【正文】 的新的商圈。以購(gòu)物步行街、酒吧休閑沙龍、 Shopping mall、游憩公園組成的城市中心休閑購(gòu)物步行街，打造以時(shí)尚購(gòu)物、精品展示、休閑餐飲、適當(dāng)游憩場(chǎng)所等多功能的綜合購(gòu)物街區(qū)。位于現(xiàn)代新昆明領(lǐng)跑板塊位置，五華區(qū)中心腹地蓮花池公園旁，其商業(yè)區(qū)總面積達(dá) 20萬(wàn)平米。 項(xiàng)目計(jì)劃用地近 12023畝，規(guī)劃總建筑面積 1000萬(wàn)平方米，其中商貿(mào)城占地面積 5705畝；小商品生產(chǎn)加工區(qū)3000畝；物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 3000畝。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)合項(xiàng)目 ? 世紀(jì)城 昆明世紀(jì)城位于廣福路與昆洛路之間，占地 3680畝，總建筑面積達(dá) 400萬(wàn)平米，投資 100億元人民幣，相當(dāng)于在建設(shè)一座城。 現(xiàn)決定急需解決問(wèn)題： 項(xiàng)目定位 商業(yè)體量、產(chǎn)品分類(lèi) 業(yè)態(tài)定位及劃分 —— 項(xiàng)目概況、 SWOT分析 定位及戰(zhàn)略 項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目名稱(chēng)：昆明 護(hù)國(guó)寺： 項(xiàng)目地內(nèi)有與官渡古鎮(zhèn)同時(shí)期留下的“護(hù)國(guó)寺”，還有官渡區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位“大耳村古墓葬群”遺址。 項(xiàng)目地塊廣福路與彩云北路交叉口八面風(fēng)位置被其他項(xiàng)目及地塊“扒皮”占據(jù)。 旅游：打造昆明又一個(gè)具有旅游價(jià)值的旅游目的地，吸引海外游客。國(guó)際旅游休閑公園”的項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)劃分可分為 五區(qū)一中心 ?？头靠倲?shù)不低于 300個(gè)。 成都伊藤洋華堂 集中商業(yè)中心 超市業(yè)態(tài) —— 沃爾瑪 集中商業(yè)中心沃爾瑪百貨有限公司 由美國(guó)零售業(yè)的傳奇人物山姆 勞動(dòng)后還能獲得“工資”（只在館內(nèi)通用的一種虛擬貨幣），在館內(nèi)買(mǎi)自己喜歡的東西。 經(jīng)營(yíng)面積： 8000—— 10000平方米 韓國(guó)希杰 CGV影院放映廳 集中商業(yè)中心 真冰溜冰場(chǎng) 引進(jìn)歐洲技術(shù)的 AST真冰溜冰場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)反季節(jié)消費(fèi)，帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，是本項(xiàng)目的又一大特點(diǎn)。 經(jīng)營(yíng)面積： 30000— 35000平方米 北京三里屯 VILLAGE 特色商業(yè)街區(qū) —— 東南亞印象風(fēng)情街 以東南亞著名景點(diǎn)集合打造具有東南亞特色的商品街，主要業(yè)態(tài)為東南亞玉器珠寶、木雕中心，東南亞家具、家居裝飾，東南亞美食、東南亞藝術(shù)表演以及具有東南亞特色的手工藝品、小商品。與此同時(shí)，“天幕”系統(tǒng)在設(shè)計(jì)采用了三維聲像擴(kuò)聲系統(tǒng)，完美的做到了影像一聲音同步。 意向圖 高端住宅區(qū) 本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售由于受片區(qū)及螺螄灣等項(xiàng)目的帶動(dòng)，困難不大，但為了樹(shù)立項(xiàng)目及公司品牌，物業(yè)品質(zhì)上應(yīng)針對(duì)體育城、世紀(jì)城有所提升，同時(shí)我司建議，住宅高度最好控制在 100米以?xún)?nèi)，以避免復(fù)雜的規(guī)劃審批過(guò)程以及降低項(xiàng)目成本，具體建議，可參見(jiàn)下一篇章。 ?高層建筑之間空間關(guān)系擁擠，超高層太多。有利于商業(yè)的存活以及項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 ?項(xiàng)目商業(yè)部分，大型集中式商業(yè)建議開(kāi)發(fā)商自持，商街可部分出售。 商業(yè)策略 本項(xiàng)目由于尚處在項(xiàng)目定位及規(guī)劃報(bào)批階段，現(xiàn)階段主要解決的是項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)品分類(lèi)、規(guī)劃建議等問(wèn)題。 我司調(diào)整后的規(guī)劃 中心文化廣場(chǎng)以護(hù)國(guó)寺及嘉年華帶動(dòng)人氣 中心文化廣場(chǎng)作為項(xiàng)目商業(yè)和景觀(guān)節(jié)點(diǎn) 我司調(diào)整后的規(guī)劃 以中心廣場(chǎng)為節(jié)點(diǎn)的商業(yè)流線(xiàn) 我司調(diào)整后的規(guī)劃 將地塊北面河道退距由 50米縮減到 30米，增加 3棟高層，并將之前的 125米高度均降低到 100米。 占地面積：約 50畝 嘉年華 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及劃分小結(jié) 類(lèi)型 歸屬 面積 備注 5A寫(xiě)字樓 國(guó)際金融商務(wù)區(qū) 50000平方米 超五星酒店 國(guó)際金融商務(wù)區(qū) 50000平方米 伊藤洋華堂 集中商業(yè)中心 20230平方米 沃爾瑪 集中商業(yè)中心 20230平方米 萬(wàn)得城 集中商業(yè)中心 15000平方米 兒童未來(lái)城 集中商業(yè)中心 25000平方米 4D影院 集中商業(yè)中心 10000平方米 真冰溜冰場(chǎng) 集中商業(yè)中心 8000平方米 休閑娛樂(lè)中心 集中商業(yè)中心 10000平方米 桑拿、網(wǎng)吧、健身房等 國(guó)際金融商務(wù)區(qū)和集中商業(yè)區(qū)合計(jì)面積約： 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及劃分小結(jié) 類(lèi)型 歸屬 面積 備注 國(guó)際創(chuàng)意街區(qū) 特色商業(yè)街區(qū) 35000平方米 東南亞印象風(fēng)情街 特色商業(yè)街區(qū) 60000平方米 云南民族印象風(fēng)情街 特色商業(yè)街區(qū) 20230平方米 社區(qū)配套商業(yè) 沿街商業(yè) 20230平方米 地下商業(yè)（含車(chē)位） 100000平方米 文化休閑廣場(chǎng) 中心廣場(chǎng) 35000平方米 特色商街、沿街商業(yè)及中心廣場(chǎng)總面積約： 27萬(wàn)平方米 備注：本項(xiàng)目另有 15— 20萬(wàn)平方米商務(wù)面積，可作 SOHO或酒店式公寓出售。 蘇州時(shí)代廣場(chǎng)天幕 社區(qū)配套及地下商業(yè) 本項(xiàng)目社區(qū)配套商業(yè)主要以滿(mǎn)足項(xiàng)目自身及螺螄灣、體育城、世紀(jì)城等的日常生活配套為主，業(yè)態(tài)以便利店，美容美發(fā)、餐飲、藥店、洗衣店、服裝店、書(shū)店等。 經(jīng)營(yíng)面積： 15000— 20230平方米 北京什剎海 天幕廣場(chǎng) 蘇州時(shí)代廣場(chǎng)天幕。 業(yè)態(tài)包括國(guó)際品牌旗艦店、品牌形象 概念展示店、創(chuàng)意精品商店、旅游商品購(gòu)物店、家具飾品店、美食街、酒吧街、特色商品街，社區(qū)生活配套等。 集中商業(yè)中心 4D影院 4D影院是從傳統(tǒng)的立體影院基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)，相比較于其他類(lèi)型影院，具有主題突出、科技含量高、效果逼真、畫(huà)面沖擊性強(qiáng)等特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。 集中商業(yè)中心 昆明沃爾瑪大觀(guān)店 集中商業(yè)中心 科技數(shù)碼廣場(chǎng) —— 萬(wàn)得城 歐洲第一大消費(fèi)電子產(chǎn)品零售商萬(wàn)得城電器在其國(guó)際版圖上又拓新篇 :在歐洲市場(chǎng)頻頻創(chuàng)下驕人業(yè)績(jī)之后，萬(wàn)得城電器正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)了！ 2023年 11月 17 日，萬(wàn)得城電器中國(guó)首家旗艦店在上?；春Ｖ新?527號(hào)盛大開(kāi)幕！ 經(jīng)營(yíng)面積： 10000— 15000平方米。 經(jīng)營(yíng)面積： 15000— 20230平方米。 國(guó)際酒店商務(wù)區(qū)意向圖 定位及戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)及劃分 超五星白金酒店 就昆明目前的情況來(lái)看，雖然多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目已擬建或已與世界超五星酒店簽約，但均在規(guī)劃和建設(shè)中，就經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)看，以翠湖賓館和世紀(jì)金源酒店為代表的五星級(jí)酒店客源穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)良好，證明高端酒店市場(chǎng)仍存在空白，本項(xiàng)目將引進(jìn)一個(gè)世界知名品牌的超五星酒店，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體品質(zhì)和人氣，并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。 休閑 —— 在對(duì)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)進(jìn)行升級(jí)的基礎(chǔ)上，引入新興業(yè)態(tài)，以創(chuàng)新和新意，贏(yíng)得消費(fèi)者。 ?威脅（ Threats） 項(xiàng)目定位：城中村改造帶來(lái)的多個(gè)城市綜合體之間的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 資源優(yōu)勢(shì)：溫州商會(huì)強(qiáng)大的資源及資金優(yōu)勢(shì)。國(guó)際溫州城 ”這一品牌在市場(chǎng)上有強(qiáng)大的號(hào)召力和吸引力。 政策及市場(chǎng)面小結(jié) ?全國(guó)范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大勢(shì)所趨 ?昆明城中村改造，城市綜合體頻出 ?昆洛板塊商圈作為后起之秀，占據(jù)天時(shí)、地利、人和，在螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城等大項(xiàng)目的推動(dòng)下，與傳統(tǒng)商圈形成互補(bǔ)，雄霸一方。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)合項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)競(jìng)合項(xiàng)目 ? 新亞洲體育城 項(xiàng)目定位：“體育 +