項目商業(yè)定位淺析-資料下載頁
2025-01-17 05:17本頁面
【正文】 局備規(guī)模優(yōu)勢。 偏離科技市場商圈，科技市場因中原數(shù)碼港開發(fā)帶動，會形成東風路以文化路向東為核心，由電子城定位為三手電腦市場可以證明市場的邊緣化。 中原數(shù)碼港的規(guī)模優(yōu)勢無法拒絕。機會點：好的合作伙伴，如象賽博數(shù)碼廣場 百腦匯這樣合作伙伴，具有很強的資源整合能力，這種合作伙伴是有的。如 頤高 定位為科技市場內(nèi)部規(guī)劃建議：216。 中廳設計，通透大方，兩側(cè)電梯，交叉式拉動人流。216。 中廳處不設地下室電梯，破壞中廳完整性，中廳是商家促銷的良好展示場所。216。 地下室電梯設側(cè)方一處，可參考新鄉(xiāng)胖東來店中廳設計。216。 柱距設計，應符合中島商業(yè)展示鋪位距離。216。 大門形象，應具備現(xiàn)代化科技特色。216。 進深設計，應依據(jù)鋪位和中島攤位分成街區(qū)后，有效定進深距離，鋪位面積都有一定的適度性，科技市場鋪位進深多少合理、有待于進一步調(diào)研和訪談。方案二：百貨商場+綜合超市隔壁匯寶大廈定為百貨商場，業(yè)種組合定位很準確，適合本區(qū)域消費群體。本項目定位百貨商場必須錯位經(jīng)營，目前本區(qū)域不適合百貨形態(tài)。如精品百貨。若做百貨必須與匯寶大廈業(yè)態(tài)沖突，業(yè)種無法錯位。綜合超市，因單層面積小，小超市生存空間有限，一旦有大型綜超進入本區(qū)域，成活機率少。優(yōu)勢：單層3000㎡規(guī)模，適合作三單百貨賣場。 周這學校，單位林立，有一定消費能力。 綜合超市3000㎡，如九頭崖、思達也比較好引進。劣勢：單層面積小，不易做大型超市。 不能與已有物業(yè)的經(jīng)營形成客戶群體錯位經(jīng)營。方案三：商業(yè)業(yè)態(tài)綜合體178。 商業(yè)組合一 商業(yè)組合：負1F超市，1F商鋪，2—5F快捷酒店。178。 商業(yè)組合二：負1F超市，1F商鋪，2F網(wǎng)吧，3F奧斯卡影院，4—5F健身院、學校培訓 商務會所178。 商業(yè)組合三： 負1F超市，1—2F商鋪，3—5F快捷酒店組合理由：以本區(qū)域消費客戶為依據(jù)。注：不同的商業(yè)業(yè)態(tài)組合方案，建筑體的布局是不同的。方案一、方案二都必須有中廳，方案三不需要中廳設計，電梯位置會完全改變設計位置的。八、目前針對項目應開展工作及工作開展的建議 與專業(yè)公司對接，深度了解項目商業(yè)綜合體的各項指標的精細化、必要化，寫字樓營銷推廣公司和專業(yè)寫字樓運營管理公司多接觸幾家。營銷公司主要是讓他們對方案的包裝、推廣的建議，易于銷售幾個方面如戶型、布局、動線設計，大堂電梯位置處理的建議，因為他們服務的多了，在推廣銷售過程他們知道哪些是毛病，不利于推廣銷售和使用。專業(yè)寫字樓物業(yè)管理公司主要是對寫字樓的后期運營管理時，會出現(xiàn)的運營問題，維護維修問題，提出建議，以便前期設計更改，不會后期留下遺難雜病。 對鄭州科技市場變遷深入研究，主要是他們公司的發(fā)展組合、發(fā)展要求、租金、分級細化，業(yè)種細化的企業(yè)類別進行深入訪談分析。 對周邊寫字樓租賃用戶進行調(diào)查分析，以便確定寫字樓買家、租賃商家，對新科大廈、匯寶大廈寫字樓的租賃商戶與百腦匯，河南科技數(shù)碼港的客戶進行深度分析他們的差異化，找出項目的目標客戶。 對圖紙各項商業(yè)配套，樓宇配套全面審視，專業(yè)化、系統(tǒng)化研討，如：電力、空調(diào)、電梯、大堂、走廊、消防、層高高等分類系統(tǒng)研究，找出符合定項商業(yè)業(yè)態(tài)需求配套的標準，如做超市對層高、荷載都有特殊要求。 細化商業(yè)定位，確定商業(yè)定位。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，決定不同的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)，配套設施的標準。如：中廳設置與否，直接與定位有關(guān)，柱距對不同業(yè)態(tài)組合的影響不同，設置柱距不同。 應從規(guī)劃設計中尋找成本的最低化，我不建議利用不同物業(yè)差異尋求成本的最低化，這樣會為后期造成更多麻煩，經(jīng)過細化成本核算，如果項目規(guī)劃做到精細化，會比物業(yè)差異化更能省成本，項目成本決定在規(guī)劃設計階段，進入施工階段，成本基本定型。 建議工程采用清單報價報表，甲方對成本了如指掌，更容易控制。九、鄭州部分地產(chǎn)廣告推廣公司和國際知名寫字樓管理公司n 鄭州名晟廣告文化傳播有限公司（服務項目 省匯中心）n 河南大智廣告?zhèn)鞑ビ邢薰緉 鄭州智信廣告有限公司 智信房地產(chǎn)營銷策劃有限公司（服務項目 廣匯。ＰＡmA）n 鄭州人從眾顧問有限公司 ?。ǚ枕椖?鄭州國際美食廣場）n 劃邦顧問 （深圳公司 服務項目 總部企業(yè)基地）n 威風廣告公司 （服務項目 永和國際廣場）n 恒輝機構(gòu) 國際知名寫字樓物業(yè)管理企業(yè)n 第一太平洋戴維斯物業(yè)管理n 世邦魏理仕 （服務項目 國際企業(yè)中心）n 仲量聯(lián)行n 戴德梁行n 高力國際n 高偉物業(yè)14思路決定出路 戰(zhàn)略在于運作 戰(zhàn)術(shù)在于執(zhí)
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