淺談城鎮(zhèn)房屋拆遷評估中存在及問題及解決及措施-資料下載頁
2025-01-09 18:36本頁面
【正文】 頒發(fā)的房屋拆遷補償基準價中無土地補償的標準，被拆遷戶又出示了《國有土地使用權證》的證件不給予補償顯然是不可能。對于這種現(xiàn)象我們一般采用基準地價修正法對被占用的土地進行評估，基準地價修正法在《房地產估價理論與方法》中定義為：“在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，通過具體區(qū)位，土地使用年限，容積率，土地形狀，臨街狀況等的比較，由估價對象實際所處地段的基準地價調整得出估價對象實際 價格的一種估價方法?！本唧w使用公式為： 被估宗地地價＝基準地價年期修正系數日期修正系數容積率修正系數其他因素修正系數 八、被拆房屋占壓紅線較少問題 被拆房屋占壓紅線從 － 2 米不等，一般會出現(xiàn)以下兩種情況，（一）占壓紅線的部分房屋一旦被拆除，使整個房屋結構遭到破壞，無利用價值。（二）可以改造加固利用。改造后實體上不但受到破壞，而功能上也會受到減損，對于第一種情況，就必須拆除，按全部拆除進行評估，對于第二種情況就比較復雜，不但要考虛實性貶值，也要考慮改造加固后功能上的減損及經濟性的增減。因為部分被拆除的房屋，會使建筑面積減少，平面布臵不合理，在功能上相對落后，經濟上也會出現(xiàn)增加或減少的兩種現(xiàn)象。這就要看拆遷后地段的用途了，如果現(xiàn)在用途是居住用地，拆遷后地段改變成商用或休閑娛樂性廣場，就會使改造后的居住房屋價值增加；如拆遷后，在該地段建造高架橋或是川流不息的道路，就會使改造后的房屋價值減損，在拆遷評估中就必須充分對考慮實體性減損，功能性減損及經濟性增減對補償價格的影響。計算公式為 房屋拆遷補償額＝實際改建費用＋功能性貶損額177。經濟性貶損額 A：實際改建費用：就是改建被拆房屋 實際發(fā)生的費用，一般采用工料分析法進行評估。 B：功能性貶損：與被拆房屋功能完全相同的房屋的客觀成本價值減去與改建后房屋的相同的功能的房屋客觀成本價值的余額。 C：經濟性貶損：拆遷后，該地段的實際用途的改變，給改造后該房屋在經濟上實際帶來價值的增減額。一般于該地段相類似的房屋比較修正得到。 以上是在實際拆遷評估中遇到的問題及采取解決問題的措施提出未供大家參考，如有不當之處，請給予指正。
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