【正文】 深＝ 1:~ 實用面積在 20~25㎡ ? 二層：面寬：進(jìn)深＝ 1:~ 實用面積在 15~20㎡ ? 三層：面寬：進(jìn)深＝ 1:~ 實用面積在 15~20㎡ 垂直交通建議 建議一：考慮內(nèi)部空間的可視性 建議二：在首一層主入口旁設(shè)置直達(dá) 4樓的客梯 加大內(nèi)部空間的可視性可增加對公共購物的引導(dǎo)作用。 建議三：預(yù)留專用貨梯的位置 立面設(shè)計案例： 東方時代廣場 項目指標(biāo)： 地址：福田區(qū)華強(qiáng)北路 建筑面積： 49151平方米 容積率： 戶數(shù)： 520戶 銷售均價： 13000元 /平方米 立面設(shè)計建議 ?統(tǒng)一的外立面和建筑風(fēng)格，帶來整體感覺 ?從襯托商業(yè)外立面廣告的角度看， 建議采用冷色系 公寓酒店開發(fā)建議 建筑核心區(qū)靠近公園，盡量避免更多的承重柱分布在商業(yè)部分，增加商業(yè)的實用性和完整性； 公寓酒店通過首 1層、 4層與商場連接，其中大堂僅用小玻璃門與首 1層商場連接，減少商場對酒店的影響； 剖面示意 2期銜接建議 1期首二層與二期一層通過地面連接 1期三層與二期二層通過空中連廊連接 形成人流立體互動！ 人流走向 商業(yè)街與公園互動建議一 商業(yè)街內(nèi)部設(shè)計公園化（樹木、雕塑、造型等） 商業(yè)街與公園之間無縫連接， “ 商業(yè)公園化、公園商業(yè)化 ” ? 商業(yè)街與公園交匯處，以廣場形式連接，并做為公園的中心。 通過平日的促銷活動、各類演出、相關(guān)活動及人們的休閑娛樂，形成公園的中心，并與商業(yè)自然過渡，成為項目特色景點之一。 ? 公園內(nèi)引進(jìn)特色商戶： 特色旅游 /民族工藝品、花店、書吧、茶館等與商業(yè)街相互應(yīng)。 ? 商業(yè)街增添與主題風(fēng)格相呼應(yīng)的元素 雕塑小品及導(dǎo)示： 將公園列入商場平面圖，放置各入口處。同時商業(yè)街道路設(shè)計與公園相融合，形成空間自然過渡。同時增加特色雕塑、休閑座椅、公園景點導(dǎo)示牌等元素，與公園形成互應(yīng)。 商業(yè)街與公園互動建議二 商業(yè)街與公園形成互動 ? 戶外空間的利用，營造休閑氣氛； ?商業(yè)街向公園的延伸，自然過渡； ? 杭州西湖天地是具有杭州歷史文化的休閑旅游景區(qū)，它以杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)；以自然與時尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對話為表現(xiàn)形式，改造成具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標(biāo)。 ? 西湖天地的主要投資商是香港瑞安集團(tuán)。 參考案例之杭州西湖天地 ?西湖天地座落于杭州西湖南線風(fēng)景區(qū)， 占地 50,000平方米，其園林篇占地 30,000平 方米，于 2022年 4月底建成。 參考案例之杭州西湖天地 ?圖為西湖天地特色商戶 Partⅷ 銷售與招商 首 1層、首 2層、 2層商鋪銷售模式： 直接銷售 帶租約銷售 返租銷售 3層、 4層：以租代售 租售建議 定價模式 — 經(jīng)濟(jì)價值判斷法 產(chǎn)品價格 = 參考價值 + 差異價值 參考價值是客戶認(rèn)知的替代產(chǎn)品的價格， 差異價值是本產(chǎn)品區(qū)別于其他產(chǎn)品的價值。 定價模式 — 經(jīng)濟(jì)價值判斷法 街鋪售價： 5萬元 /平方米 志健時代廣場街鋪價格： 4萬元 /平方米 參考價值 差異價值 差異價值體現(xiàn)在產(chǎn)品、規(guī)劃、形象的附加值上，從而產(chǎn)生溢價空間，因此本項目街鋪售價建議為 5萬元 /平方米 ,一層內(nèi)鋪售價 建議為 /平方米 。因本項目距推出尚有時日，屆時將根據(jù)市場情況制定詳細(xì)定價策略。 產(chǎn)生溢價空間 內(nèi)鋪售價： /平方米 志健時代廣場內(nèi)鋪價格： /平方米 參考價值 差異價值 產(chǎn)生溢價空間 銷售周期預(yù)測 時間 市場預(yù)熱期 項目熱銷期 項目強(qiáng)銷期 07 12月 08 5月 08 3月 08 1月 07 8月 銷售50% 銷售75% 銷售95% 尾盤消化期 銷售周期：約 6個月 銷售總額：約 計算依據(jù)：首一層、首二層、二層銷售，每層面積 4000㎡ ，首一層、首二層街鋪各 1500㎡ ，內(nèi)鋪各 2500㎡ ，首一層、首二層街鋪均價 5萬元 /㎡ ，首一層、首二層內(nèi)鋪均價 /㎡ ，二層均價 2萬元 /㎡ 。 ?3層大型餐飲； ?4層娛樂； ?1層休閑餐飲。 主力店先行 符合項目定位 ?若部分內(nèi)鋪采用帶租約銷售或返租銷售，招商需符合項目定位 。 招商原則 附：典型商家建筑要求 肯德基（汽車餐廳） 麥當(dāng)勞（普通餐廳） 大食代 樓層 1～ 2層連通 1～ 2層連通 －－ 占地面積（平方米） 3000 －－ 10～ 30間餐廳 單店面積（平方米） 450～ 700 350～ 450 250平方米 /間 單層面積（平方米） －－ －－ －－ 店鋪形狀 60米 50米 －－ －－ 門面寬度（米） 25 －－ －－ 樓面荷載（千克 /平方米） －－ 500 －－ 停車位（個） 50 －－ －－ 卸貨區(qū) －－ 大于 50平方米 －－ 車道最小寬度（米） 4 －－ －－ 車輛最小轉(zhuǎn)彎半徑（米） －－ －－ 通道要求 －－ 保證一、二樓 24小時可用獨立通道，且寬度大于 主通道大于 3米 典型商家建筑要求 中森名菜 綠茵閣 西湖春天 樓層 1～ 5層，最高第 6層 － 1～ 2層 1～ 3層 單店面積（平方米） 5000～ 10000 500～ 800 1000～ 5000 層高（米） －－ 4 凈高（米） －－ －－ 樓面荷載（千克 /平方米） －－ 400 450 柱間距 －－ －－ 8米 8米 停車位（個） 300～ 400 －－ 100 典型商家建筑要求 娛樂航母 K歌之王 瑪莎纖體 樓層 1～ 4層，最高第 4層 1～ 3層，最高第 6層 1～ 5層，最高第 6層 單店面積（平方米） 6000 8000 800～ 1000 單層面積（平方米） 2022 －－ －－ 層高（米） 凈高（米） －－ －－ －－ 樓面荷載（千克 /平方米） －－ －－ 1000 柱間距 －－ －－ －－ 其他要求 －－ －－ 必須有大面積廣告位 典型商家建筑要求 關(guān)于酒店和寫字樓 開發(fā)方向選擇 1——產(chǎn)權(quán)式酒店 成本角度：前期對資金的要求較高，發(fā)展壓力較大； 經(jīng)營角度：經(jīng)營風(fēng)險高； 收益較難以把握。 營銷角度：目前片區(qū)內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展迅速，結(jié)合本項目的 區(qū)位和硬件設(shè)施，具備良好的發(fā)展空間。 結(jié)論：項目可以考慮發(fā)展成為產(chǎn)權(quán)式酒店方向 開發(fā)方向選擇 2——公寓式寫字樓 成本角度：比一般高檔寫字樓成本低。 產(chǎn)品角度：符合項目地塊基本指標(biāo)要求 可商可住，靈活性強(qiáng) 營銷角度：符合發(fā)展、創(chuàng)業(yè)型公司要求 結(jié)論：項目比較適合該發(fā)展方向 公寓式寫字樓 amp。 產(chǎn)權(quán)式酒店 寫字樓客戶定位 公寓式寫字樓 機(jī)構(gòu)、企業(yè)門戶 新興產(chǎn)業(yè) STUDIO 影視工作室 設(shè)計公司 名人工作室 咨詢公司 ….. 客戶部 銷售部 售后服務(wù)部 貿(mào)易、物流公司 專向服務(wù)業(yè) 網(wǎng)絡(luò)業(yè) 中介公司 投資公司 我們選擇銳意進(jìn)取的企業(yè) 因為他們最認(rèn)同我們的價值 律師業(yè) …. 酒店經(jīng)營定位 多采取吸引業(yè)主委托加入，以日租經(jīng)營模式為主。結(jié)合本片區(qū)各酒店及旅館入住客源情況初步分析： 目標(biāo)市場客源有： ? 商務(wù)會議、企業(yè)客源占 35％ ? 休閑度假類客源占 30％ ? 各旅行社、訂房網(wǎng)絡(luò)客源占 20％ ? 旅游及其它散客 15％ 關(guān)于酒店及寫字樓的運營成本測算及更詳盡的操作細(xì)則，在與開發(fā)商進(jìn)一步溝通后，我們會提供更詳細(xì)的報告內(nèi)容。 酒店經(jīng)營模式：采用酒店式代租管經(jīng)營模式 會所相關(guān)功能和商業(yè)街的經(jīng)營項目也都需要和酒店公寓的經(jīng)營和業(yè)主的使用配合考慮，達(dá)到業(yè)主，住客，公司的權(quán)益均衡的目的 。 THE END 預(yù)祝項目圓滿成功！ 華 祥 地 產(chǎn)