【正文】 稅務(wù)局及所轄稅務(wù)所（以下簡稱“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”）負(fù)責(zé)征收管理。單位和個(gè)人將購買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，由國土房管部門代征稅款，以國土房管部門受理產(chǎn)權(quán)過戶申請(qǐng)資料的時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。除此之外，其他的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓由納稅人按月在規(guī)定的納稅期限內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。四、計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。五、稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分稅率為40％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分稅率為50％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分稅率為60％。上述所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。六、計(jì)算增值額時(shí)的扣除項(xiàng)目計(jì)算增值額時(shí)包括下列扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。七、扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5％計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10％計(jì)算扣除。（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（六）對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計(jì)20％的扣除。八、應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。方法一、分級(jí)逐級(jí)距計(jì)算。分級(jí)逐級(jí)距計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額，然后各級(jí)距應(yīng)納稅額相加之和，就是應(yīng)納土地增值稅稅額。第一步：先計(jì)算增值額。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入額－扣除項(xiàng)目金額第二步：再計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比。公式：增值額247。扣除項(xiàng)目金額第三步，分別計(jì)算各級(jí)次土地增值稅稅額，如下表：第四步，將各級(jí)的稅額相加，得出總稅額。方法二、查表法。查表法就是用求出增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，直接查對(duì)四級(jí)超率累進(jìn)稅率表，然后按照計(jì)算公式求得應(yīng)納土地增值稅稅額。第一步、第二步同上述分級(jí)逐級(jí)距計(jì)算方法；第三步：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％土地增值稅稅額＝增值額30％（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的 土地增值稅稅額＝增值額40％－扣除項(xiàng)目金額5％（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的 土地增值稅稅額＝增值額50％－扣除項(xiàng)目金額15％（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％土地增值稅稅額＝增值額60％－扣除項(xiàng)目金額35％公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。九、減免規(guī)定有下列情形之一的，減免土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。（二）對(duì)開發(fā)銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅。安居房是指原產(chǎn)權(quán)單位按照房改政策向職工出售的住房，以及市（區(qū)）住宅管理部門直接發(fā)售的各類政策性住房，包括：準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房、社會(huì)微利房、經(jīng)濟(jì)適用房。（三）將購買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的減免規(guī)定：，免征土地增值稅。、度假村、酒店式公寓，凡居住超過五年以上的（含五年）免征土地增值稅；居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。（四）個(gè)人之間互換自有居住用房的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。（五）國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，也免征土地增值稅。（六）在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。（七）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他減免稅項(xiàng)目。十、征收方式（一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的征收方式。即在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售收入的先按預(yù)征率征收稅款（轉(zhuǎn) 讓別墅、度假村、酒店式公寓的按銷售收入的1％預(yù)征，％預(yù)征），待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)稅 款。（二）對(duì)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個(gè)人轉(zhuǎn)讓自建房地產(chǎn)的，按轉(zhuǎn)讓收入扣除法定扣除項(xiàng)目后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（三）對(duì)單位和個(gè)人將購買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的由國土房管部門代征稅款。十一、清算程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)結(jié)算，結(jié)算后向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算申請(qǐng)和經(jīng)會(huì)計(jì)師（或稅務(wù)師）事務(wù)所審核的清算報(bào)告。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)審核對(duì)預(yù)繳的稅款進(jìn)行多退少補(bǔ)。