【正文】 坡高星級(jí)酒店 南方假日酒店 四星標(biāo)準(zhǔn) 1998 154 175 70% —— —— 紫光大酒店 四星 2022 83 208 75% —— —— 酒店行業(yè)現(xiàn)狀 資料來(lái)源：戴德梁行 Page 69 陽(yáng)江市歷年來(lái)高星級(jí)酒店供應(yīng)情況 ?陽(yáng)江的 5星級(jí)酒店市場(chǎng)形成較晚，直到 2022年才出現(xiàn)第一家 5星級(jí)酒店，即陽(yáng)江溫泉度假村。陽(yáng)江市市目前擁有 5星級(jí)酒店共 2家（不包括陽(yáng)春），可提供各類(lèi)客房 527間（其中溫泉酒店有185間 5星級(jí)客房）。 ?截至 2022年底，武漢市主要的三、四星級(jí)酒店有 4家，有 2家分布在市區(qū)內(nèi)， 2家在閘坡。 ?陽(yáng)江的中高星級(jí)酒店在 2022年供應(yīng)開(kāi)始增加，這也給 96年開(kāi)業(yè)的國(guó)際大酒店帶來(lái)了很大的沖擊，多年沒(méi)有裝修過(guò)的國(guó)際大酒店開(kāi)始走下坡路。 陽(yáng)江市歷年來(lái)高星級(jí)酒店供應(yīng)情況154590213010834202004006008002 0 0 3 年之前 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年房間數(shù)量酒店行業(yè)現(xiàn)狀 資料來(lái)源：戴德梁行 Page 70 主要酒店入住價(jià)格 ?市區(qū) 5星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)為 498~508元 /天，房?jī)r(jià)最高是陽(yáng)江鳳凰酒店為 508元 /天，最低是陽(yáng)江溫泉酒店為 498元 /天。 全市 5星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)為 501元 /天。 ?從調(diào)查酒店來(lái)看， 4星級(jí)的酒店的價(jià)格浮動(dòng)較大，最低價(jià) 175元 /天，最高價(jià) 338/天。全市 4星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)為 251元 /天。 ?從調(diào)查結(jié)果來(lái)看， 5星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)與 4星級(jí)的平均房?jī)r(jià)相差 200~300元 /天。 陽(yáng)江中高星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)5083382974981752080100200300400500600陽(yáng)江鳳凰酒店 雨田酒店 景湖酒店 陽(yáng)江溫泉酒店 南方假日酒店 紫光大酒店房?jī)r(jià)酒店行業(yè)現(xiàn)狀 資料來(lái)源：戴德梁行 Page 71 主要酒店入住率 ?從調(diào)查中來(lái)看，中高檔酒店的平均入住率為 70%。 ?其中，五星級(jí)酒店的平均入住率 52%，平均入住率這么低主要是因?yàn)殛?yáng)江鳳凰酒店剛開(kāi)業(yè)不久，其入住率較低。 ?四星級(jí)酒店的平均入住率為 74%，入住率相對(duì)五星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)較高。 ?調(diào)查中了解到，所有中高酒店在旺季入住率都在 90%以上；淡季的入住率也在 50%以上。 酒店行業(yè)現(xiàn)狀 陽(yáng)江中高星級(jí)酒店入住率72% 80% 65% 70% 75%45%0%50%100%陽(yáng)江鳳凰酒店 雨田酒店 景湖酒店 陽(yáng)江溫泉酒店 南方假日酒店 紫光大酒店資料來(lái)源：戴德梁行 Page 72 陽(yáng)江中高星級(jí)酒店入住客戶類(lèi)型 ?根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，可見(jiàn)，市內(nèi)的中高星級(jí)酒店主要面對(duì)的客戶是商務(wù)類(lèi)客戶和會(huì)議接待類(lèi)客戶，休閑旅游類(lèi)客戶也有，但相對(duì)于閘坡的酒店較少。閘坡的中高星級(jí)酒店主要面對(duì)的客戶是休閑旅游類(lèi)客戶和會(huì)議接待類(lèi)客戶，商務(wù)客戶較少。 ?目前， 5星級(jí)酒店如鳳凰酒店和溫泉酒店，面對(duì)的主要客戶都不是商務(wù)類(lèi)客戶。隨著陽(yáng)江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及大型工業(yè)項(xiàng)目的投建，高端的商務(wù)類(lèi)型客戶將日漸增多，對(duì)五星級(jí)酒店的需求也增大。 ?目前， 4星級(jí)酒店如雨田酒店和景湖酒店的主要客戶都是商務(wù)類(lèi)客戶，它們的入住率一直比較穩(wěn)定，且比較高，說(shuō)明商務(wù)類(lèi)型的客戶有很大的市場(chǎng)空間。 陽(yáng)江主要酒店的客戶類(lèi)型占比（ 100%） 名稱(chēng) 商務(wù)類(lèi)客戶 會(huì)議接待類(lèi)客戶 休閑旅游類(lèi)客戶 其他 陽(yáng)江鳳凰酒店 5% 50% 40% 5% 雨田酒店 75% 15% 10% 10% 景湖酒店 60% 10% 20% 10% 陽(yáng)江溫泉酒店 10% 70% 15% 5% 南方假日酒店 5% 15% 75% 5% 紫光大酒店 5% 15% 75% 5% 酒店行業(yè)現(xiàn)狀 資料來(lái)源：戴德梁行 Page 73 陽(yáng)江市區(qū)中高星級(jí)酒店分布 序號(hào) 名稱(chēng) 星級(jí) 1 陽(yáng)江鳳凰酒店 五星 2 陽(yáng)江溫泉酒店 五星 3 雨田酒店 準(zhǔn)四星 4 景湖酒店 三星 1 2 4 3 酒店行業(yè)現(xiàn)狀 Page 74 陽(yáng)江市高星級(jí)酒店未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè) 陽(yáng)江市高星級(jí)酒店未來(lái)供應(yīng)情況 序號(hào) 名稱(chēng) 星級(jí) 客房 建設(shè)情況 1 利福泰酒店 五星 202 目前停工 2 東方海灣酒店 五星 200多間 已建好，未開(kāi)業(yè) 3 長(zhǎng)江大酒店 四星標(biāo)準(zhǔn) 200間左右 預(yù)計(jì) 08年中開(kāi)業(yè) 4 海陵三山島酒店 五星級(jí) 200~300 未定 2 3 1 本案 陽(yáng)江市高星級(jí)酒店未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè) Page 75 陽(yáng)江市高星級(jí)酒店未來(lái)需求預(yù)測(cè) 資料來(lái)源：陽(yáng)江市政府統(tǒng)計(jì)公報(bào) 未來(lái) 5~10年內(nèi)，由于核電項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和“南海 1號(hào)”的旅游開(kāi)放，全市住宿設(shè)施接待人次將大幅度增加。 從右表可見(jiàn)，高星級(jí)酒店未來(lái)五年內(nèi)的市場(chǎng)空間預(yù)測(cè)有 285間。 陽(yáng)江市高星級(jí)酒店未來(lái)需求預(yù)測(cè) 酒店預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 預(yù)測(cè)指標(biāo) 2022年接待旅游人數(shù) (萬(wàn)人 ) 472 過(guò)去 5年接待旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)率 15% 2022接待旅游人數(shù)預(yù)測(cè) (萬(wàn)人 ) 949 2022年酒店需求數(shù)量預(yù)測(cè)（間） 2022年陽(yáng)江市 5星級(jí)酒店房間每天需求數(shù)量 900 2022年 5星級(jí)酒店房間每天需求數(shù)量 1810 陽(yáng)江 4星級(jí)酒店行業(yè)平均入住率 65% 2022年 5星級(jí)酒店房間每天新增需求數(shù) 1885 規(guī)劃中潛在供應(yīng)預(yù)測(cè)（間） 溫泉 400 閘坡 400 市區(qū) 600 其他 200 小計(jì) 285 Page 76 陽(yáng)江主要酒店的客房和餐飲地效比較 陽(yáng)江主要酒店的客房和餐飲地效比較 陽(yáng)江鳳凰酒店 客房 數(shù)量 客房所用 建筑面積 平均房?jī)r(jià) 入住率 客房 利潤(rùn)率 客房年?duì)I業(yè) 收入 客房部分年 利潤(rùn) 客房地效（元/年 /㎡ ） 342 23,940 508 45% 75% 38,048,184 28,536,138 894 餐飲座位數(shù)量 餐飲建筑面積 座位日 平均收入 餐飲 利潤(rùn)率 餐飲年?duì)I業(yè) 收入 餐飲部分年 利潤(rùn) 餐飲地效（元/年 / ㎡ ） 850 6,800 50 30% 15,512,500 4,653,750 684 雨田酒店 客房 數(shù)量 客房所用 建筑面積 平均房?jī)r(jià) 入住率 客房 利潤(rùn)率 客房年?duì)I業(yè) 收入 客房部分年 利潤(rùn) 客房地效（元 /年 / ㎡ ） 108 7,204 298 72% 75% 8,457,955 6,343,466 880 餐飲座位數(shù)量 餐飲建筑面積 座位日 平均收入 餐飲 利潤(rùn)率 餐飲年?duì)I業(yè) 收入 餐飲部分年 利潤(rùn) 餐飲地效（元 /年 / ㎡ ） 850 6,375 110 30% 34,127,500 10,238,250 1606 Page 77 陽(yáng)江主要酒店的客房和餐飲地效比較 景湖酒店 客房 數(shù)量 客房所用 建筑面積 平均房?jī)r(jià) 入住率 客房 利潤(rùn)率 客房 年?duì)I業(yè)收入 客房部分 年利潤(rùn) 客房地效（元/年 /㎡ ） 130 8,671 297 80% 75% 11,274,120 8,455,590 975 餐飲座位數(shù)量 餐飲建筑面積 座位日 平均收入 餐飲 利潤(rùn)率 餐飲 年?duì)I業(yè)收入 餐飲部分 年利潤(rùn) 餐飲地效（元/年 /㎡） 1000 7,500 90 30% 32,850,000 9,855,000 1314 資料來(lái)源：戴德粱行 陽(yáng)江主要酒店的客房和餐飲地效比較 東方海灣酒店（預(yù)算） 客房 數(shù)量 客房所用 建筑面積 平均房?jī)r(jià) 入住率 客房 利潤(rùn)率 客房 年?duì)I業(yè)收入 客房部分 年利潤(rùn) 客房地效（元/年 / ㎡ ） 220 15,400 508 60% 75% 24,475,440 18,356,580 662 餐飲座位數(shù)量 餐飲建筑面積 座位日 平均收入 餐飲利潤(rùn)率 餐飲 年?duì)I業(yè)收入 餐飲部分 年利潤(rùn) 餐飲地效（元/年 / ㎡ ） 1800 14,400 100 30% 65,700,000 19,710,000 1369 Page 78 陽(yáng)江主要酒店的客房和餐飲地效比較 ?從以上鳳凰酒店、雨田酒店和景湖酒店三個(gè)酒店的客房地效和餐飲地效來(lái)看，餐飲地效優(yōu)于客房地效，說(shuō)明酒店的餐飲部分是酒店?duì)I業(yè)收入不可或缺的重要部分。故建議本項(xiàng)目如果建設(shè)酒店，須配備有餐飲部分，以提高營(yíng)業(yè)面積的經(jīng)濟(jì)收益，盡快收回投資成本。 ?從以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，五星級(jí)酒店的客房地效要比四星級(jí)的好。 ?本項(xiàng)目在考慮建設(shè)酒店的情況下，建議定位為五星級(jí)酒店。 陽(yáng)江主要酒店的客房和餐飲地效比較 Page 79 陽(yáng)江市酒店市場(chǎng)小結(jié) 酒店市場(chǎng)小結(jié) ?陽(yáng)江酒店行業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)情況趨良性發(fā)展態(tài)勢(shì)，高、中、低檔次酒店均有供應(yīng)。就目前情況來(lái)看，中高檔的商務(wù)酒店（四星級(jí)的如雨田和景湖）在市場(chǎng)上表現(xiàn)不錯(cuò)。 ?自 2022年以來(lái)，陽(yáng)江市中高檔酒店的供應(yīng)量明顯增加。 ?陽(yáng)江市五星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)在 501元 /天；四星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià) 251元 /天。 ?陽(yáng)江市中高檔酒店的平均入住率為 68%，入住率較好。就目前來(lái)看，四星級(jí)酒店的平均入住率比五星級(jí)酒店的稍高。 ?中高檔酒店的入住客戶大致可以分為商務(wù)出差客戶、會(huì)議接待客戶及休閑旅游客戶，不同的酒店偏向不同類(lèi)型的主要客戶。 ?根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)結(jié)果來(lái)看，未來(lái)的酒店供應(yīng)比較大，潛在需求也非常突出，供需基本平衡。 ?從地效角度來(lái)分析，酒店的餐飲配套部分的地效比酒店客房部分稍高，餐飲配套是酒店必不可少的重要組成部分。 Page 80 陽(yáng)江主要中高檔餐飲的地效比較 名濠飯店 餐飲座位數(shù)量 餐飲建筑面積 座位日 平均收入 餐飲 利潤(rùn)率 餐飲年?duì)I業(yè)收入 餐飲年利潤(rùn) 餐飲地效 （萬(wàn)元 /年 / ㎡） 1200 20220 120 30% 52,560,000 15,768,000 788 長(zhǎng)江大酒店 餐飲座位數(shù)量 餐飲建筑面積 座位日 平均收入 餐飲 利潤(rùn)率 餐飲年?duì)I業(yè)收入 餐飲年利潤(rùn) 餐飲地效 （萬(wàn)元 /年 / ㎡） 450 4500 90 30% 14,782,500 4,434,750 985 凱旋門(mén)飯店 餐飲座位數(shù)量 餐飲建筑面積 座位日 平均收入 餐飲 利潤(rùn)率 餐飲年?duì)I業(yè)收入 餐飲年利潤(rùn) 餐飲地效 （萬(wàn)元 /年 / ㎡） 1200 12022 110 30% 48,180,000 14,454,000 1204 陽(yáng)江主要中高檔餐飲市場(chǎng)概況 Page 81 陽(yáng)江主要中高檔餐飲市場(chǎng)概況 ?陽(yáng)江市中高檔餐飲主要分布在漠江路、石灣路和東風(fēng)路?？傮w來(lái)說(shuō)，陽(yáng)江的餐飲行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好。 ?在陽(yáng)江市口碑較好的有名濠飯店、長(zhǎng)江大酒店餐飲和凱旋門(mén)飯店等，另外雨田酒店和景湖酒店的餐飲部分也頗受歡迎。 ?從地效來(lái)分析，酒店的餐飲部分比純做餐飲的地效要高，主要是因?yàn)榫频昕头靠梢詾椴惋嫀?lái)不少客源。 ?陽(yáng)江市民對(duì)餐飲消費(fèi)的偏好主要是粵菜；北方菜系如小肥羊的市場(chǎng)反映一般。 ?西餐有一定的市場(chǎng)，如麥田咖啡開(kāi)了 3個(gè)連鎖店，但是市內(nèi)尚未出現(xiàn)高檔的西餐廳。中高檔酒店的西餐廳經(jīng)營(yíng)情況普遍一般。 ?陽(yáng)江市民的餐飲消費(fèi)心理是，認(rèn)為高檔的餐飲消費(fèi)能體現(xiàn)品位，如雨田酒店，同時(shí)也接受價(jià)平、味道可口的大排檔，如河西白切雞。 陽(yáng)江主要中高檔餐飲市場(chǎng)概況 Page 82 陽(yáng)江市主要酒店案例參考 參考案例－陽(yáng)江鳳凰酒店 房間類(lèi)型 高級(jí)客房 豪華客房 商務(wù)客房 高級(jí)套房 豪華套房 蜜月套房 商務(wù)套房 皇室套房 總統(tǒng)套房 房間數(shù)量 78 152 77 12 14 4 2 1 1 掛牌價(jià) 1080 1180 1280 1480 1680 1780 2380 2680 18800 優(yōu)惠價(jià)） 388 438 568 758 1080 1160 1538 1738 12200 ?陽(yáng)江鳳凰酒店是目前陽(yáng)江最高檔的酒店，也是政府的大型會(huì)議和各類(lèi)高規(guī)格接待的首選酒店。 ?酒店位于陽(yáng)東縣城 325國(guó)道旁，距陽(yáng)江市中心 5公里（10分鐘車(chē)程）。 ?酒店共 342個(gè)房間。 ?酒店具有歐式地中海建筑風(fēng)格，西斯廷拱廊場(chǎng)約 150米，顯得高貴典雅。 單位：元 Page 83 參考案例－陽(yáng)江鳳凰酒店 ?西餐廳面積約 800m2,可容納 250人就餐。 ?中餐總餐位數(shù) 600多位，其中設(shè)有包間 22個(gè)。