【正文】 中英偉業(yè)地產(chǎn)投資有限公司 2023年 1月 19日 匯報(bào)說(shuō)明 匯報(bào)完畢，感謝！ 預(yù)祝昆明成商房地產(chǎn)公司 2023年項(xiàng)目運(yùn)作取得圓滿成功 中英偉業(yè) ——我們一直在努力 Thank 。 因而，工作流程應(yīng)包括市場(chǎng)調(diào)研、分析、營(yíng)銷策略、銷售技巧和控制措施等方面內(nèi)容。 這種行為是科學(xué)的、可求證的；是有效的、經(jīng)濟(jì)的；是獨(dú)特的和激發(fā)創(chuàng)意靈感的。三期情景洋房、Townhouse聯(lián)排別墅 服務(wù)內(nèi)容： 整合推廣顧問(wèn) 商業(yè)街：陽(yáng)光假日商業(yè)街招商、陽(yáng)光會(huì)所招商、營(yíng)銷大廳 服務(wù)內(nèi)容： 招商服務(wù) 簡(jiǎn)介： 武漢萬(wàn)科四季花城位于武漢漢口金銀湖畔，占地面積約 410畝，總建筑面積約 27萬(wàn)平方米?？偨ㄖ娣e 32萬(wàn)平方米，擁有來(lái)自全國(guó)各地的服裝精英約 6000家，安排就業(yè)人數(shù)多達(dá) 3萬(wàn)多人。同時(shí)也是中原最大的服裝服飾批發(fā)市場(chǎng)。項(xiàng)目總投資 40億元人民幣，其中一期 86萬(wàn)方、分三期滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)周期亓年。 2023年 3月正式取得地塊， 2023年 5月開工 業(yè)績(jī)： 完成項(xiàng)目規(guī)劃方案 完成系列市場(chǎng)研究報(bào)告 營(yíng)銷策略確定 目前仌在服務(wù)中 案名：美的集團(tuán) 安得物流園 地點(diǎn)：武漢東西湖開發(fā)商：廣東美的集團(tuán) 時(shí)間： 2023年 5月 服務(wù)項(xiàng)目案例 （物流園綜合體） 服務(wù)案例 服務(wù)范疇： 家居、建材、燈具、燈飾為一體的“一站式”家居生活廣場(chǎng)綜合體 服務(wù)內(nèi)容： 銷售代理、招商服務(wù) 簡(jiǎn)介： 濰坊紅星美凱龍地產(chǎn)項(xiàng)目是濰坊凱利置業(yè)不紅星美凱龍集團(tuán)聯(lián)合投資，總建筑面積 24萬(wàn)方，屬全業(yè)態(tài)家居生活廣場(chǎng)。集批發(fā)零售、連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、電子商務(wù)、信息服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)展為一體的超大型、多功能綜合商貿(mào)集散基地。求變 良將用兵， 若良醫(yī)療病， 病萬(wàn)變， 藥亦萬(wàn)變。營(yíng)銷就是戰(zhàn)場(chǎng)，逐鹿中原，勇者勝！中英偉業(yè)，歷經(jīng)地產(chǎn)十余載，一開始就游刃于房地產(chǎn)金字塔頂端。資金鏈承接、及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，會(huì)直接影響到項(xiàng)目是否成功。市場(chǎng)沒有穩(wěn)定的客流、商流和較快增長(zhǎng)的收入，他們會(huì)隨時(shí)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 知名度： 本項(xiàng)目第一次在昆明開發(fā)，容納國(guó)際的品牌同樣需要市場(chǎng)培育，就算努力的推廣，依然需要認(rèn)知接納的過(guò)程，對(duì)品牌培育程度也決定了項(xiàng)目以后的銷售及經(jīng)營(yíng)。 搭臺(tái)五 – 進(jìn)入市場(chǎng)的合法經(jīng)營(yíng)戶，在試營(yíng)業(yè)期間除各商鋪的水電費(fèi)自理外，其余費(fèi)用一律免除，并免費(fèi)享受其他服務(wù)； 搭臺(tái)四 – 租賃“容納國(guó)際”商鋪的經(jīng)營(yíng)戶，承租為三年，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中享受租金的優(yōu)惠政策； 搭臺(tái)三 – 對(duì)先行進(jìn)駐“容納國(guó)際”的前若干名商家，可享受一定的租金優(yōu)惠； 搭臺(tái)二 – 進(jìn)入“容納國(guó)際 ” 內(nèi)的各店，由開發(fā)商免費(fèi)安裝或監(jiān)管安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招牌； 搭臺(tái)一 – 組建容納國(guó)際營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理； 中英觀點(diǎn)：招商銷售一體化是商業(yè)地產(chǎn)操盤之不二法則 招商運(yùn)營(yíng)政策管理建議 項(xiàng)目的銷售、出租與運(yùn)管模式 ?銷售返租 +委托租賃經(jīng)營(yíng) +統(tǒng)管 —— 適合國(guó)際家居館和國(guó)際建材館 ?分割銷售 、 返租 +統(tǒng)一管理 —— 適合國(guó)際名店街或行業(yè)旗艦店 銷售模式： 10年返租，前五年每年 8%投資回報(bào)，后五年每年 %投資回報(bào)，購(gòu)鋪時(shí)前 3年租金先行返還，租金是 24％一次性從房款中扣除沖抵房款 （經(jīng)驗(yàn)觀點(diǎn)，僅作參考） 銷售模式 容納國(guó)際建材家居 CBD，要以投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是以個(gè)人喜好的立場(chǎng)來(lái)確定項(xiàng)目的定位及營(yíng)銷，以市場(chǎng)為導(dǎo)向；針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)； 充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力，以及資金壓力； 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域及項(xiàng)目特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)和總部基地及家居 MALL優(yōu)勢(shì)；走自己的路，走別人尚未走或不能走的路， 滿足需求，顛覆行業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，創(chuàng)造出昆明首席家居商業(yè)超大綜合體樣板品牌，并占據(jù)歷史高度 中英偉業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值發(fā)現(xiàn) 在云南制造無(wú)競(jìng)爭(zhēng)家居商業(yè)品牌的時(shí)代 基本原則 價(jià)值原則 中英偉業(yè)將本著 “ 市場(chǎng)先導(dǎo)，領(lǐng)先超越、敢于顛覆、創(chuàng)造第一 ” 的精神，努力推進(jìn)項(xiàng)目銷售順利實(shí)施，打造昆明商業(yè)地產(chǎn)第一品牌商業(yè)物業(yè)。 支持九 – 必須盡量把文化、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持； 支持八 – 對(duì)市內(nèi)各零散家居建材市場(chǎng)和不符合消防要求的場(chǎng)所進(jìn)行強(qiáng)制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進(jìn)行對(duì)接，實(shí)際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們套住； 支持七 – 對(duì)進(jìn)入“容納國(guó)際”的所有管理費(fèi)用可實(shí)行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部門應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托市場(chǎng)管理委員會(huì)按時(shí)代收代繳。 中英觀點(diǎn)：在銷售中招商，在招商中銷售 招商運(yùn)營(yíng) 整合社會(huì)資源 成商房地產(chǎn)公司應(yīng)放權(quán)制定招商銷售與出租炒作方案 使參與招商的各方面人員都能從中獲益 前期目標(biāo) 炒樓炒鋪 招商運(yùn)營(yíng) 支持五 – 政府批準(zhǔn)的各項(xiàng)地方性收費(fèi)（不含有償服務(wù)性收費(fèi)） 2年內(nèi)免收； 支持四 – 在“容納國(guó)際”內(nèi)成立的從事餐飲、浴場(chǎng)、娛樂、酒店等配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營(yíng)部門認(rèn)定 3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅留成部分及個(gè)人所得稅； 支持三 – “容納國(guó)際”的經(jīng)營(yíng)戶，符合條件的，按規(guī)定可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅發(fā)票。同樣在鄭州 2023年服務(wù)于銀基商貿(mào)城進(jìn)行浙江異地招商，成功引進(jìn)大批義烏經(jīng)銷商 …… 招商運(yùn)營(yíng) 中英觀點(diǎn) 鎖定大型實(shí)力商戶： 建議：一個(gè)國(guó)際家居館、一個(gè)國(guó)際建材館和一個(gè)國(guó)際名店街一體化的超大展銷博覽中心（規(guī)劃建議） 緊跟市場(chǎng)，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)； 一個(gè)高檔次，多功能的專業(yè)交易平臺(tái)； 專業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)的客源擴(kuò)展效應(yīng)； 專業(yè)市場(chǎng)的一條龍服務(wù)； 專業(yè)市場(chǎng)的一條龍配套； 合理的租價(jià)與租期； 招商運(yùn)營(yíng) 招商策略 先做人氣、再做生意、快速旺場(chǎng) 單層招租，減低租金壓力，較易旺場(chǎng) 二層多種使用功能，提高利用價(jià)值 招蜂引蝶、引水灌田、放水養(yǎng)魚 引進(jìn)行業(yè)知名企業(yè)、品牌，提高聚攏效應(yīng) 挖地三尺、深度發(fā)掘 利用各種方式在其他場(chǎng)地挖掘客戶 招商方式 登門拜訪、網(wǎng)絡(luò)招商、電話聯(lián)系、面對(duì)面溝通、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)、各地商會(huì)。銷售與自持各占 50%，一期招商運(yùn)營(yíng)成功，直接決定后續(xù)產(chǎn)品銷售成功與否，中英考慮的是如何在與工程同步、開發(fā)商配合的條件下將 150萬(wàn)方整體可售的物業(yè)兩至三年清盤收官 招商運(yùn)營(yíng) 招商對(duì)象研究 大型商戶目標(biāo)市場(chǎng)鎖定： 以大型品牌主力店為主體，輻射昆明、大西南全域目標(biāo)市場(chǎng)； 以家居館、建材館批發(fā)商、經(jīng)銷商為主，形成產(chǎn)、供、銷大型交易平臺(tái) 以中、高檔產(chǎn)品為主導(dǎo)，推動(dòng)整體市場(chǎng)發(fā)展。 中英觀點(diǎn)：跳出地產(chǎn)做地產(chǎn) 招商運(yùn)營(yíng) 因此，中英建議本項(xiàng)目的招商基本理念是： “ 先做人氣、再做生意、快速旺場(chǎng)、長(zhǎng)期發(fā)展 ” 具體操作： 有效地搭配好主力店 —— 合理地導(dǎo)入次主力店 —— 組合實(shí)力商戶 —— 引進(jìn) 大型主力店 項(xiàng)目一期必須營(yíng)造好商業(yè)氛圍，吸納住人流。諸多商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時(shí)火爆，開業(yè)時(shí)冷清”的現(xiàn)象，商場(chǎng)給人以蕭條冷清的感覺，顧客像看畫展一樣瀏覽各個(gè)店鋪，光顧的人不多，買東西的就更少了。 運(yùn)營(yíng)管理作用 中英偉業(yè)專做商業(yè)地產(chǎn)，最擅長(zhǎng)的就是商業(yè)大盤全程營(yíng)銷 招商運(yùn)營(yíng) 運(yùn)營(yíng)管理作用 很多商業(yè)項(xiàng)目存在為招商而招商的傾向，為銷售而銷售，很多不專業(yè)的代理公司，很多搞住宅的代理及廣告公司，缺乏專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)知識(shí)，商戶組合缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和協(xié)調(diào)性，不能全面考慮商戶的組合，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理埋下了隱患。 招商運(yùn)營(yíng) 運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉，是投資者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。 不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 推廣策略 推廣核心 現(xiàn)代新穎外立面 大型國(guó)際中央商務(wù)區(qū) 超大、超高展廳 專業(yè)而體貼的運(yùn)營(yíng)管理 東盟自由貿(mào)易區(qū) 商蘊(yùn) 幾萬(wàn)家經(jīng)營(yíng)商戶的人脈 巨型商業(yè)地標(biāo) 先進(jìn)、科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 300萬(wàn)方專業(yè)市場(chǎng)群 容納國(guó)際建材家居 CBD大西南建材家居的航母 開發(fā)企業(yè)雄厚資金實(shí)力 超大商業(yè)運(yùn)營(yíng)體 商脈背景 新型創(chuàng)富引擎 再現(xiàn)財(cái)富新領(lǐng)域 推廣策略 賣點(diǎn)分析 文化：古滇文化孕育容納底蘊(yùn) 位置：城市發(fā)展機(jī)遇，東盟核心貿(mào)易區(qū)，城市向南轉(zhuǎn)移，泛亞商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)群 業(yè)態(tài)：幾百