【正文】 。 　　(3) 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 　　(二) 不屬于投資性房地產(chǎn)的項目 　　下列房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)： 　　1. 自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物(固定資產(chǎn))和自用土地使用權(quán)(無形資產(chǎn))。 　　2. 作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。 如果某項房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用(即用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理)，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。該項房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)?！妒吠顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 投資性房地產(chǎn)只有在符合定義，并同時滿足下列條件時，才能予以確認(rèn)： 　　1. 與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。 　　2. 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。 　　投資性房地產(chǎn)初始計量時，應(yīng)當(dāng)按照成本進行計量。 　　(一) 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 　　企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始對外出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。 　　企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 　　企業(yè)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進行初始計量。取得時的實際成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。采用成本模式進行后續(xù)計量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購入投資性房地產(chǎn)時，借記投資性房地產(chǎn)科目，貸記銀行存款等科目；采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購入投資性房地產(chǎn)時，借記投資性房地產(chǎn)成本科目，貸記銀行存款等科目。 　　(二) 自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 　　企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，只有在自行建造活動完成(即達到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 　　企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 　　自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。采用成本模式進行后續(xù)計量的，應(yīng)按照確定的自行建造投資性房地產(chǎn)成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，應(yīng)按照確定的自行建造投資性房地產(chǎn)成本，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目。 《十七》與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)計量 　(一) 資本化的后續(xù)支出 　　與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。 　　采用成本模式計量的，投資性房地產(chǎn)進入改擴建或裝修階段后，應(yīng)當(dāng)將其賬面價值轉(zhuǎn)入改擴建工程。借記投資性房地產(chǎn)在建、投資性房地產(chǎn)累計折舊等科目，貸記投資性房地產(chǎn)科目。發(fā)生資本化的改良或裝修支出，通過投資性房地產(chǎn)在建科目歸集，借記投資性房地產(chǎn)在建科目，貸記銀行存款、應(yīng)付賬款等科目。改擴建或裝修完成后，借記投資性房地產(chǎn)科目，貸記投資性房地產(chǎn)在建科目。 　　采用公允價值模式計量的，投資性房地產(chǎn)進入改擴建或裝修階段，借記投資性房地產(chǎn)在建科目，貸記投資性房地產(chǎn)成本、投資性房地產(chǎn)公允價值變動等科目；在改擴建或裝修完成后，借記投資性房地產(chǎn)成本科目，貸記投資性房地產(chǎn)在建科目。 　　企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。 　　(二) 費用化的后續(xù)支出 　　與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，如企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行日常維護所發(fā)生的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益，借記其他業(yè)務(wù)成本等科目，貸記銀行存款等科目。 《十八》采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿足特定條件時也可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。 　　采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循以下會計處理規(guī)定。 　　1. 按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目。 　　2. 取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。 　　3. 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。 　　【例】 甲公司將移一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量，假設(shè)這棟辦公樓的成本為72 000 000元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400 000元。 　　甲公司的賬務(wù)處理如下： 　?。?） 每月計提折舊 　　每月計提的折舊 = （72 000 000247。20）247。12 = 300 000（元） 　　借：其他業(yè)務(wù)成本——出租寫字樓折舊 300 000 　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 300 000 　?。?） 每月確認(rèn)租金收入 　　借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 400 000 　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入——出租寫字樓租金收入 400 000《十九》采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)　　只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。 　　(一) 采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件： 　　1. 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。 　　所在地，通常指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。 　　2. 企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。 　　同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。 　　投資性房地產(chǎn)的公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進行房地產(chǎn)交換的價格。確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格(市場公開報價)；無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計；也可以基于預(yù)計未來獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量予以計量。 　　(二) 采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循以下會計處理規(guī)定： 　　1. 不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。 　　資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，借記投資性房地產(chǎn)公允價值變動科目，貸記公允價值變動損益科目；公允價值低于原賬面價值的差額，作相反的賬務(wù)處理。 　　2. 取得的租金收入，借記銀行存款等科目，貸記其他業(yè)務(wù)收入等科目。 　　【例】20x9年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。 　　20x9年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為80 000 000元，公允價值也為相同金額。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。 　　在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價值時，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地房地產(chǎn)交易市場上平均銷售價格。結(jié)合周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特點。20x9年12月31日，該寫字樓的公允價值為84 000 000元。 　　甲公司的賬務(wù)處理如下： 　　(1) 20x9年12月1日，甲公司出租寫字樓 　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓成本 80 000 000 　　　　貸：固定資產(chǎn)——寫字樓 80 000 000 　　(2) 20x9