【正文】 5元 /平米 客源分析及主力去化戶型、面積：主要針對客戶以泉州一帶，境內(nèi)外成功人士。 促銷及付款方式：一次性付款，銀行按揭 售樓人員素質(zhì)分析：態(tài)度一般，綜合素質(zhì)不高。 主賣點分析：沿海第一排的無敵海景，高檔次的社區(qū)環(huán)境都是吸引客戶的主賣點 1劣勢分析：周邊的生活配套有待完善。 三房兩廳 145平方米 四房兩廳三衛(wèi) 190平方米 一、基本資料 案名：愛琴海 電話： 5807799 5807766 小區(qū)地理位置：思明會展中心南側(cè)、環(huán)島路以西，正對小金門島 售樓位置：廈門鷺江道 52號海濱大廈 3樓 設(shè)計單位：美國 TERRY建筑設(shè)計師事務(wù)所 /香港嘉柏建筑師事務(wù)所 /雅博奧頓國際設(shè)計有限公司 開發(fā)商：廈門建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司 施工單位：福建省交建集團有限公司 行銷企劃代理公司：開發(fā)商自己銷售 規(guī)劃用途：別墅、小高層 總占地面積： m178。 綠化率 (面積 )： 45% 總建筑面積： 7萬 m178。 銀行貸款情況： 7成 20年 物管公司及費用：未定 開盤時間： 2022年 10開盤 工程進度：樁基 交房時間：不詳 住宅情況 規(guī)劃戶數(shù)： 346戶 主力戶型：四房 面積范圍： 150680m178。 主力面積： 170多 m178。 售出戶數(shù)：未售 主力單價： 10000元 /m178。(預(yù)計 ) 銷售率：未售 主力總價： 170多萬 車庫情況 面積范圍：未定 平均單價：未定 主力總價：未定 車位總數(shù)： 364位 銷售情況：未售 二、綜合分析： 規(guī)劃分析：環(huán)島路第一排低密度頂級海景別墅及海景公寓 ,獨體別墅擁有上千平米的超大私家院落（最大私家院落近2700M2），五棟獨特的橢圓形高層公寓，戶戶帶豪華觀景電梯 . 戶型分配： 戶 型 面積范圍 戶數(shù) 售出戶數(shù) 銷售比率 三房 160168m178。 67 0 0 四房 170220m178。 252 0 0 樓中樓 236370m178。 8 0 0 別墅 250700m178。 19 0 0 地理位置分析：地處會展中心南側(cè)、環(huán)島路以西，正對海峽對岸小金門島，海景資源十分豐富，區(qū)位條件優(yōu)越。隨著廈門國際會議中心、國際會展酒店、國際花園大酒店、游艇碼頭及前埔公園、網(wǎng)球場、游泳池、高級會所等一系列高標(biāo)準(zhǔn)國際性配套的相繼完善，周邊高檔社區(qū)的氛圍逐漸形成。 小區(qū)及小區(qū)周邊配套分析：前埔小學(xué)、前埔醫(yī)院、國際會展中心、國際旅游碼頭 環(huán)境分析：戶戶海景，環(huán)境優(yōu)美。 價格分析：別墅起價 :25000元 /平方米 ,海景住宅起價 :15000元 /平方米 (預(yù)計 ).有項目完美的景觀設(shè)計及優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù) ,有些高端客戶還是能接受的 . 客源分析及主力化戶型、面積：各地高收入的客戶 .商人、白領(lǐng)等。 媒體分析： 促銷及付款方式：一次性付款，銀行按揭。 售樓人員素質(zhì)分析：綜合素質(zhì)一般。 1主賣點分析：景觀上的優(yōu)勢、高檔社區(qū)的配套都是主賣點 1劣勢分析：價格相對偏高，客戶群體較少。 六、立面風(fēng)格建議 ? 根據(jù)項目所處位置在國際旅游碼頭，其外觀將受到眾多海外游客觀賞，應(yīng)適當(dāng)融入部分西方風(fēng)格，結(jié)合產(chǎn)品本身屬豪宅定位，其外觀上要盡量顯得奢華、富貴、霸氣十足，色調(diào)上要顯得莊重、典雅與華貴，因此建議本案應(yīng)中和整個項目特征，使其與項目全案風(fēng)格與色調(diào)上完全融合成一個整體，在外立面上采用中西合璧、現(xiàn)代感十足的風(fēng)格。 建筑外立面連貫、整體，有一定的氣勢，而不能節(jié)點太多、零碎 (如圖所示，整體的連貫體現(xiàn)一種氣勢 ) 外立面風(fēng)格建議方向：“以海為家”的設(shè)計意念 “海之城”建筑理念 外形磅礴、流暢 建筑細部應(yīng)該典雅、大方，注意線條及封閉陽臺外觀的處理 (如圖所示，可以采用百業(yè)的形式進行封閉處理，既解決通風(fēng)、采光的要求，又體現(xiàn)出現(xiàn)代、時尚的氣息 ) 五、差異化戰(zhàn)略建議 ? 本案的差異化戰(zhàn)略建議主要體現(xiàn)在戶型、產(chǎn)品本身的創(chuàng)新上，創(chuàng)造廈門市場上 ? 先進的、首創(chuàng)的或者帶有獨具特色的產(chǎn)品類別，以此在豪宅競爭激烈的廈門市場 ? 豎立獨一無二的物業(yè)形象，建議如下： 創(chuàng)新建議一： 每套戶型帶挑空露臺或入戶花園 既增添戶型亮點，又增加實用空間 創(chuàng)新建議二：客廳、臥室面向海景面，做景觀陽臺 A3定位：大戶型觀海豪宅， 360度暢意與海相融，不論客廳亦或臥室，抬眼間，碧海藍天近在面前。享受人生，與海共舞。單套總價以 200萬以上為主。 具體建議：客廳外設(shè)觀景大陽臺與次臥相連，做成一個整體的觀景大陽臺。 創(chuàng)新建議三 整體建筑底層架空，設(shè)計綠化面積或情趣小品， 精裝酒店式入戶大堂，面積在 100㎡ 左右。 創(chuàng)新建議四 設(shè)立超五星級郵輪會所 郵輪會所倡導(dǎo)高品質(zhì)生活方式的理念。不僅為您提供國際郵輪城內(nèi)無與倫比的俱樂部環(huán)境，更可以享受到根據(jù)您的個人需要與愛好而量身定制的頂級服務(wù)。 當(dāng)您被邀請，成為郵輪會所一員時， 您不但能夠在廈門即時享受令人陶醉的俱樂部生活方式，而且您同時擁有**和 **機構(gòu)全球聯(lián)網(wǎng)俱樂部的使用特權(quán)，為您提供前所未有的休閑，商務(wù)和社交平臺。 郵輪會所內(nèi)部設(shè)施 八、產(chǎn)品配套建議 ? 建筑物底層采用架空設(shè)計，一部分作為主入口大廳，其余作為綠化及小品補充，增加人行景觀感受力；多功能會所與 A2項目共享； ? 服務(wù)配套：借助于本案中五星級酒店優(yōu)勢，體現(xiàn)高尚人士喜歡享受尊寵的本性。在五星級酒店服務(wù)管理基礎(chǔ)上，提供一些特色服務(wù)，比如：家居清潔、管家服務(wù)、汽車清潔、衣服洗熨、物業(yè)租售代理、代聘鐘點工、代訂書報、雜志、牛奶等、代購商品、代訂車、船、飛機票等。 ? 高智能化集成管理系統(tǒng)，智能管理物業(yè)群由通信、安全、管理、服務(wù)四個部分組成，使整個樓宇處于一個完全智能化的控制，真正達到保衛(wèi)及消防報警自動化、家電設(shè)施智能化、物業(yè)管理自動化、信息和通訊自動化、環(huán)境與節(jié)能化。 九、產(chǎn)品節(jié)能與環(huán)保建議 ? 本案采用高科技裝備的背景和必要性 ? 住宅科技的發(fā)展是伴隨著世界性的現(xiàn)代化建筑運動而同步發(fā)展的。不同國家和地區(qū)有各具特色的發(fā)展模式和發(fā)展經(jīng)驗，它對城市化與住宅的發(fā)展、居住水平與居民素質(zhì)的提高，都有發(fā)揮著十分重要的作用。 ? 作為一個有著建造廈門最高尚品質(zhì)板塊理想的開發(fā)商，本案作為一個有著很高定位的樓盤，采用一定的智能化設(shè)施設(shè)備，無論從營銷出新上，還是從肩負的社會責(zé)任角度上，都是十分必要的。 ? 采用環(huán)保節(jié)能材料建議 ? 本案根據(jù)各個產(chǎn)品定位類型，結(jié)合產(chǎn)品自身特點，吸收當(dāng)前市場中在售項目在環(huán)保節(jié)能材料方面的運用反饋信息，有選擇地運用一些科技節(jié)能環(huán)保建筑材料是有必要的，既可以提高產(chǎn)品本質(zhì)，也能樣加產(chǎn)品的營銷賣點。 ? 經(jīng)過多方面討論，我司建議本案產(chǎn)品可選擇以下環(huán)保節(jié)能科技建筑材料： ? 1）新材料 /新科技系統(tǒng)：新風(fēng)系統(tǒng)、鋁合金外遮陽卷簾、中空玻璃、外墻保溫隔熱泡沫玻璃、垃圾處理系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、太陽能應(yīng)用系統(tǒng)、新型排風(fēng)煙道、吸音材料等。 ? 2）安全與管理系統(tǒng)：周邊及環(huán)境報警系統(tǒng) (周邊防盜報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng) )、樓宇對講系統(tǒng)和家庭防盜報警系統(tǒng)、水、電、氣自動抄表計費系統(tǒng)、停車場管系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)和家電自動控制系統(tǒng)等； ? 3）服務(wù)與通信系統(tǒng)： “ 一卡通 ” 服務(wù)系統(tǒng)與寬帶 IP系統(tǒng)。 十、管理建議 ? 建議本案產(chǎn)品物業(yè)管理統(tǒng)一采用五星級酒店服務(wù)式管理，引進一家專業(yè)的知名國際物業(yè)機構(gòu)（如戴德梁行、仕邦 .魏理仕等）進行專職管理。 ? 備注：針對目標(biāo)客戶群的營銷策略建議、本案整體案名、形象推廣建議本司將在下一階段提供，案名和形象適宜在整合報告中統(tǒng)一體現(xiàn)。