【正文】 營銷建議 項(xiàng)目價(jià)值 本項(xiàng)目總面積逾 225萬平方米，開發(fā)成本約為 130— 150億元人民幣 項(xiàng)目總價(jià)值依據(jù)以上策劃，將達(dá)到 250— 300億人民幣。 ?項(xiàng)目住宅銷售基本不存在太大困難，具體銷售可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場情況因勢而動。針對營銷目前我司僅提出如下四點(diǎn)建議： ?作為城中村項(xiàng)目，在資金充足的前提下，盡快推進(jìn)項(xiàng)目，以免政策頻出，變化過快對項(xiàng)目的影響。容積率約為 營銷策略及建議 本項(xiàng)目在商業(yè)策略上，將以國際金融商務(wù)區(qū)的 5A級寫字樓和超五星酒店為標(biāo)桿，以特色商街的業(yè)態(tài)形式為差異，以天幕、嘉年華、真冰溜冰場、 4D影院、兒童未來城等為亮點(diǎn)，以集中式商業(yè)中心為支撐，建立品牌、拉開差距、吸引人氣、實(shí)現(xiàn)商業(yè)的有序經(jīng)營，達(dá)成項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化。 調(diào)整后規(guī)劃商業(yè)、商務(wù)面積大概增加了 10000平方米。調(diào)整后的規(guī)劃主要解決了商業(yè)的動線及節(jié)點(diǎn)問題、住宅由于超高層過多而引起報(bào)規(guī)上的困難及公攤大的問題以及容積率合理利用的問題。 30米退距 我司調(diào)整后的規(guī)劃 大型集中式商業(yè)集中廣福路和彩云北路端頭位置，有利于人流的導(dǎo)入，商業(yè)氣氛的形成。 我司調(diào)整后的規(guī)劃 酒店及集中商業(yè)區(qū) 風(fēng)情街區(qū) 住宅 中心廣場 學(xué)校 回遷區(qū) 高品住宅 酒店及集中商業(yè) 住宅 我司調(diào)整后的規(guī)劃 商業(yè)街主入口 商業(yè)街主入口 商業(yè)街次入口 商業(yè)街次入口 廣福路和彩云北路各設(shè)一個(gè)商業(yè)街主入口。 ?個(gè)別地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)沒有用夠。 ?項(xiàng)目中心沒有一個(gè)商業(yè)及景觀節(jié)點(diǎn)，沒有充分利用好護(hù)國寺和大耳村古墓葬群地塊的價(jià)值。 項(xiàng)目招商策略 招商準(zhǔn)備期 意向招商期 意向招商集中期 意向招商沖刺期 開街 持續(xù)期 完成招商準(zhǔn)備工作 與主力商家及主力店達(dá)成合作協(xié)議，中等商戶陸續(xù)引進(jìn)，小商戶緊跟其后，完成意向招商 60% 大、中商戶基本確定，大規(guī)模招商進(jìn)行。打造中心休閑文化廣場，并引入嘉年華，吸引人氣，成為周邊商業(yè)的核心及集散地，帶動商業(yè)的發(fā)展。 高端住宅建筑面積： 40萬平方米（不含回遷） 建議本項(xiàng)目住宅部分打造 1— 2棟 30000— 40000平方米的高端產(chǎn)品，類似北京棕櫚泉、成都龍湖峰景 意向圖 村民回遷區(qū) 保障回遷面積，不影響整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)，處理好拆遷與回遷在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的問題。 地下商業(yè)經(jīng)營面積 :5000平方米。地下除停車位之外 ，商業(yè)主要由電玩和桌球城組成。 天幕廣場將成為本項(xiàng)目一大看點(diǎn)和亮點(diǎn)，使商業(yè)即使在傍晚依舊節(jié)節(jié)生輝。在近 500米的天幕系統(tǒng)中采用了前所未有地 106聲道環(huán)繞效果音效系統(tǒng)，系統(tǒng)龐大超乎想象，非常值得一看。 蘇州時(shí)代廣場天幕采用如同水立方造型的膜結(jié)構(gòu)封頂，配合新型 LED燈條、燈帶、射燈等，整個(gè)“天幕”由 2023多萬只超高亮度的 LED燈組成，顯示面積超過 6000平方米，宛如一條蜿蜒的綢緞、炫目的長虹，飛架在時(shí)代廣場的上空。位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東圓融時(shí)代廣場，是目前世界上最大的 LED天幕，長約 500米、寬 32米、高 21米。 經(jīng)營面積： 55000— 60000平方米 特色民族步行街 酒吧街（云南民族印象風(fēng)情街） 圍繞項(xiàng)目原有的護(hù)國寺，進(jìn)行修繕和改造，打造具有云南民族符號的特色步行街主要經(jīng)營酒吧、創(chuàng)意商店、特色餐飲、書店、特色商品等業(yè)態(tài)，打造具有項(xiàng)目特色的步行街。集旅游、娛樂和購物為一體，同時(shí)在建筑形態(tài)上也保持東南亞風(fēng)格。同時(shí)，這里也是各種時(shí)尚活動，潮流展覽的舉辦地。 總建筑面積： 80000— 90000平方米 特色商業(yè)街區(qū) —— 創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)（國際印象風(fēng)情街） 項(xiàng)目將打造一個(gè)類似于北京三里屯 VILLAGE的把眾多國際國內(nèi)品牌的旗艦店和環(huán)球店帶入項(xiàng)目中的創(chuàng)意時(shí)尚街區(qū)。 大型網(wǎng)吧 桌球城 健身房 桑拿中心 電玩城 特色商街區(qū) 特色商業(yè)街區(qū)由國際印象風(fēng)情街、東南亞印象風(fēng)情街、云南民族印象風(fēng)情街以及少量底商組成。 AST 歐洲公司 為世界錦標(biāo)賽提供冰場，這些冰場為冰球比賽、冰上舞蹈、花樣滑冰、短道速滑等競技比賽提供比賽場地 。 2023年 9月 28日，隨著北京奧林匹克公園新奧購物中心的 CGV星星國際影城的正式開業(yè)， 4D plex動感影廳首度進(jìn)入觀眾的視野。隨著影娛樂技術(shù)的發(fā)展和娛樂市場的需求，人們不僅將震動、墜落、吹風(fēng)、噴水、撓癢等特技引入 3D影院，還根據(jù)影片的情景精心設(shè)計(jì)出煙霧、雨、光電、氣泡、氣味等效果，形成了一種獨(dú)特的體驗(yàn)，這就是當(dāng)今十分流行的 4D影院。 此業(yè)態(tài)在昆明屬于新興業(yè)態(tài)，對于孩子具有很大的吸引力，同時(shí) 能帶動相關(guān)兒童商業(yè)如童裝、玩具、科教、娛樂、餐飲等的發(fā)展 經(jīng)營面積： 20230— 25000平方米。而家長們則只在玻璃房外觀看。 “兒童城”將針對 5至 10周歲的少年兒童，開設(shè)他們比較喜歡的 50多項(xiàng)社會職業(yè)，如法官、飛行員、船長、醫(yī)生、銀行職員、導(dǎo)游、模特、攝影師、記者、消防員、廚師、建筑師、科學(xué)家等。 經(jīng)營范圍：包括各種電子消費(fèi)品、新媒體產(chǎn)品、手機(jī)、娛樂產(chǎn)品、辦公科技產(chǎn)品、攝影 /錄像配件、車載高保真系統(tǒng)、家電和家居用品。 經(jīng)營面積： 15000— 20230平方米。沃爾頓先生于 1962年在阿肯色州成立。附帶業(yè)務(wù)加工。 經(jīng)營范圍：衣料類包括紳士服裝，婦人服裝，兒童服裝，內(nèi)衣，服飾，雜貨；住宅關(guān)聯(lián)商品包括住居用品，寢具，工藝品，家電，日用雜貨（家庭用品，藥品）運(yùn)動用品，文具，玩具。 通過對整個(gè)昆明市場商圈的分析以及對項(xiàng)目基礎(chǔ)條件的把握，我們將在項(xiàng)目引入如下業(yè)態(tài)： 百貨業(yè)態(tài)：伊藤洋華堂 超市業(yè)態(tài)：沃爾瑪（家樂福、大潤發(fā)） 科技數(shù)碼廣場：萬得城 兒童主題商業(yè)：兒童城 娛樂休閑商業(yè)：天幕商街、 4D影院、真冰溜冰場、酒吧街、嘉年華、大型網(wǎng)吧、大型桌球城、電玩城、健身房、桑拿等 集中商業(yè)中心總面積： 120230— 125000平方米 集中商業(yè)中心 百貨業(yè)態(tài) —— 伊藤洋華堂 伊藤洋華堂（ Ito Yokado） 於 1920年創(chuàng)立，前身為「羊華堂洋品店」，現(xiàn)時(shí)是日本主要零售企業(yè)，在日本全國各地經(jīng)營百貨公司，亦有從事其他業(yè)務(wù)，近年更積極在中國內(nèi)地多個(gè)城市包括成都、北京等拓展零售業(yè)務(wù)。 香港九龍洲際酒店 定位及戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)及劃分 集中商業(yè)中心 本項(xiàng)目的集中式商業(yè)中心在業(yè)態(tài)定位上首先必須與螺螄灣的“大而全批發(fā)式商業(yè)”以及世紀(jì)城“以居然之家為代表的專業(yè)化家居商業(yè)”拉開差異。 超五星酒店及配套面積不超過 50000平方米。 洲際、希爾頓、萬豪、雅高、喜達(dá)屋等世界頂級酒店品牌。 寫字樓總面積控制在 50000平方米，層高不低于 ，單層面積在 1200— 1600平方米 國際酒店商務(wù)區(qū)包括 5A級寫字樓及超五星酒店。 ?國際酒店商務(wù)區(qū) ?集中式商業(yè)區(qū) ?特色商街區(qū) ?高品住宅區(qū) ?住宅回遷區(qū) ?以護(hù)國寺和“大耳村古墓葬群”遺址和打造嘉年華為主體的文化休閑中心廣場 定位及戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)