【正文】 地產(chǎn)”復(fù)合城市大盤 新亞洲體育城位于昆明東南新城市中心區(qū)的新昆洛公路和廣福路交匯處，凈用地約 2200畝，總建筑面積約200萬平方米。 ? 經(jīng)典雙城 開盤時(shí)間：預(yù)計(jì) 9月開盤 價(jià)格：未定 項(xiàng)目位置：西山 西二環(huán)路與人民西路交叉路口（西一中對面） 開發(fā)商：云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 經(jīng)典雙城是西市區(qū)最大的城中村改造項(xiàng)目，擁有占地 1000畝的龐大規(guī)模，是集商務(wù)、辦公、商業(yè)、休閑、居住為一體的綜合建筑群體。 項(xiàng)目定位：南市城市商業(yè)綜合體 ? 志遠(yuǎn)城市綜合體 開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)將于年底開盤。全明星建筑聯(lián)邦 云南第一個(gè)最具規(guī)模的 SHOPPING MALL—— 南亞第壹 MALL 最具東南亞風(fēng)情的時(shí)尚廣場 —— 中央商業(yè)廣場 城市名品購物天地 —— 金鷹國際百貨 昆明第一個(gè)白金五星級酒店 —— 七彩云南溫德姆豪廷大酒店 標(biāo)記昆明城市回憶的 —— 南亞風(fēng)情園 擁有十九個(gè)會議廳的 —— 國際會議中心 西南最大家樂福旗艦店 —— 南亞風(fēng)情 ﹒ 第壹城家樂福 全新形態(tài)錘煉的國美旗艦店 —— 南亞風(fēng)情 ﹒ 第壹城國美電器 情趣盎然，引領(lǐng)潮流的家居生活館，水岸酒吧街 琳瑯滿目，大氣磅礴的現(xiàn)代圖書城 世界 500強(qiáng)企業(yè)總部 省級金融核心機(jī)構(gòu) 一座 SHOPPING MALL 南亞第壹 MALL 全業(yè)態(tài)格局打造昆明最具規(guī)模的 SHOPPING MALL 南亞風(fēng)情 ? 第壹城成就六大中心 ： 商業(yè)購物中心 （ 8大主力店 + 12大次主力店 + 1200余個(gè)品牌商家）、 餐飲美食中心 （百勝餐飲集團(tuán) + 南亞風(fēng)情園 + 300余家餐飲店）、 文化影視中心 （保利國際院線 + 青鳥健身 + 大型圖書城）、 休閑娛樂中心 （一代天嬌夜總會 + 溫莎 KTV + TOP ONE ）、 金融活動中心 （中國銀行 + 中國工商銀行 + 中國移動 + 中國聯(lián)通）、 政務(wù)商務(wù)中心 （中央集群商務(wù)場 + 會議之都名流場 + 商務(wù)中心關(guān)系場） ? 潤城 開盤時(shí)間：一期預(yù)計(jì) 9月開盤 開盤價(jià)格：未定 項(xiàng)目位置：官渡 日新路中段 開發(fā)商：云南龍宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 潤城占地 2023畝，其中一期近 60萬平方建筑體量已于 2023年 6月全面開工建設(shè)。 市場篇 昆洛板塊商圈分析 昆洛板塊作為現(xiàn)代新昆明建設(shè)的主戰(zhàn)場之一，從 2023年開始，就成為房地產(chǎn)開發(fā)的一大熱點(diǎn)區(qū)域。 昆洛路、彩云北路、廣福路下半段構(gòu)成的昆洛板塊商圈。但有所不同的是，該商圈在交通、商業(yè)密集度及人氣等方面與小西門商圈相比又有所差距。 三市街商圈是目前昆明市最具影響力的商圈，具有最濃厚、長遠(yuǎn)的商業(yè)歷史背景，現(xiàn)有商業(yè)高度密集，尤其是近日公園三市街步行街周邊，更是密布了柏聯(lián)廣場、昆百大、金碧輝煌、益瓏大廈諾瑪特、伊佳依商務(wù)名店等大型商場，它們檔次齊全，風(fēng)格各異，一起構(gòu)成了三市街的繁華。國家在打壓住宅市場的同時(shí)，有意放商業(yè)地產(chǎn)一條生路。 9月 2日，保監(jiān)會發(fā)布險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)和股權(quán)的暫行辦法，大方規(guī)定數(shù)千億險(xiǎn)資可以投資商業(yè)不動產(chǎn)，但是不得變相炒地賣地，不得以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。 ?小西門商圈 小西門商圈是指以大觀商業(yè)城為中心，包括東風(fēng)西路從國防路至昆師路段、人民西路從五一路至西昌路段，以及以上路段周邊 20米范圍內(nèi)的區(qū)域。 市場篇 ?昆明各商圈特征 ?北辰財(cái)富中心商圈 ?滇池路商圈 ?昆洛板塊商圈 北市區(qū)商圈，以北辰財(cái)富中心為核心，加上正在開發(fā)的欣都龍城，擁有超大體量的商務(wù)、商業(yè)體量，據(jù)稱在商業(yè)業(yè)態(tài)方面比較全面，可稱為北市區(qū)的次級商業(yè)圈，互補(bǔ)市中心商業(yè)圈。昆洛板塊，算得上是昆明新銳商圈之一。去年以來，區(qū)域內(nèi)的就業(yè)、商業(yè)、貿(mào)易、交通等設(shè)施的配套建設(shè)已經(jīng)日益完善，給昆洛板塊的商業(yè)地產(chǎn)迎來了放量的好機(jī)會。二期及三期計(jì)劃也將于未來 5年內(nèi)落成并投入使用。 價(jià)格：未定 項(xiàng)目位置：五華 蓮花池旁 開發(fā)商：昆明遠(yuǎn)建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 志遠(yuǎn)城市綜合體是昆明城市中心區(qū)內(nèi)一個(gè)超大復(fù)合型項(xiàng)目，占地 300畝，總建筑面積為 40萬平米。其中，住宅面積 200萬㎡，商業(yè)面積 100萬㎡。 6年“體育城”商圈成熟浮現(xiàn)。 昆明 拆遷 ：項(xiàng)目拆遷工作進(jìn)行中，但由于項(xiàng)目毗鄰螺螄灣國際商貿(mào)城，村房出租率及租金都很高，拆遷難度相對較大。 ?劣勢（ Weaknesses） 政府及政策原因?qū)е吕ッ鞯某侵写甯脑祉?xiàng)目推動過慢。 供求關(guān)系：區(qū)域內(nèi)大盤云集，市場放量過大。 購物公園 —— 真正意義上解決吃、住、玩、樂、娛、行。 洲際、希爾頓、萬豪、雅高、喜達(dá)屋等世界頂級酒店品牌。 經(jīng)營范圍：衣料類包括紳士服裝，婦人服裝，兒童服裝，內(nèi)衣，服飾，雜貨；住宅關(guān)聯(lián)商品包括住居用品，寢具，工藝品，家電，日用雜貨（家庭用品，藥品）運(yùn)動用品，文具，玩具。 經(jīng)營范圍：包括各種電子消費(fèi)品、新媒體產(chǎn)品、手機(jī)、娛樂產(chǎn)品、辦公科技產(chǎn)品、攝影 /錄像配件、車載高保真系統(tǒng)、家電和家居用品。隨著影娛樂技術(shù)的發(fā)展和娛樂市場的需求，人們不僅將震動、墜落、吹風(fēng)、噴水、撓癢等特技引入 3D影院，還根據(jù)影片的情景精心設(shè)計(jì)出煙霧、雨、光電、氣泡、氣味等效果，形成了一種獨(dú)特的體驗(yàn)，這就是當(dāng)今十分流行的 4D影院。 總建筑面積： 80000— 90000平方米 特色商業(yè)街區(qū) —— 創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)（國際印象風(fēng)情街） 項(xiàng)目將打造一個(gè)類似于北京三里屯 VILLAGE的把眾多國際國內(nèi)品牌的旗艦店和環(huán)球店帶入項(xiàng)目中的創(chuàng)意時(shí)尚街區(qū)。位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東圓融時(shí)代廣場，是目前世界上最大的 LED天幕，長約 500米、寬 32米、高 21米。地下除停車位之外 ，商業(yè)主要由電玩和桌球城組成。 項(xiàng)目招商策略 招商準(zhǔn)備期 意向招商期 意向招商集中期 意向招商沖刺期 開街 持續(xù)期 完成招商準(zhǔn)備工作 與主力商家及主力店達(dá)成合作協(xié)議，中等商戶陸續(xù)引進(jìn)，小商戶緊跟其后，完成意向招商 60% 大、中商戶基本確定，大規(guī)模招商進(jìn)行。 30米退距 我司調(diào)整后的規(guī)劃 大型集中式商業(yè)集中廣福路和彩云北路端頭位置，有利于人流的導(dǎo)入，商業(yè)氣氛的形成。針對營銷目前我司僅提出如下四點(diǎn)建議： ?作為城中村項(xiàng)目，在資金充足的前提下，盡快推進(jìn)項(xiàng)目，以免政策頻出，變化過快對項(xiàng)目的影響。 ?項(xiàng)目住宅銷售基本不存在太大困難，具體銷售可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場情況因勢而動。調(diào)整后的規(guī)劃主要解決了商業(yè)的動線及節(jié)點(diǎn)問題、住宅由于超高層過多而引起報(bào)規(guī)上的困難及公攤大的問題以及容積率合理利用的問題。 ?項(xiàng)目中心沒有一個(gè)商業(yè)及景觀節(jié)點(diǎn)，沒有充分利用好護(hù)國寺和大耳村古墓葬群地塊的價(jià)值。 地下商業(yè)經(jīng)營面積 :5000平方米。 蘇州時(shí)代廣場天幕采用如同水立方造型的膜結(jié)構(gòu)封頂，配合新型 LED燈條、燈帶、射燈等，整個(gè)“天幕”由 2023多萬只超高亮度的 LED燈組成，顯示面積超過 6000平方米，宛如一條蜿蜒的綢緞、炫目的長虹，飛架在時(shí)代廣場