土地增值稅的30個涉稅疑難問題處理-資料下載頁
2025-01-09 16:55本頁面
【正文】 的當(dāng)月進行清算，不再先預(yù)征后清算 。 2項目清算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除？未售部分的將來的成本、費用、稅金、預(yù)征稅款的處理？ 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2022]187 號）第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。清算的總建筑面積。 清算時未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。 未售部分在銷售時按上述 方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預(yù)征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。 2土地增值稅清算過程中，企業(yè)想享受增值額不超過 20%增值額免稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，需要提供哪些證明資料？ 1）立項批準(zhǔn)機關(guān)對經(jīng)濟適用房立項的批準(zhǔn)文件； 2）土地管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件； 3）物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟適用房銷售價格的批件； 4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明； 5）列明該項目的政府經(jīng)濟適用房建設(shè)投資計劃； 6）經(jīng)濟適用房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、準(zhǔn)購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟 號、實際購買面積、單價、銷售金額）； 7）主管地稅機關(guān)要求提供的其他資料。 2銷售經(jīng)濟適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優(yōu)惠政策？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房車庫等，其面積并入經(jīng)濟適用房面積，其合計數(shù)未超過經(jīng)濟適用房標(biāo)準(zhǔn)的，享受經(jīng)濟適用房政策，其合計數(shù)超過經(jīng)濟適用房標(biāo)準(zhǔn)的，所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與車庫等均不作為經(jīng)濟適用房，不應(yīng)享受經(jīng)濟適用房優(yōu)惠政策。 2房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理 據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔 2022〕 21 號）第五條規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價 入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字 [1995]048 號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此， 房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的，需要繳納土地增值稅。 例如，母公司以土地進行投資給子公司進行資本增值，母公司購入土地時價值 500 萬，按800 萬作價投資，在投資時母子公司都不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但子公司取得土地后向工商和建委申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，土地用來建造科研大樓，大樓建成 后用于自用或出租，是否交土地增值稅？ 根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔 2022〕 21 號）的規(guī)定，母公司以土地向子公司投資時，子公司尚未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，子公司當(dāng)時不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)后，以該土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，今后如果轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。 企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產(chǎn)贈 與其子女，對其行為是否征收土地增值稅？ 根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字 [1995]6 號）及《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅 —些具體問題規(guī)定的通知》（財稅 [1995]48 號）的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以 繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為 ?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字 [1995]48 號）第四條規(guī)定：細則所稱的“贈與 ”是指如下情況： （一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán) 所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的； （二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 因此，企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為不征收土地增值稅。
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