淺談城鎮(zhèn)房屋拆遷評(píng)估中存在及問題及解決及措施-資料下載頁
2025-01-09 18:36本頁面
【正文】 頒發(fā)的房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)中無土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，被拆遷戶又出示了《國有土地使用權(quán)證》的證件不給予補(bǔ)償顯然是不可能。對(duì)于這種現(xiàn)象我們一般采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法對(duì)被占用的土地進(jìn)行評(píng)估，基準(zhǔn)地價(jià)修正法在《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中定義為：“在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過具體區(qū)位，土地使用年限，容積率，土地形狀，臨街狀況等的比較，由估價(jià)對(duì)象實(shí)際所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象實(shí)際 價(jià)格的一種估價(jià)方法?！本唧w使用公式為： 被估宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)年期修正系數(shù)日期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)其他因素修正系數(shù) 八、被拆房屋占?jí)杭t線較少問題 被拆房屋占?jí)杭t線從 － 2 米不等，一般會(huì)出現(xiàn)以下兩種情況，（一）占?jí)杭t線的部分房屋一旦被拆除，使整個(gè)房屋結(jié)構(gòu)遭到破壞，無利用價(jià)值。（二）可以改造加固利用。改造后實(shí)體上不但受到破壞，而功能上也會(huì)受到減損，對(duì)于第一種情況，就必須拆除，按全部拆除進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于第二種情況就比較復(fù)雜，不但要考虛實(shí)性貶值，也要考慮改造加固后功能上的減損及經(jīng)濟(jì)性的增減。因?yàn)椴糠直徊鸪姆课?，?huì)使建筑面積減少，平面布臵不合理，在功能上相對(duì)落后，經(jīng)濟(jì)上也會(huì)出現(xiàn)增加或減少的兩種現(xiàn)象。這就要看拆遷后地段的用途了，如果現(xiàn)在用途是居住用地，拆遷后地段改變成商用或休閑娛樂性廣場，就會(huì)使改造后的居住房屋價(jià)值增加；如拆遷后，在該地段建造高架橋或是川流不息的道路，就會(huì)使改造后的房屋價(jià)值減損，在拆遷評(píng)估中就必須充分對(duì)考慮實(shí)體性減損，功能性減損及經(jīng)濟(jì)性增減對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的影響。計(jì)算公式為 房屋拆遷補(bǔ)償額＝實(shí)際改建費(fèi)用＋功能性貶損額177。經(jīng)濟(jì)性貶損額 A：實(shí)際改建費(fèi)用：就是改建被拆房屋 實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，一般采用工料分析法進(jìn)行評(píng)估。 B：功能性貶損：與被拆房屋功能完全相同的房屋的客觀成本價(jià)值減去與改建后房屋的相同的功能的房屋客觀成本價(jià)值的余額。 C：經(jīng)濟(jì)性貶損：拆遷后，該地段的實(shí)際用途的改變，給改造后該房屋在經(jīng)濟(jì)上實(shí)際帶來價(jià)值的增減額。一般于該地段相類似的房屋比較修正得到。 以上是在實(shí)際拆遷評(píng)估中遇到的問題及采取解決問題的措施提出未供大家參考，如有不當(dāng)之處，請給予指正。
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