【正文】 230平方米 北京什剎海 天幕廣場 蘇州時代廣場天幕。位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東圓融時代廣場，是目前世界上最大的 LED天幕，長約 500米、寬 32米、高 21米。 造價過億。 蘇州時代廣場天幕采用如同水立方造型的膜結(jié)構(gòu)封頂，配合新型 LED燈條、燈帶、射燈等，整個“天幕”由 2023多萬只超高亮度的 LED燈組成，顯示面積超過 6000平方米，宛如一條蜿蜒的綢緞、炫目的長虹，飛架在時代廣場的上空。與此同時，“天幕”系統(tǒng)在設(shè)計采用了三維聲像擴聲系統(tǒng)，完美的做到了影像一聲音同步。在近 500米的天幕系統(tǒng)中采用了前所未有地 106聲道環(huán)繞效果音效系統(tǒng)，系統(tǒng)龐大超乎想象，非常值得一看。 這個“天幕”除了造景之外，主要功能是輸送圖片畫面，發(fā)布廣告。 天幕廣場將成為本項目一大看點和亮點，使商業(yè)即使在傍晚依舊節(jié)節(jié)生輝。 蘇州時代廣場天幕 社區(qū)配套及地下商業(yè) 本項目社區(qū)配套商業(yè)主要以滿足項目自身及螺螄灣、體育城、世紀(jì)城等的日常生活配套為主，業(yè)態(tài)以便利店，美容美發(fā)、餐飲、藥店、洗衣店、服裝店、書店等。地下除停車位之外 ，商業(yè)主要由電玩和桌球城組成。 社區(qū)配套商業(yè)經(jīng)營面積 |:20230平方米。 地下商業(yè)經(jīng)營面積 :5000平方米。 意向圖 高端住宅區(qū) 本項目住宅銷售由于受片區(qū)及螺螄灣等項目的帶動，困難不大，但為了樹立項目及公司品牌，物業(yè)品質(zhì)上應(yīng)針對體育城、世紀(jì)城有所提升，同時我司建議，住宅高度最好控制在 100米以內(nèi)，以避免復(fù)雜的規(guī)劃審批過程以及降低項目成本，具體建議，可參見下一篇章。 高端住宅建筑面積： 40萬平方米（不含回遷） 建議本項目住宅部分打造 1— 2棟 30000— 40000平方米的高端產(chǎn)品，類似北京棕櫚泉、成都龍湖峰景 意向圖 村民回遷區(qū) 保障回遷面積，不影響整個項目品質(zhì)，處理好拆遷與回遷在時間節(jié)點上的問題。 回遷面積：約 40萬平方米 意向圖 文化休閑中心廣場 以原有護國寺及大耳村古墓葬群為核心，對古建筑進行修繕保護的同時。打造中心休閑文化廣場，并引入嘉年華，吸引人氣，成為周邊商業(yè)的核心及集散地，帶動商業(yè)的發(fā)展。 占地面積：約 50畝 嘉年華 項目業(yè)態(tài)定位及劃分小結(jié) 類型 歸屬 面積 備注 5A寫字樓 國際金融商務(wù)區(qū) 50000平方米 超五星酒店 國際金融商務(wù)區(qū) 50000平方米 伊藤洋華堂 集中商業(yè)中心 20230平方米 沃爾瑪 集中商業(yè)中心 20230平方米 萬得城 集中商業(yè)中心 15000平方米 兒童未來城 集中商業(yè)中心 25000平方米 4D影院 集中商業(yè)中心 10000平方米 真冰溜冰場 集中商業(yè)中心 8000平方米 休閑娛樂中心 集中商業(yè)中心 10000平方米 桑拿、網(wǎng)吧、健身房等 國際金融商務(wù)區(qū)和集中商業(yè)區(qū)合計面積約： 項目業(yè)態(tài)定位及劃分小結(jié) 類型 歸屬 面積 備注 國際創(chuàng)意街區(qū) 特色商業(yè)街區(qū) 35000平方米 東南亞印象風(fēng)情街 特色商業(yè)街區(qū) 60000平方米 云南民族印象風(fēng)情街 特色商業(yè)街區(qū) 20230平方米 社區(qū)配套商業(yè) 沿街商業(yè) 20230平方米 地下商業(yè)（含車位） 100000平方米 文化休閑廣場 中心廣場 35000平方米 特色商街、沿街商業(yè)及中心廣場總面積約： 27萬平方米 備注：本項目另有 15— 20萬平方米商務(wù)面積，可作 SOHO或酒店式公寓出售。 項目招商策略 招商準(zhǔn)備期 意向招商期 意向招商集中期 意向招商沖刺期 開街 持續(xù)期 完成招商準(zhǔn)備工作 與主力商家及主力店達成合作協(xié)議，中等商戶陸續(xù)引進，小商戶緊跟其后，完成意向招商 60% 大、中商戶基本確定，大規(guī)模招商進行。完成意向招商共 100% 準(zhǔn)備開街，并促進簽約和進場裝修完成招商共90% 盛大開街 完成剩余的招商工作 項目規(guī)劃建議 項目原有規(guī)劃 原有規(guī)劃中存在的幾點問題： ?商業(yè)動線不清晰，南面商業(yè)街入口單一，商業(yè)的價值沒有得到最大發(fā)揮。 ?項目中心沒有一個商業(yè)及景觀節(jié)點，沒有充分利用好護國寺和大耳村古墓葬群地塊的價值。 ?高層建筑之間空間關(guān)系擁擠，超高層太多。 ?個別地塊的經(jīng)濟指標(biāo)沒有用夠。 ?大型集中式商業(yè)中心作為人流節(jié)點，過于分散，不利于很好的吸引人流。 我司調(diào)整后的規(guī)劃 酒店及集中商業(yè)區(qū) 風(fēng)情街區(qū) 住宅 中心廣場 學(xué)校 回遷區(qū) 高品住宅 酒店及集中商業(yè) 住宅 我司調(diào)整后的規(guī)劃 商業(yè)街主入口 商業(yè)街主入口 商業(yè)街次入口 商業(yè)街次入口 廣福路和彩云北路各設(shè)一個商業(yè)街主入口。 我司調(diào)整后的規(guī)劃 中心文化廣場以護國寺及嘉年華帶動人氣 中心文化廣場作為項目商業(yè)和景觀節(jié)點 我司調(diào)整后的規(guī)劃 以中心廣場為節(jié)點的商業(yè)流線 我司調(diào)整后的規(guī)劃 將地塊北面河道退距由 50米縮減到 30米，增加 3棟高層，并將之前的 125米高度均降低到 100米。 30米退距 我司調(diào)整后的規(guī)劃 大型集中式商業(yè)集中廣福路和彩云北路端頭位置，有利于人流的導(dǎo)入，商業(yè)氣氛的形成。 項目分期實施步驟 一期 二期 三期 規(guī)劃建議小結(jié) 以上調(diào)整是我司針對項目現(xiàn)有規(guī)劃在有限的時間內(nèi)提出的幾點意見。調(diào)整后的規(guī)劃主要解決了商業(yè)的動線及節(jié)點問題、住宅由于超高層過多而引起報規(guī)上的困難及公攤大的問題以及容積率合理利用的問題。有利于商業(yè)的存活以及項目價值最大化。 調(diào)整后規(guī)劃商業(yè)、商務(wù)面積大概增加了 10000平方米。住宅面積增加 45000平方米。容積率約為 營銷策略及建議 本項目在商業(yè)策略上，將以國際金融商務(wù)區(qū)的 5A級寫字樓和超五星酒店為標(biāo)桿，以特色商街的業(yè)態(tài)形式為差異，以天幕、嘉年華、真冰溜冰場、 4D影院、兒童未來城等為亮點，以集中式商業(yè)中心為支撐，建立品牌、拉開差距、吸引人氣、實現(xiàn)商業(yè)的有序經(jīng)營，達成項目商業(yè)價值最大化。 商業(yè)策略 本項目由于尚處在項目定位及規(guī)劃報批階段，現(xiàn)階段主要解決的是項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)品分類、規(guī)劃建議等問題。針對營銷目前我司僅提出如下四點建議： ?作為城中村項目，在資金充足的前提下，盡快推進項目，以免政策頻出，變化過快對項目的影響。 ?解決好拆遷、回遷與項目銷售之間的節(jié)點關(guān)系，避免資金壓力過大。 ?項目住宅銷售基本不存在太大困難，具體銷售可根據(jù)當(dāng)時市場情況因勢而動。 ?項目商業(yè)部分，大型集中式商業(yè)建議開發(fā)商自持，商街可部分出售。 營銷建議 項目價值 本項目總面積逾 225萬平方米，開發(fā)成本約為 130— 150億元人民幣 項目總價值依據(jù)以上策劃，將達到 250— 300億人民幣。 感謝聆聽 敬請斧正 THANKS