【正文】 設(shè) 處 20 500,000 1,000 市場(chǎng)推廣及廣告費(fèi)用 (按項(xiàng)目總投資的 1％計(jì) ) 4,000 銷售傭金及代理費(fèi)用 (一般為銷售收入的 2％ ) 14,072 客戶返點(diǎn)優(yōu)惠 (一般為銷售收入的3％ ) 21,108 日常銷售費(fèi)用 (含異地銷售網(wǎng)點(diǎn)的日常費(fèi)用 ) 1,800 土地增值稅 (按銷售額的 3％計(jì) ) 21,108 86 營(yíng)業(yè)稅 (銷售額的 ％ ) 38,698 銷售成本合計(jì) 101,786 項(xiàng)目總成本合計(jì) 501,786 三 銷售利潤(rùn) (所得稅前 ) 201,814 四 資產(chǎn)性收益 (項(xiàng)目形成的固定資產(chǎn)原值 ) 61,600 五 項(xiàng)目利潤(rùn)總額 (所得稅前 ) 263,414 六 企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)變現(xiàn)收入 92,590 七 全部資產(chǎn)變現(xiàn)、增值收入合計(jì) 356,004 87 八 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率＝ 263414247。 400000 100％＝％ 九 項(xiàng)目投資回報(bào)率＝ 356004247。 400000 100％＝89％ 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算（見下表）： 三亞榆林灣“山水花都”項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益估算表（二） 序號(hào) 長(zhǎng) 期 經(jīng) 營(yíng) 項(xiàng) 目 數(shù) 量 價(jià)格(元 ) 年度經(jīng)營(yíng)收入 單位：萬(wàn)元 一 五星級(jí)酒店客房經(jīng)營(yíng)收入 人次 850 13, 88 二 國(guó)際老年安養(yǎng)中心客房收入 人次 680 6, 醫(yī)療護(hù)理服務(wù)收入 3, 三 國(guó)際游艇俱樂部經(jīng)營(yíng)收入 6萬(wàn)人次 600 3, 四 城市休閑、娛樂、餐飲消費(fèi)服務(wù)收入 (含五星級(jí)酒店的配套服務(wù)項(xiàng)目 ) 70萬(wàn)人次 200 14, 五 花卉、綠業(yè)生產(chǎn) /服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入 15萬(wàn)盆(株 ) 100 1, 長(zhǎng)期項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng) 42, 89 收入合計(jì) 第二部分 融資、合作方案 一、項(xiàng)目投資開發(fā)進(jìn)度及資金籌措計(jì)劃 90 根據(jù)海南旅游、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及其動(dòng)態(tài)趨勢(shì)， 結(jié)合三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城項(xiàng)目的合作開發(fā)模式， 本項(xiàng)目的開發(fā)周期初步確定為五年（自項(xiàng)目修建性規(guī)劃獲政府正式批準(zhǔn)之日開始計(jì)算）。開發(fā)期各年度的工程進(jìn)度及投資計(jì)劃初定如下： 第一年： 完成榆亞鹽場(chǎng)企業(yè)改制、重組、職工安置、補(bǔ)償及項(xiàng)目區(qū)土地資產(chǎn)的評(píng)估與實(shí)物投資的驗(yàn)收工作，并同步開展項(xiàng)目區(qū)土地確權(quán)、一期項(xiàng)目區(qū)土地變性、地質(zhì)勘探、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和榆林灣“海洋文化綜藝之窗”基礎(chǔ)建設(shè)工程 、 榆林灣“中央綠島公園”及紅樹林保護(hù)區(qū)兩大核心項(xiàng)目的建設(shè)，為項(xiàng)目區(qū)的全面 91 開發(fā)提供充分的基礎(chǔ)與市場(chǎng)推廣平臺(tái)，同時(shí)開始啟動(dòng)項(xiàng)目區(qū)中部的“山海有約”住宅組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)。 該年度計(jì)劃投入 137,000 萬(wàn)元。其中，項(xiàng)目啟動(dòng)資金投資約 43,180 萬(wàn)元，項(xiàng)目區(qū)國(guó)有劃撥土地等實(shí)物資產(chǎn)投資約 93,800 萬(wàn)元。 第 2 年： 開始實(shí)施榆林灣“山水花都”國(guó)際度假住宅區(qū)一期工程 20 萬(wàn)平方米商品住宅項(xiàng)目建設(shè)，并在年內(nèi)達(dá)到商品房預(yù)售所需的工程進(jìn)度要求。同時(shí)開始進(jìn)入五星級(jí)海上度假酒店、國(guó)際老年安養(yǎng)中心兩大項(xiàng)目的主體工程施工階段，并在全國(guó)開展商品房市場(chǎng)營(yíng)銷和預(yù)定業(yè)務(wù)。 92 該投資年度內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)“中央綠島公園”和紅樹林生態(tài)觀賞區(qū)基本建成，并正式對(duì)市民和游人開放。該年度計(jì)劃投資 78,000 萬(wàn)元。 第 3 年： 五星級(jí)海上度假酒店、國(guó)際老年安養(yǎng)中心開始進(jìn)入室內(nèi)裝修與設(shè)備安裝階段?！吧剿ǘ肌弊≌瑓^(qū)一期工程和酒店公寓、老年公寓一期工程正式交付使用，項(xiàng)目區(qū)商品住宅進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，并按商品房的實(shí)際銷售進(jìn)度逐步開展榆林灣“山水花都”國(guó)際度假住宅區(qū)二期工程（ 35 萬(wàn)平方米）的施工。 該年度計(jì)劃投資 95,000 萬(wàn)元，同時(shí)，預(yù)計(jì)當(dāng)年回籠商品房銷售資金150,000 萬(wàn)元，“中央綠島公園”實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)收 93 入 5,000 萬(wàn)元。 第 4 年： 五星級(jí)度假酒店、國(guó)際老年安養(yǎng)中心投入試運(yùn)營(yíng)，泛游艇社區(qū)、老年公寓及“山水花都”住宅區(qū)一期工程的銷售目 標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，三期工程 35 萬(wàn)平方米商品住宅、老年公寓陸續(xù)竣工，并始終以現(xiàn)房方式進(jìn)行發(fā)售。計(jì)劃投資 90,000 萬(wàn)元，同時(shí)，預(yù)計(jì)當(dāng)年回籠銷售資金150,000 萬(wàn)元，五星級(jí)酒店、國(guó)際老年康復(fù)療養(yǎng)中心和“中央綠島公園”實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 30,000 萬(wàn)元以上。 第 5 年 : 后期銷售及工程竣工 /決算階段。 預(yù)計(jì)當(dāng)年起至建設(shè)期結(jié)束后共回籠銷售資金約 206,650 萬(wàn)元，五星級(jí) 94 酒店、國(guó)際康復(fù)療養(yǎng)中心、中央綠島公園三大經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 40,000 萬(wàn)元以上，并進(jìn)入穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)發(fā)展階段。 項(xiàng)目建設(shè)所需的啟動(dòng)資金籌措計(jì)劃見下表： 項(xiàng)目啟動(dòng)資金籌措計(jì)劃表（第 1～ 2 年） 資 金 使 用 項(xiàng) 目 單位 /數(shù)量 啟動(dòng)資金 ( 萬(wàn)元 ) 資金來源 (萬(wàn)元 ) 自 籌 其 他 (含 12,150 12,150 95 土地確權(quán)辦證 ) 性費(fèi)用 557 畝 6,684 6,684 /規(guī)劃設(shè)計(jì) 200 200 /行政規(guī)費(fèi) 300 300 施 557 畝 2,000 1,000 1,000 程 (一期 ) 3,000 1,500 1,500 5,000 2,000 3,000 96 林保護(hù)區(qū) 工程 2,000 1,000 1,000 9.“山海有約” 17 萬(wàn) M2住宅區(qū)土建工程 10,000 5,000 5,000 用 500 500 500 500 1,000 1,000 項(xiàng)目啟動(dòng)資金合計(jì) 43,334 31,834 11,500 97 二、項(xiàng)目公司的原始股權(quán)價(jià)值分析 （一）項(xiàng)目公司原始股權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值分析： 根據(jù)海南省榆亞鹽場(chǎng)與三亞龍璽投資發(fā)展有限公司于 2022年 12月 8日簽署的合作協(xié)議及上級(jí)主管部門的有關(guān)批復(fù)，本項(xiàng)目由海南省榆亞鹽場(chǎng)和三亞龍璽投資發(fā)展有限公司采取股份制合作模式進(jìn)行投資開發(fā)，雙方共同組建三亞龍榆投資開發(fā)有限公司（項(xiàng)目公司），并由該公司統(tǒng)一實(shí)施本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 按照雙方簽署的新公司章程，新公司擬定的注冊(cè)股本為人民幣 4000萬(wàn)元（股）。 其中，海南省榆亞鹽場(chǎng)以其位于三亞市榆林灣的駟軒工區(qū)的 （評(píng) 98 估后）入股， 在新公司中的持股比例為 25％（ 1000萬(wàn)股）； 三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以承擔(dān)榆亞鹽場(chǎng)企業(yè)改制與職工安置補(bǔ)償費(fèi)用、土地變性費(fèi)用、榆亞鹽場(chǎng)職工再就業(yè)培訓(xùn)費(fèi)用和項(xiàng)目的全部建設(shè)投資費(fèi)用等出資方式入股，在新公司中的持股比例為 75％（ 3000萬(wàn)股）。 據(jù)此推算新公司的股東權(quán)益和單位股本的資產(chǎn)價(jià)值如下（項(xiàng)目融資合作的股權(quán)價(jià)值依據(jù)）： 三亞龍榆投資開發(fā)有限公司原始股本價(jià)值推算表 序 號(hào) 測(cè)算依據(jù) /設(shè)計(jì)條件 （以政府批準(zhǔn)土地的市場(chǎng)價(jià)值 (萬(wàn)元 / 土地總價(jià)值 (萬(wàn)元 ) 按一千萬(wàn)股折合為單位股權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值 99 的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為準(zhǔn)） 畝 ) (元 /股 ) 1 當(dāng)容積率為 20 35, 2 當(dāng)容積率為 30 52, 3 當(dāng)容積率為 40 70, 4 當(dāng)容積率為 50 87, 5 當(dāng)容積率為 60 105, 100 6 當(dāng)容積率為 70 123, 7 當(dāng)容積率為 80 140, 8 當(dāng)容積率為 90 158, 9 當(dāng)容積率為 100 175, 注：目前本項(xiàng)目申報(bào)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為：總建筑面積 90萬(wàn)平方米，總體容積率 。按此推算新公司的單位股權(quán)資產(chǎn)價(jià)值為 /股， 項(xiàng)目公司 4000萬(wàn)股總股本的股權(quán)資產(chǎn)總價(jià)值為 。 101 （二）項(xiàng)目公司原始股權(quán)的市盈率價(jià)值分析 為驗(yàn)證項(xiàng)目公司的股權(quán)資產(chǎn)收益能力（即項(xiàng)目公司股本的資本市場(chǎng)投資價(jià)值），本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目公司原始股權(quán)的市盈率價(jià)值進(jìn)行預(yù)測(cè)如下： 根據(jù)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益測(cè)算表顯示，本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期（ 6年）內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的全部項(xiàng)目利潤(rùn)與無(wú)形資產(chǎn)變現(xiàn)收益為 ，平均每年約為 ，每股收益為 /年。按資本市場(chǎng)的理性收益率為 30倍計(jì)算，折合項(xiàng)目公司總市值約 180億元或 445元 /股。其 6年內(nèi)的項(xiàng)目總收益約相當(dāng)于 1100億元資金在銀行所產(chǎn)生的一年期利息收入，或相當(dāng)于 180億元資金在銀行所產(chǎn)生的六年利息收入的總和。 102 三、項(xiàng)目融資或戰(zhàn)略合作模式 鑒于本項(xiàng)目總投資規(guī)模及其前期開發(fā)所需的資金量較大，三亞龍璽投資發(fā)展有限公司出于總體資金鏈計(jì)劃方面的考量，擬引進(jìn) 1～ 2家有相當(dāng)資金實(shí)力的企業(yè)作為控股方（龍璽公司）的戰(zhàn)略合作伙伴。公司初步擬訂的項(xiàng)目融資或戰(zhàn)略合作模式為： （一）債權(quán)融資 合作模式： 由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以以固定回報(bào)率方式向戰(zhàn)略投資人開展直接融資業(yè)務(wù)。 計(jì)劃融資總額： 人民幣 （企業(yè)間直接融資）。 103 還款期限： 3～ 5年（自首批款項(xiàng)到賬之日起計(jì)算）。 投資回報(bào)率： 每年固定回報(bào) 8～ 10％（可協(xié)商）。 還款保證與優(yōu)先條款： （ 1）抵押、擔(dān)保措施： 每 1億元企業(yè)直接融資，均由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以其在項(xiàng)目公司中的 500萬(wàn)股原始股權(quán)進(jìn)行抵押 （單位股權(quán)資產(chǎn)價(jià)值為 /股） ；或采取其他擔(dān)保形式。 （ 2）財(cái)務(wù)監(jiān)督： 債權(quán)人可向龍璽公司派駐副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)專員各一名，監(jiān)督項(xiàng)目公司的資金使用情況，并督促龍璽公 104 司按期還本付息。 （ 3）債轉(zhuǎn)股承諾： 龍璽公司承諾，債權(quán)人可在 2年內(nèi)自愿將上述貸款按 /股（約合項(xiàng)目公司股權(quán)原值的 ％。其每?jī)|元貸款全部轉(zhuǎn)為股份后合 300萬(wàn)股，占項(xiàng)目公司總股本的 ％，股權(quán)資產(chǎn)總價(jià)值約 ）的優(yōu)惠條件轉(zhuǎn)換為項(xiàng)目公司股權(quán)。 債權(quán)融資退出方案： 投資方資金劃撥到達(dá)龍璽公司帳戶后，龍璽公司首先將第一年的投資回報(bào)返給投資方；第二年初支付第二年度的投資回報(bào)；自第三年起，項(xiàng)目所有的銷售收入首先用于償還投資方的借款，然后才能進(jìn)行其它 105 支出。投資方將所有的本息結(jié)算清以后，雙方解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系（債轉(zhuǎn)股時(shí)除外）。 （二）股權(quán)融資 股權(quán)融資方式： 由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式向戰(zhàn)略合伙人進(jìn)行融資。戰(zhàn)略合伙人以龍璽公司的股東身份間接參與項(xiàng)目公司的投資經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)，并從龍璽公司獲得的項(xiàng)目利潤(rùn)中分享應(yīng)得利益。 融資總額： 人民幣 。 投資人權(quán)益保證： （ 1）經(jīng)營(yíng)管理權(quán)： 106 投資方投資 1億元人民幣時(shí)，即可擁有三亞龍璽投資發(fā)展有限公司的 10％股份（根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益測(cè)算表顯示，建設(shè)期結(jié)束后，項(xiàng)目公司每 10％股份可獲取的利益回報(bào)約 ），與龍璽公司共同分享項(xiàng)目利益，并可推舉副總經(jīng)理（可出任龍璽公司董事）、財(cái)務(wù)主管各一人，間接參與項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)；投資方投資 2億元人民幣以上時(shí)，除按每 1億元投資擁有三亞龍璽投資發(fā)展有限公司的相應(yīng)股份外，并可推舉常務(wù)副總經(jīng)理（可出任龍璽公司執(zhí)行董事）、財(cái)務(wù)總監(jiān)、出納各一人，間接參與項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)。 （ 2）股權(quán)轉(zhuǎn)分包： 龍璽公司承諾：投資方投資 1億元人民幣以上時(shí)， 107 在雙方合作期的前 2年內(nèi)，可以由投資方按照該項(xiàng)目區(qū)當(dāng)時(shí)的土地市值（土地變性并評(píng)估后），自愿將雙方的股權(quán)融資行為轉(zhuǎn)為對(duì)項(xiàng)目區(qū)的相應(yīng)地塊（ 組團(tuán)）進(jìn)行的分包開發(fā)行為（由龍璽公司在項(xiàng)目公司中為投資方建立獨(dú)立核算帳戶）。其分包開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)資金由投資方另行籌集，投資方已向龍璽公司投入的股權(quán)資金轉(zhuǎn)為項(xiàng)目分包費(fèi)用，并將其所持的龍璽公司股權(quán)歸還給龍璽公司。其分包項(xiàng)目中的銷售利潤(rùn)在結(jié)付榆亞鹽場(chǎng)應(yīng)得的部分后，其余銷售利潤(rùn)歸投資方所有。 股權(quán)融資退出方案： 項(xiàng)目開發(fā)完畢，合作雙方按股權(quán)對(duì)項(xiàng)目收益進(jìn)行劃分 （ 產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)扣除企業(yè)所得稅后以可分配 108 利潤(rùn)方式按年度分配結(jié)算； 固定資產(chǎn)收益部分按各方相應(yīng)的投資比例計(jì)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)公司的相關(guān)股權(quán)，或由龍璽 公司在開發(fā)期結(jié)束后，向投資方退還其應(yīng)占有的固定資產(chǎn)原值部分的等值貨幣； 項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)變現(xiàn)收入，在項(xiàng)目開發(fā)期結(jié)束后一次性分配結(jié)算） 。以上項(xiàng)目收益分配、結(jié)算完成后，投資方將 其所持的龍璽公司 股權(quán)歸還給龍璽公司（股權(quán)轉(zhuǎn)分包的除外），雙方的股權(quán)合作即自行終止。 （三）項(xiàng)目（組團(tuán)）分包開發(fā)及承銷 投資方 按照該項(xiàng)目區(qū)當(dāng)時(shí)的土地市值（土地變性并評(píng)估后），和龍璽公司以協(xié)議方式對(duì)該項(xiàng)目區(qū)的相應(yīng) 109 地塊（組團(tuán)）進(jìn)行分包開發(fā)并自行組織銷售（由龍璽公司在項(xiàng)目公司中為投資方建立獨(dú)立核算帳戶）。投資方可向龍璽公司分期支付項(xiàng)目分包費(fèi)用（首期承包費(fèi)用不低于