)、南方建筑的基本形式保留下來，強化形式，突出特色，應(yīng)用于住宅設(shè)計上。：（1）創(chuàng)造高質(zhì)量住區(qū)景觀環(huán)境的前提項目的住區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計要求規(guī)劃、建筑、景觀環(huán)境三者從一開始就同時介入。住區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃不僅需要風(fēng)景園林師的理解，更需要得到建筑師、規(guī)劃師的共識。景觀規(guī)劃師、城市規(guī)劃師、建筑師三師結(jié)合同時介入是創(chuàng)造良好住區(qū)景觀環(huán)境的前提。（2）景觀規(guī)劃設(shè)計的三方面要求表51 景觀規(guī)劃設(shè)計要求規(guī)劃內(nèi)容具體細(xì)節(jié)環(huán)境方面1. 開辟小區(qū)風(fēng)道與生態(tài)走廊2. 高層架空使清氣上升、濁氣下降；戶外活動方面1. 底層架空，用作公共活動場所，提供了充足的戶外公共活動場地；2. “動態(tài)”娛樂與“靜態(tài)”休憩結(jié)合；3. 公共場地與私密場地并重；4. 開敞空間與半開敞空間并重景觀形態(tài)方面綠滿全景，底層架空，視線進(jìn)深多在50米以上（3）景觀綠化功能分區(qū)規(guī)劃表52 景觀綠化功能分區(qū)規(guī)劃規(guī)劃類型具體細(xì)節(jié)公用景觀綠地1. 組團集中景觀綠地；2. 中央花園景觀綠地防護景觀綠地1. 道路防護景觀綠地；2. 設(shè)施防護景觀綠地；3. 停車場防護景觀綠地；4. 臨街防護景觀綠地形象景觀綠地1. 點狀景觀綠地；2. 條狀、帶狀景觀綠地休閑、游憩景觀綠地1. 球形灌木綠地；2. 簡潔、規(guī)整的稀樹綠地；3. 季相明顯的主題綠地；4. 山墻、綠地生態(tài)景觀綠地利用組團與組團之間及組團邊緣綠地，布置葉面積系數(shù)大、釋放有益離子強的人工植物群落突出花園式生態(tài)住區(qū)的特點在項目園林配置上應(yīng)盡量考慮配置各種花卉：建議一：區(qū)內(nèi)道路分級清楚，做到人車分流，將車輛對住房和安全及環(huán)境的影響減至最低；建議二：除機動車、自行車、行人各行其道外，特別注重居住區(qū)步行系統(tǒng)設(shè)計安排；建議三：老人和兒童均可步行到達(dá)組團綠地、居住區(qū)公園和居住區(qū)的各項服務(wù)設(shè)施；建議四：滿足消防要求；建議五：有利于居住區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機聯(lián)系，以及建筑物布置的多樣性。建筑組團設(shè)計及規(guī)劃布局除滿足照明、通風(fēng)、噪聲防治等功能要求外，要以創(chuàng)造居住區(qū)豐富的空間形態(tài)，實現(xiàn)居住區(qū)設(shè)計的多樣化為原則。建議一：住宅建筑組團設(shè)計既要有規(guī)律性，又要有恰當(dāng)合理的變化；建議二：住宅建筑的布局、空間的組織要有疏有密，布局合理，層次分明而清晰；建議三：住宅單體的組合，組群的布置，要有利于居住區(qū)整體景觀的創(chuàng)造與組織；建議四：建筑組團的圍合要有利于創(chuàng)造領(lǐng)域感，擴大環(huán)境的認(rèn)同感，增加居民心理的舒適性和便于物業(yè)管理。：表53 單體設(shè)計建議設(shè)計內(nèi)容設(shè)計建議平面設(shè)計應(yīng)做到功能齊全，布局合理，通風(fēng)采光良好，充分考慮佛山人的生活起居需要細(xì)部設(shè)計1. 在室內(nèi)走廊兩側(cè)安排儲藏空間；2. 公用洗手間將洗手區(qū)和如廁區(qū)適當(dāng)分開，避免干擾；3. 預(yù)留洗衣機位置，與洗手區(qū)或內(nèi)陽臺結(jié)合考慮；4. 廚房門盡量靠近入戶門，避免穿越客廳；5. 有條件的設(shè)小玄關(guān)，方便換鞋，整理衣冠；6. 飯廳盡可能連通，空間感覺寬敞其他建議1. 設(shè)入口大堂，首居住宅位于視平線以上；2. 大單位應(yīng)放在景觀好、座向好的位置；3. 主人房要開闊，；4. 層高升至3米，雙陽臺設(shè)計異型梁柱結(jié)構(gòu)；5. 廚、廁、客房面積達(dá)6平方米左右；6. 增加儲物室，設(shè)置外飄窗臺；7. 面向花園景觀開陽的單位可考慮做躍層式設(shè)計；8. 錯層單位目前較受新潮白領(lǐng)階層歡迎表54 戶型比例建設(shè)面積（）708080100100120120150戶型一房一廳二房一廳三房、二房一廳四房二廳比例（%）20303020圍繞著項目的環(huán)保、生態(tài)主題，建議可采用新材料、新技術(shù)、新工藝。（1）綠色材料油漆推出一種環(huán)保乳膠漆，本身不產(chǎn)生危害健康的元素；石膏板推出了一種受潮不發(fā)霉、不變形的環(huán)保型石膏板；木質(zhì)地板材料推出了復(fù)合地板；塑鋼門窗、水泥石渣空心磚等新材料也得到廣泛的應(yīng)用。（2）設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施方面可采用全玻璃真空管太陽能熱水器，提供區(qū)域內(nèi)的熱水供應(yīng)；采用分質(zhì)供水系統(tǒng)；采用可將洗手水儲入馬桶部水箱的環(huán)保馬桶等。（3）智能化建議采用一卡通智能IC系統(tǒng)、全自動抄表和管線檢測系統(tǒng)、紅外線保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，讓每個居住小區(qū)實行全天候封閉管理，確保住戶安全。鋪設(shè)關(guān)纖寬頻到戶，引入網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立區(qū)域網(wǎng)，設(shè)置社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺。6 項目推廣策略 項目推廣策略（1）項目工地形象展示策略：加強廣告宣傳根據(jù)項目定位，應(yīng)利用樓盤周邊包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并通過橫幅、彩旗、圍墻、廣告牌等工具將項目信息傳達(dá)給市場，吸引買家。（2）物業(yè)管理優(yōu)化策略：引入先進(jìn)的管理和人員培訓(xùn)機制物業(yè)管理上，以知名物業(yè)公司充當(dāng)顧問進(jìn)行包裝，引入先進(jìn)的管理和人員培訓(xùn)機制，以提升與維護樓盤品質(zhì)。（1）宣傳策略：短期密集型投放由于時間緊迫，不可能做“長線”宣傳，本項目宜采用短期密集型投放的廣告宣傳方式，以求“重拳出擊，搶占眼球”，在預(yù)熱期和開盤后一兩個月內(nèi)做強勢宣傳。后期根據(jù)樓盤銷售進(jìn)度，對廣告宣傳的頻率和投放量進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。（2）媒體選擇：MD中郵專遞為最佳選擇考慮到本項目的目標(biāo)客戶為收入不菲的群體，他們主要分布在學(xué)校、市中心商鋪、重點企業(yè)、酒店賓館等工作地點，所以在平面媒體發(fā)布上，MD中郵專遞為最佳選擇。電視媒體選擇佛山電視臺，在開盤前后發(fā)布樓盤形象廣告?？紤]到佛山房地產(chǎn)市場具有良好的投資前景，針對外地投資客，在珠江電臺投放少量的廣播廣告。加大公交車身廣告、出租車廣告、戶外廣告、橫幅廣告、宣傳折頁、樓書、墻體廣告、形象手提袋、單張夾報、街道旗等廣告的投放。（3）活動安排：舉辦公關(guān)活動在開盤前后，有針對性地舉辦公關(guān)活動，以達(dá)到造勢目的，配合媒體的宣傳推廣。（4）宣傳監(jiān)控：合理安排與調(diào)整宣傳推廣計劃密切關(guān)注媒體反映，及時進(jìn)行總結(jié)檢討，合理安排與調(diào)整宣傳推廣計劃?？蛻舴答佇畔⒌慕y(tǒng)計分析相當(dāng)重要，在總體思路的延續(xù)條件之下，及時調(diào)整、更新宣傳推廣操作。參考文獻(xiàn)[1] 佛山市城市總體規(guī)劃20052020[2] 佛山市禪城區(qū)城市總體規(guī)劃20072020[3]地產(chǎn)策劃實施指南[4]2009中國房地產(chǎn)市場回顧與展望[5]決策資源集團房地產(chǎn)研究中心 房地產(chǎn)策劃劍法[M]北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007[6] 地產(chǎn)策劃實施指南[7] 于?。骸墩摲康禺a(chǎn)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計的有機契合》 《現(xiàn)代經(jīng)濟信息》 2010年15期[8] 地產(chǎn)調(diào)研實戰(zhàn)教練[9] 商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)手冊[10] [J].安徽建筑，2004（9）[11] [J].四川建筑科學(xué)研究，2002（3）[12] [J].基建管理優(yōu)化,2007,(6).[13] [J].中國房地產(chǎn)信息,2008,(3).[14] [M].北京:中國商業(yè)出版社,2006.[15] 房地產(chǎn)市場調(diào)研推廣與定價策略[16] Davidson Frame: Managing Projects in Organizations 2000[17] Alvin C Burn Ronald f Bush: Marketing Research 2001[18] Lock D: Project Management 2001[19] Davidson Frame: Managing Projects in Organizations 2000[20] Alvin C Burn Ronald f Bush: Marketing Research 2001致 謝感謝沈老師在此次畢業(yè)設(shè)計完成過程給予我悉心的指導(dǎo)和幫助，此外，還要感謝廣州大學(xué)好朋友為我提供相關(guān)資料和書籍。