【正文】 三種結(jié)構(gòu)，每米價格在 7000元至 9000 元之間 。攤位為背對背混凝土結(jié)構(gòu)，跨度為 3米（含混凝土臺階寬度）。通道寬度為 3米。普通板房面積為 9平方米 /個，價格為 5萬元左右。 ② 在預(yù)留足夠的通道后，整個樓層可劃分出普通板房 65套左右，攤位 500個左右 ③ 銷售實行年返租總房款的 6%，連續(xù)返 3年，每年返一次。 ■ 全部出售預(yù)計回收資金： 65套 5萬元 /套 = 325 萬元 500個 8000 元 = 400 萬元 325 萬元 + 400 萬元 ＝ 725 萬元 725 萬元 － （ 725 萬元 6% 3 年 ）＝ 595 萬元 備注：出售攤位的產(chǎn)權(quán) 40 年，一次性付款，不辦理銀行按揭，不辦理產(chǎn)權(quán)證，只簽訂銷售合同。 ■全部出租預(yù)計年回收資金： ①板房每月每套的租金： 9 平米 /套 80元 /月 /租金 = 720 元 65套板房的月租金： 720 元 /月 /套 65套 = 46800 元 65套板房的年租金： 46800 元 /月 12 月 = 萬元 ② 500 個攤位的月租金： 80元 /個 /月 500 個 = 4， 0000 元 500 個攤位的年租金： 40000 元 /月 12月 = 48 萬元 板房 + 攤位的年租金 ： 萬元 + 48 萬元 = 萬元 如果全部出租預(yù)計 8 年的時間將收回投資成本。第九年開始純賺。 ■一半銷售一半出租的預(yù)計回收資金： 銷售： ③ 板房按 32 套銷售的預(yù)計回收資金： 32 套 5 萬元 /套 = 160 萬元 ④ 攤位按 250 個銷售的預(yù)計回收資金： 250 個 8000 元 = 200 萬元 ⑤ 銷售回收資金： 160 萬元 + 200 萬元 = 360 萬元 出租： ⑥ 板房按 33 套出租的年預(yù)計回收資金： 33套 720 元 /月 12 月 = 萬元 /年 ⑦ 攤位按 250 個出租的年預(yù)計回收資金： 250 個 80 元 /月 12 月 = 24 萬元 /年 ⑧ 出租年回收資金： 萬元 + 24 萬元 = 萬元 參考塔山新市場價格： 地下一層定為娛樂層 但是作為居民，不愿意在自己家底下，產(chǎn)生帶有噪音污染、賭博或特色服務(wù)性質(zhì)的業(yè)態(tài)。如練歌房、迪廳、麻將室、電子游戲、網(wǎng)吧、洗浴中心等。因此，娛樂業(yè)范圍將大 大縮小。如果經(jīng)營沒有特色，業(yè)主達不到預(yù)期的受益，那么很可能就會面臨倒閉、停業(yè)。因此，在這里做娛樂、休閑類的業(yè)態(tài)，環(huán)境和位置上缺乏支持，市場風(fēng)險很大，可行性較小。 另外，由于經(jīng)營娛樂業(yè)的業(yè)主大多屬租賃經(jīng)營，不利于資金回收。所以，從現(xiàn)實情況考慮，客觀上我們并不贊成把地下一層做成娛樂及其相關(guān)的休閑業(yè)態(tài)。 物業(yè)類型 面積 租價 物管費 稅費 備注 攤位 3米 1080元 /季度 60 元 /月 60元 /月 攤位 3米 800元 /季度 60 元 /月 60元 /月 小房 9平方米 6000多元 /年 60 元 /月 60元 /月 小房 9平方米 7000元 /年 60 元 /月 60元 /月 店鋪 23平方米 14000元 /年 店鋪 23平方米 12022元 /年 店鋪 23平方米 10000元 /年 備注 總面積： 2025平米 總攤位： 320個 總鋪位： 48個 東西主通道： 米 南北主通道： 米 區(qū)間通道： 米 列通道： 2米 排通道： 臺面寬： 臺面與站人之間： 第二章 住宅部分定位的分析 項目 swot分析 一、優(yōu)勢 交通便利 北邊緊鄰紅旗中路，橫貫萊山、芝罘、福山三區(qū)。東鄰上夼西路， 5分鐘即可到達市區(qū)中心。 大環(huán)境優(yōu)美 周邊沒有大型工業(yè)企業(yè)，臨近塔山，空 氣清新。部分房間可以看到塔山。 周邊配套完善 本項目建成后，將融入 3000多戶的塔山大社區(qū)，并且同東部奇山西街等小區(qū)融為一體。生活配套完善。 二、劣勢 地塊狹小 整個地塊僅可容納 2個小高層， 3個多層，東、西、南三個方向被老居民區(qū)環(huán)繞，僅有北側(cè)和東側(cè)的北半部臨近馬路，缺乏可以進行景觀設(shè)計的空間。 地勢缺陷 3— 5號樓地塊同路面落差達 5米多， 2號樓同路面落差也將近 5米，居民進出單元門，要么從 1號樓位置通過室內(nèi)樓梯進入，要么通過戶外的架橋進出，為生活帶來諸多不便。 戶型劣勢 由于地塊限制和政府指定福利房 的干擾因素，為保證投資收益，戶型不能按市場最新需求來設(shè)計，致使本項目戶型缺乏競爭力，從而導(dǎo)致品質(zhì)難以做到高檔樓盤的要求，影響銷售價格。 三、機遇 市區(qū)房源的稀缺性。由于本項目地處市區(qū)，同時擁有優(yōu)美的大環(huán)境，周邊配套完善，因此，可以吸引部分中高端客群。目前，該區(qū)域二手房平均價格在 3226元 /平方米，而且數(shù)量少，成交活躍。說明該區(qū)域的住宅開發(fā)，只要價格合理，存在很大的需求空間。 四、挑戰(zhàn) 由于該區(qū)域臨近萊山區(qū)，致使當(dāng)?shù)馗呤杖刖用裨诙沃脴I(yè)時，首先考慮海景資源豐富，發(fā)展前景明顯、增值潛力大的萊山濱海住宅區(qū)。在 交通便利程度上，只楚路相繼開發(fā)的雪玉花苑、陽光富景等，同本項目擁有同等的優(yōu)勢，而且價位低的多。 住宅定位建議： 一、定價分析 參照周邊新開發(fā)項目和該區(qū)域二手房交易價格，建議多層起價為 4200元 /平方米，均價4300元 /平方米。 小高層的 2號樓起價 4200 元，均價 4500元。 1 號樓起價 4100元，均價 4400元。 二、目標客群分析 本項目目標客群主要為區(qū)域內(nèi)居民和芝罘區(qū)居民，以有換房需求和二次置業(yè)的老煙臺居民居多。 三、銷售 印刷小型精美樓書（成本 3元 /本，數(shù)量 10000 份），在塔山周邊的社區(qū)發(fā)放，針對性的進行目標打擊。 配合小量的報紙廣告（投入不要太大），進行整個煙臺市區(qū)的補充打擊。 四、預(yù)計銷售回款 住宅總建面積： 29700 平米 政府安置房面積： 4275平米 政府安置房價格： 1840元 /平米 4275平米 = 萬元 整體銷售面積： 25425 平米 整體銷售均價： 4350 元 /平米 預(yù)計銷售回款： 25425平米 4350 元 /平米 =1， 1059， 8750 元 1， 1059， 8750 + 786， 6000 = 1,1846,4750 元 第三章 項目整體銷售回款預(yù)算 銷售： 一、 住宅部分銷售總價： 二、 商業(yè)部分銷售總價： 2664萬元 （網(wǎng)點 1925萬元 + 超市外 144 萬元 + 農(nóng)貿(mào)市場 725 －（ 752 18%） 萬元 ＝ 2664 萬元） 三、 車位銷售總價： 226 個 7萬元 = 1582萬元 總價： 出租： 一、 商業(yè)超市年租金： 120萬元 二、 農(nóng)貿(mào)市場年租金： 總價： 萬元 /年