【正文】 立在先就把房屋判給誰，因為合同上的權(quán)利，不分合同訂立先后，一律平等。但這樣的案件法院不能夠不裁判啊，法院總要想辦法裁判，而且是具有說服力的、公正的裁判。這里介紹若干個標(biāo)準(zhǔn)供作同志們參考： 第一種 情形，雖然兩個買房人都未辦產(chǎn)權(quán)過戶登記，如果其中一個買房人辦理了“合同備案”，就應(yīng)當(dāng)把該房屋判給辦理了“合同備案”的買房人?，F(xiàn)在 的房地產(chǎn)管理中，一些大城市推行“合同備案”制度。“合同備案”制度當(dāng)然是一個行政管理上的制度，與前面講到的不動產(chǎn)登記制度是完全不同的，區(qū)別在于“合同備案”不是法定“公示方法”，只是某些地方的行政管理措施，“合同備案”不具有“產(chǎn)權(quán)變動”的法律效力。雖然它只是一個行政管理制度，但這個買房人畢竟按照管理機關(guān)的要求，將商品房預(yù)售合同書拿到管理機關(guān)辦理了“合同備案”手續(xù)。據(jù)有的地方的做法就是把商品房預(yù)售合同書副本送交行政管理機關(guān)保管。那么，在兩個買房人都沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，但是其中一個買房人辦了“合同備案”的情況下， 法院就應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護辦了“合同備案”的一方，判決他得到這套房屋。為什么要保護辦了“合同備案”的一方呢？因為他辦理了“合同備案”，他的合同權(quán)利加上了一層行政法上的效力，國家行政管理機關(guān)規(guī)定要辦理備案，他已經(jīng)辦理備案，那么他的合同權(quán)利上就多了一個行政管理法上的效力，因此法院優(yōu)先保護辦理“合同備案”的一方，使辦理備案的這一方得到房子，沒有辦理備案的那一方就只好自己去追究開發(fā)商的違約責(zé)任。 17 第二種 情形，我們現(xiàn)在各地搞房屋拆遷，在拆房子的時候、征地的時候，開發(fā)商和拆遷戶簽訂了《拆遷安置補償協(xié)議》，有的地方甚至 是在地方政府主持、協(xié)調(diào)下簽訂《拆遷安置補償協(xié)議》。這不是一般的協(xié)議，它上面還把將來修好房子后拆遷戶搬回來住哪套房子都給規(guī)定了。例如，規(guī)定拆遷戶張三將來搬回來住 8 號樓、 3 單元 406 號房，這樣的《拆遷安置補償協(xié)議》，就不能視同于一般的合同。試想一下，如果與拆遷戶張三達不成協(xié)議、張三的舊房不拆的話，開發(fā)商就不能開發(fā)?？梢婇_發(fā)商之所以建成商品房，是因為拆遷戶做出了犧牲。既然當(dāng)時達成拆遷安置補償協(xié)議，開發(fā)商承諾房子蓋起來后的某個房號給了拆遷戶張三，如果允許開發(fā)商反悔、不執(zhí)行協(xié)議，就會對不動產(chǎn)市場、對房地產(chǎn)開發(fā)造成很大 的沖擊。因此，如果根據(jù)《拆遷安置補償協(xié)議》某套房子確定給了拆遷戶張三，結(jié)果開發(fā)商背信棄義又把這個房子賣給了李四?，F(xiàn)在兩個人都要這套房子，既然兩人都沒有辦理過戶登記，這種情形法院就應(yīng)當(dāng)保護《拆遷安置補償協(xié)議》上確定的拆遷戶張三，判決張三得到這套房屋，法院之所以優(yōu)先保護拆遷戶張三，是出于政策上的考慮，不能支持開發(fā)商背信棄義的行為。 第三種 情形，如果說一套房子賣給兩個買房人，兩人均沒有辦產(chǎn)權(quán)過戶登記，也都沒有辦理合同備案，也都沒有《拆遷安置補償協(xié)議》，就是兩個普通的買房人買了同一套房子。假設(shè)其中一個買房 人已經(jīng)占有這套房子，開發(fā)商交了鑰匙、已經(jīng)裝修搬進去住了，在這種情況下法院應(yīng)當(dāng)保護誰呢？法院應(yīng)當(dāng)保護已經(jīng)實際占有了這套房子的買房人。為什么？不是說“債權(quán)平等”嗎？法院之所以這樣判決，主要考慮的是他已經(jīng)實際占有了這個房子。假如我們不保護他，硬要他搬出來，把房子判給另一買房人，會造成什么后果呢？會造成社會秩序混亂。一個買房人已經(jīng)住在房子里了，而且是開發(fā)商交鑰匙給他，他并沒有什么錯，假如我們硬要把他趕出來，把房子判給別人，這樣的判決能夠使他心服嗎？能夠讓老百姓心服嗎？這樣判顯然不利于社會安定。再說開發(fā)商已經(jīng)交房，這 個“交付”雖然不是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法，但是已經(jīng)交付的這個事實使他在合同上的權(quán)利，畢竟比另一個買房人的權(quán)利多了一個東西，就是“占有”的事實狀態(tài)。因此，在這種情形法院判決保護已經(jīng)實際占有房屋的一方，在法律政策上的理由，這就是維持現(xiàn)狀。 第四種 情形，假設(shè)兩個買房人都沒有辦產(chǎn)權(quán)過戶登記，也都沒有辦理合同備案，也都沒有拆遷安置補償協(xié)議，又都沒有交房，兩個買房人都要爭這套房子，法院應(yīng)當(dāng)把這套房屋判給誰呢？這種情形，出于不得已，法院只好按照誰的合同訂立在先判決誰得到這套房屋。為什么呢？因為兩個買房人享有的權(quán)利都是合同 上的債權(quán)，雖說按照債權(quán)法上的原則，他們的債權(quán)平等，但只有一套房屋，法院只能保護一個買房人。這時以合同成立的先后作為標(biāo)準(zhǔn)，因為合同成立在先，履行在先。合同法第 110 條規(guī)定，非金錢債務(wù)，可以請求強制實際履行?，F(xiàn)在兩個買房人都要求強制實際履行，法院理所當(dāng)然只能先保護合同訂立在先的買受人的請求，強制開發(fā)商將房子交給合同債務(wù)應(yīng)當(dāng)先履行（也即合同成立在先）的一方。這是因為不得已，法院只好把“一房二賣”的產(chǎn)權(quán)糾紛案件，當(dāng)作當(dāng)事人請求強制實際履行的合同案件來處理，這樣判決的根據(jù)不是物權(quán)法，而是 合同法上的強制實際履行制度 ?？?而言之，法院審理“一房多賣”的案件，如果一方辦了所有權(quán)過戶登記的，按照物權(quán)優(yōu)先原則處理；都沒有辦產(chǎn)權(quán)過戶登記的，區(qū)分上述四種情形處理，這四種解決辦法，是我對法院實踐經(jīng)驗的總結(jié)，不是純粹理論上的推論。 物權(quán)優(yōu)先原則的適用，除“一房多賣”的案型之外，最常用的還有企業(yè)破產(chǎn)案件。法院受理企業(yè)破產(chǎn)案件，按照破產(chǎn)法的規(guī)定，要發(fā)布公告，敦促企業(yè)所有的債權(quán)人申報債權(quán)，然后按照債權(quán)額比例分配破產(chǎn)財產(chǎn)。如果債權(quán)人當(dāng)中，有一個債權(quán)人對某項財產(chǎn)享有抵押權(quán)，抵押權(quán)屬于物權(quán)，法院將按照破產(chǎn)法的規(guī)定，把該項設(shè)定有抵押權(quán)的財產(chǎn)，從破產(chǎn)財 產(chǎn)中區(qū) 18 分出來，單獨交付拍賣讓抵押權(quán)人優(yōu)先受償。這就是教科書上所謂抵押權(quán)人的“別除權(quán)”。“別除”的意思就是“分別”、“排除”，即從破產(chǎn)財產(chǎn)當(dāng)中把有抵押權(quán)的財產(chǎn)分別出來、排除出來，讓抵押權(quán)人行使抵押權(quán)優(yōu)先受償。 抵押權(quán)人行使“別除權(quán)” ，就是物權(quán)優(yōu)先原則的運用。 還有一種情形，如果破產(chǎn)財產(chǎn)當(dāng)中有一些設(shè)備是企業(yè)采取融資租賃方式從租賃公司那里租來的，按照合同法第二百四十二條的規(guī)定，這些設(shè)備的所有權(quán)屬于租賃公司。租賃公司按照法律的規(guī)定，有權(quán)從破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)當(dāng)中取回屬于自己的該項財產(chǎn)。審理破產(chǎn)糾紛案件時，某個租賃公司是債 權(quán)人，它在申報債權(quán)時同時向法院主張這個設(shè)備是我的，我有所有權(quán)。法院在查明事實后就告訴租賃公司，你趕快派人開車來把這些設(shè)備拉走，這就是教科書上所說的 出租人的“取回權(quán)” 。出租人從破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)當(dāng)中取回所有權(quán)屬于自己的財產(chǎn)，這就叫出租人的“取回權(quán)”。 下面介紹物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則的“ 例外 ”。物權(quán)法草案（第二次審議稿）第八條規(guī)定：“ 在特定的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外 ”。后面這個“但 法律另有規(guī)定的除外 ”，就是講的物權(quán)優(yōu)先原則的“例外”。 首先一個“例外”，就是合同法上規(guī) 定的“ 買賣不破租賃 ”。合同法第 229 條規(guī)定：“ 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力 ”。在租賃期間，出租人把租賃物轉(zhuǎn)讓給他人，通常就是簽訂一個買賣合同，把租賃物賣給別人了，取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人，可不可以把承租人趕走呢？法律規(guī)定“不影響租賃合同的效力”，就是說租賃合同繼續(xù)有效，取得租賃物所有權(quán)的買受人成為租賃合同的新出租人，享有出租人的權(quán)利，承擔(dān)出租人的義務(wù)。因此，他不可以把承租人趕走，他必須等到承租合同期滿，才能讓承租人搬家，這就叫“買賣不破租賃”。例如，張三的一套房子出租給李四居住，租 賃合同未滿，張三把房子賣給了王五，王五買了這套房子后找李四說：“我買了房子，我要收回自用，對不起，請你搬家！”李四當(dāng)然不搬，于是發(fā)生爭議起訴到法院。審理本案的法官就會對王五說，按照合同法第 229 條的規(guī)定，租賃合同對你仍然有效，你必須承擔(dān)出租人的義務(wù)，只好等到租賃合同期滿才能讓承租人搬家。從這個例子我們看到，買受人王五已經(jīng)取得房屋的物權(quán)（所有權(quán)），而承租人李四的權(quán)利屬于債權(quán)，要按照物權(quán)優(yōu)先原則，法院就應(yīng)該優(yōu)先保護王五，判決李四搬家，但合同法第 229 條特別規(guī)定這種情形不適用物權(quán)優(yōu)先原則，屬于物權(quán)優(yōu)先原則的例外。 第二個例外，是破產(chǎn)法上規(guī)定的 工人工資債權(quán) 。一個企業(yè)破產(chǎn)，它不僅拖欠好多債權(quán)人的債，還拖欠了本企業(yè)工人的工資，這些工人的工資債權(quán)怎么辦呢？按照破產(chǎn)法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償工人的工資。工人的工資本屬于債權(quán)，而銀行的抵押權(quán)屬于物權(quán)，按照破產(chǎn)法的規(guī)定，工人的工資債權(quán)反而優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。例如破產(chǎn)企業(yè)把一棟大樓抵押給了銀行，按照前面講的物權(quán)優(yōu)先原則，銀行的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受保護，即將該設(shè)定抵押權(quán)的大樓從破產(chǎn)財產(chǎn)中“別除”出來，單獨交付拍賣，讓銀行優(yōu)先受償。但是，考慮到工人工資債權(quán)的特殊性，工資債權(quán)是工人出賣勞動力換 來的血汗錢，工人一家老小就靠這點錢生活，而且每個工人的工資債權(quán)數(shù)額微小，要根據(jù)債權(quán)平等原則按債權(quán)額比例分配，就可能分配不到一分一文，勢必影響工人一家老小的生存。破產(chǎn)企業(yè)最值錢的可能就是這棟大樓，這棟大樓已經(jīng)抵押給了銀行，如果讓銀行優(yōu)先行使抵押權(quán)，將該大樓拍賣優(yōu)先受償，則企業(yè)拖欠的工人工資債權(quán)就絕無受清償?shù)目赡堋Ｎ覀兊姆苫谔厥獗Ｗo弱者、特殊保護勞動者、特殊保護生存權(quán)的的法律政策上的考慮，規(guī)定工人工資債權(quán)優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。這是物權(quán)優(yōu)原則的又一 19 個例外，我就介紹這兩種“例外”。 六、 物權(quán)變動與原因行為的區(qū)分 原則 物權(quán)法草案（征求意見稿）第 14 條：“ 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。 ” 物權(quán)法草案 （征求意見稿） 第 15 條的規(guī)定：“ 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力 ?！? 這里講的“ 物權(quán)變動 ”就是指“產(chǎn)權(quán)過戶”、“抵押權(quán)設(shè)立”的“ 事實 ”。這里講的“原因行為”，指導(dǎo)致物權(quán)變動的“ 法律行為 ”（債權(quán)行為），主要是買賣合同、抵押合同、質(zhì)押合同。 導(dǎo)致物權(quán)變動的“原因” ，可以分為兩類： 法律行為 （買賣合同、贈與合同、交換合同、抵押合同、質(zhì)押合同）； 法律行為以外的原因 ：公法上行為（法律規(guī)定；國家征收；法院判決；沒收財產(chǎn)）；事實行為（如建造房屋、造汽車、制作家具）；遺產(chǎn)繼承、遺贈。 “買賣合同”是導(dǎo)致“產(chǎn)權(quán)過戶”的“原因”，我們先簽訂房屋買賣合同，根據(jù)買賣合同我們?nèi)マk產(chǎn)權(quán)過戶，“產(chǎn)權(quán)過戶 ” 是“結(jié)果”，“買賣合同”是“原因”?！百I賣合同”和“產(chǎn)權(quán)過戶”之間是一種什么關(guān)系？是“原因”和“結(jié)果”的關(guān)系。設(shè)立抵押也是如此，當(dāng)然是先訂立“抵押合同（協(xié)議）”，再根據(jù)抵押合同去登記機構(gòu)辦理 抵押登記，于是成立“抵押權(quán)”。可見，“抵押合同”是“原因”，“抵押權(quán)設(shè)立”是“結(jié)果”?！爱a(chǎn)權(quán)過戶”和“抵押權(quán)設(shè)立”是具體的物權(quán)變動形態(tài)，買賣合同和抵押合同就是發(fā)生具體物權(quán)變動的“原因行為”。 物權(quán)法草案 （征求意見稿） 規(guī)定這個“區(qū)分原則”究竟要解決什么問題呢？要解決把“買賣合同”成立的時間和條件，與“產(chǎn)權(quán)過戶”發(fā)生的時間和條件，分開來對待的問題?！拔餀?quán)變動與原因行為的區(qū)分原則”就是要解決這個問題，所針對的是我們現(xiàn)實當(dāng)中一些法院裁判案件的錯誤做法，以及現(xiàn)在擔(dān)保法上的錯誤規(guī)定。如房屋買賣合同，沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，有的地方法院就據(jù)此判決認(rèn)定房屋買賣合同無效。這樣判決，就把買賣合同生效的時間和條件，與產(chǎn)權(quán)過戶的生效時間和條件弄混淆了?，F(xiàn)行擔(dān)保法 第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人設(shè)定抵押的，“應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”。按照這一規(guī)定，訂立抵押合同之后， 如果沒有辦理抵押登記，就認(rèn)定抵押合同不生效，同樣是把抵押合同生效的時間和條件，與抵押權(quán)成立的時間和條件弄混淆了。 這樣的做法，把原因和結(jié)果的關(guān)系顛倒了。按照合同法第一百三十五條的規(guī)定，買賣合同生效才發(fā)生出賣人交付標(biāo)的物和移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)（即辦理產(chǎn)權(quán)過戶）的義務(wù) 。買賣合同未生效，登記機構(gòu)會給你辦產(chǎn)權(quán)過戶嗎？可見，因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶而認(rèn)定買賣合同無效的做法，不符合法律的邏輯和基本原理。同時還要看到，這樣的判決結(jié)果是不公正的。簽訂了買賣合同，合同生效后，市場變化了，房屋價格上漲了，開發(fā)商（出賣人）反悔，故意拖延不辦產(chǎn)權(quán)過戶登記，最后發(fā)生糾紛，我們的法院以沒有辦產(chǎn)權(quán)過戶為由判決買賣合同無效。這樣的結(jié)果，不正好是開發(fā)商所希望的嗎？正是我們法院這樣的判決，使不誠信的出賣人的陰謀得逞，使他的不正當(dāng)利益得以實現(xiàn)，這個買房人的正當(dāng)利益就遭受了損害。在抵押的情形 20 也是這樣，債務(wù)人在向銀 行貸款的時候把自己的房產(chǎn)抵押給銀行并簽訂了抵押協(xié)議，一旦貸款到手之后，他就故意拖延不去辦抵押登記，最后他還不了貸款，打起官司來的時候我們的法院以未辦理抵押登記為由判決認(rèn)定抵押協(xié)議無效，最后使銀行的正當(dāng)利益遭受損害。 起草人針對實務(wù)中的錯誤做法和現(xiàn)行擔(dān)保法上的錯誤規(guī)定，在物權(quán)法草案（第二次審議稿）上明文規(guī)定了“物權(quán)變動與原因行為的區(qū)分原則”。先看物權(quán)法草案 （征求意見稿） 第14 條的規(guī)定：“ 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿之時發(fā)生效力。 ”其中所謂“應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀摹?，是指法律?guī)定采 “登記生效主義”的不動產(chǎn)物權(quán)，包括不動產(chǎn)所有權(quán)、不動產(chǎn)典權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)、不動產(chǎn)讓與擔(dān)保權(quán)。這些采登記生效主義的不動產(chǎn)物權(quán)變動，包括設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，從什么時候發(fā)生效力？本條規(guī)定“自記載于不動產(chǎn)登記簿之時發(fā)生效力”?？梢姡谑鍡l專門規(guī)定物權(quán)變動的“ 生效時間 ”：采登記生效主義的不動產(chǎn)物權(quán)變動的“生效時間”，是“ 記載于不動產(chǎn)登記簿之時 ”。 接下來，物權(quán)法草案應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定“原因行為”的“生效時間”。這就是物權(quán)法草案 （征求意見稿） 第 15 條的規(guī)定：“ 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消