【正文】 ，也將推動寫字樓市場的發(fā)展； ——市政引導(dǎo)： 觀音山商務(wù)運營中心、五緣灣商務(wù)中心等成片區(qū)、高起點、高強度開發(fā)，有望成為廈門寫字樓市場新一輪發(fā)展的引擎。 （三）市場的銷售狀況 整體而言，廈門 10年來的寫字樓市場發(fā)展較為平穩(wěn)，浮動不大。 ? 廈門島內(nèi)寫字樓銷售主要集中在思明區(qū)，且月成交面積保持相對平穩(wěn)的消化狀態(tài)， 20222022年月均成交面積約8000㎡ 左右。整體銷售上， 2022年本島成交面積 8萬㎡，較上年減少超 30%，而 2022年 9月即達(dá) ㎡，較上年同期增長 55%。 ? 廈門島內(nèi)寫字樓成交均價自 2022年 5月起有較大的增幅，2022年全年均價超 11000元 /㎡ ，較上年同期增長 35%，06年寫字樓均價繼續(xù)保持較強增長勢頭，增幅較上年同期增長 49%。 （四）市場的租賃情況 ? 市中心區(qū)域：該區(qū)域?qū)懽謽钦w租金水平和出租率最高，顯示其較高的商務(wù)價值。 ? 筼筜湖周邊：該區(qū)域的客戶需求相對旺盛。整體出租率基本在 85%90%左右。 ? 湖里區(qū)： ——江頭片區(qū)：由于商住樓的影響及客戶能承受的租金水平有限導(dǎo)致其出租率相對較低。 ——長岸路沿線：該區(qū)域?qū)懽謽堑霓k公環(huán)境差及客戶的區(qū)域流動性大是導(dǎo)致其較低出租率的主要原因。 二、 SWOT分析 ? （一） SWOT分 析及不利因素規(guī)避建議 S(strength)項目優(yōu)勢 ——地理位置優(yōu)越：濱北行政金融中心的延伸； ——交通便利：疏港路快速通道； ——規(guī)模優(yōu)勢：項目周邊五星級酒店，高檔住宅，名品商場，旅游休閑碼頭等，各資源的相互共存，配套共享，將打造一個真正意義上的商務(wù)建筑群落； ——功能顯著：整體項目的客運港口功能和發(fā)展方向，及投資商的行業(yè)背景，將對港口、航運、物流、貿(mào)易等行業(yè)的客戶群產(chǎn)生更大的號召力； ——景觀條件優(yōu)越：本項目臨山看海，緊依筼筜湖和西海灣公園； ——項目品牌優(yōu)勢明顯：整個綜合體的高定位，高品質(zhì)，超大規(guī)模將大大提升本案品牌價值。 W(weakness)項目劣勢 ? ——項目地處東渡，并在港口位置，主干道車流噪聲大，傳統(tǒng)混亂、嘈雜的印象會產(chǎn)生不利影響； 規(guī)避建議： 更多的利用港口的優(yōu)勢，用港口經(jīng)濟(jì)的動力吸引客戶，做出自己的特色。并采用中空玻璃與隔音建材來構(gòu)筑墻體，最大化地隔絕這些噪聲產(chǎn)生的不利影響。 ? ——附近的配套設(shè)施較為薄弱，缺少高端寫字樓所需的大型商業(yè)集散地背景，各大金融網(wǎng)點稀少也對各類大中型公司頻繁的金融交流造成不便。 規(guī)避建議： 本案涵蓋商業(yè)、五星級酒店等配套設(shè)施，可滿足寫字樓的商務(wù)要求；規(guī)劃引入多家銀行，直接解決現(xiàn)階段金融網(wǎng)點稀少的劣勢。 O(opportunity)項目機(jī)會 ? ——廈門住宅禁商等政策，為寫字樓的發(fā)展提供更好的發(fā)展空間和外部環(huán)境； ? ——隨著廈門總部經(jīng)濟(jì)帶的確立 ,以及廈門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,越來越多的國際及大型企業(yè)入住廈門 ,而這些大型的集團(tuán)公司一般看重的是檔次，會選擇一些真正的高檔次的甲級寫字樓成為他們的辦公場所，而本案恰恰是他們最好的選擇； ? ——目前寫字樓市場逐漸升溫，寫字樓空置率下降等為產(chǎn)品入市提供更好的市場基礎(chǔ)； ? ——港務(wù)集團(tuán)的開發(fā)商背景，為吸引相關(guān)港口、碼頭、物流等行業(yè)的高端客戶提供更大的便利，使得本區(qū)域形成一個相關(guān)行業(yè)的聚集的 “ 洼地 ” 效應(yīng)。 T(threaten)項目威脅 ? ——廈門城市發(fā)展整體東移，觀音山、五緣灣商務(wù)區(qū)啟動，湖里經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展迅速，其高端寫字樓物業(yè)的推出對本案形成客戶群的爭奪； 規(guī)避建議： 突出本項目的特色，以港務(wù)集團(tuán)和國際旅游碼頭為依托，迅速提升知名度，以優(yōu)越的地理位置吸引核心客戶群。如：物流、船務(wù)、港口、航運、旅游等相關(guān)行業(yè)類型公司。 ? ——鷺江道兩個高端寫字樓項目 “ 第一廣場 ” 、 “ 鉆石海岸 ” 相繼推出，將對本案形成直接競爭威脅，并分流掉相當(dāng)部分客戶。 規(guī)避建議： 打造智能化寫字樓，引入星級酒店的管理，以高科技、高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)爭取該部分目標(biāo)客戶群。如：金融、證券、保險、房地產(chǎn)、影視文化等公司。 （二）市場抗性及風(fēng)險評估 ? 市場抗性： （ 1）觀音山商務(wù)區(qū)的崛起，其 108萬平的巨大體量，加之政府的引導(dǎo)，政策方面的支持，將對本案的客戶群形成爭奪；而目前市場新推如 “ 第一廣場 ” ， “ 鉆石海岸 ” ， “ 新景世紀(jì)城 ” 等項目，也都定位于高端甲級寫字樓，且都有自己項目優(yōu)勢所在，這些新項目也會對本案客戶群造成分流。 解決建議： 發(fā)揮本案對港口、航運、物流、貿(mào)易等行業(yè)的客戶群的吸引聚集優(yōu)勢，制造本案在推廣上的獨特賣點，同時借助整個項目大型綜合體的規(guī)模和配套，打造品牌優(yōu)勢，吸引更多實力型企業(yè)入駐。 （ 2）項目地處東渡，并在港口位置，目前這個地塊還是給廈門市民比較混亂，嘈雜的印象，不利用吸引高端客戶群入駐。 解決建議： 重點宣傳本案港口城市門戶地標(biāo)型建筑集群概念，以項目的高起點，高檔次，高附加值的都市綜合建筑體形象，塑立地域新形象，使本案能成為濱北行政商務(wù)區(qū)的合理延伸后的巔峰之作。 ? 風(fēng)險評估： 目前廈門高端寫字樓總體市場是供少于求，對本案來說市場環(huán)境良好；而本案打造的國際 5A甲級寫字樓，在物業(yè)形態(tài)上也存在其合理性；項目風(fēng)險主要來自政府導(dǎo)向的觀音山片區(qū)，及廈門市場新推出的同類高端寫字樓帶來的競爭壓力。 結(jié)合本案產(chǎn)品的基本要素，充分利用項目具備的 “ 天時 ” 、 “ 地利 ” 、 “ 人和 ” ，避開競爭對手優(yōu)勢，打造出本項目特有港口大型綜合體的項目優(yōu)勢，可以將本項目的風(fēng)險降到最低。 三、目標(biāo)客戶群定位及分析 客群定位： —— 物流、船務(wù)、船運類行業(yè)企業(yè)； —— 金融業(yè)公司； —— 大型跨國公司； —— 境外機(jī)構(gòu)； —— 港、澳、臺知名企業(yè)； 核心客戶： 物流、船運、船公司等； 重要客戶： 金融、證券類公司。 定位依據(jù) ? ?? 海港無與倫比的資源 ——西海岸拓展計劃 ? ?? 客運碼頭改造推動區(qū)域的發(fā)展 ——遠(yuǎn)洋與歸航 ? ?? 全新的物業(yè)規(guī)劃、功能及概念，制造板塊熱點 ——版圖擴(kuò)張與開發(fā)企圖心 ? 新經(jīng)濟(jì)與新思想帶來的策動，區(qū)域間的獨立與分解 ——獨特的領(lǐng)域心 ?? ? 強大的功能配套，吸引廈門眼球 ——現(xiàn)代化的城市區(qū)域模式 ?? ? 國際級的物業(yè)形態(tài)，地產(chǎn)領(lǐng)袖品牌 ——與國際接軌 ?? ? 臺海經(jīng)濟(jì)交流，三通逐步落實，海港優(yōu)勢得到進(jìn)一步體現(xiàn) ——大環(huán)境，大前途 四、寫字樓定位 （一）產(chǎn)品定位 —— 國際 5A甲級海景寫字樓 ? 國際上判斷甲級寫字樓有 8大特征：管理國際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒適性和實用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化等等。 ? 而所謂 5A，是指智能化 5A ，包括：辦公自動化系統(tǒng)（ OA）；通訊自動化系統(tǒng)（ CA）；消防保安監(jiān)控自動化系統(tǒng)（ FA）；信息處理自動化系統(tǒng)（ MA）；樓宇自動控制系統(tǒng)（ BA）。 定位依據(jù) ? 本案位居疏港路南端，比鄰國際客運碼頭和濱北商業(yè)區(qū)，位于各貨運港口的核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢極為明顯。 ? 本案具有發(fā)展高端寫字樓的品牌支持，港務(wù)控股在廈門乃至全國的知名度，對投資者而言是一種品質(zhì)的保證，這就是優(yōu)秀品牌的文化延伸。 ? 作為政府形象工程，本案是廈門市的一張名片，因此，國際性的智能化寫字樓是本案規(guī)劃的方向。 ? 本案位于西海岸第一排，具有無限海景資源，環(huán)境舒適優(yōu)雅，是本案發(fā)展高品質(zhì)寫字樓的重要支撐。 ? 智能化現(xiàn)代化是寫字樓發(fā)展的必然趨勢，因此，在寫字樓的硬件設(shè)施上，應(yīng)采用科技與創(chuàng)新相結(jié)合。 ? 在所有項目都在打造高科技智能化時，擁有高效全面的軟件服務(wù)就將成為無可比擬的競爭優(yōu)勢。本案應(yīng)當(dāng)引進(jìn)國際知名的物業(yè)管理公司，提供高效優(yōu)質(zhì)的五星級服務(wù)，創(chuàng)造人性化辦公環(huán)境。 （二）產(chǎn)品命名 國際郵輪城 海港中心 ? 案名釋義：本案位于西海岸第一排無遮攔觀海，于室內(nèi)飽覽西海域美景，讓環(huán)境更舒適工作更輕松，生活離不開海，工作離不開海，海景無處不在。毗鄰國際客運碼頭，附近坐落著各大貨運碼頭，港口文化展露無遺。 本司推薦案名為 “ 海港中心 ” ，既表現(xiàn)出無限的海景資源，又突出了港務(wù)集團(tuán)的品牌，體現(xiàn)了濱海性質(zhì)的、結(jié)合港口、航運、物流中心等行業(yè)功能，打造出具有區(qū)位優(yōu)勢的濱海 5A甲級寫字樓。 海港中心，矗立在城市與海間，像一座巨大的海標(biāo)，指引著廈門遠(yuǎn)航與歸航。 ? 形象訴求點： ? 5A甲級寫字樓，智能化高品質(zhì) ? 鄰旅游碼頭，享西海域無限海景資源 ? 鄰近濱北行政區(qū)和市中心，地段優(yōu)勢 ? 國際品質(zhì)綜合體 ? 與五星級酒店相鄰，優(yōu)質(zhì)配套服務(wù) ? 八面通風(fēng)，八面采光 (360176。 通風(fēng)采光 ) ? 依山傍水，風(fēng)水寶地 ? 停車位充足 （三）戶型配比及依據(jù) 戶型配比： 本案單層面積約 2022平方米左右，面寬約 65米，進(jìn)深約 31米。 （ 1）低樓層戶型建議： 以中間的錯層基線為界，分為前后兩部份。樓層前半部份面海，視野開拓，租金較高，建議該區(qū)域面積占整層的 2/3，約 1200平方米。樓層后半部份，景觀不多，售價和租金適當(dāng)?shù)陀谇鞍氩糠莸臉敲?，該區(qū)域面積約占整層的 1/3，大概 800平方米。 建議：戶型設(shè)計可以小一點，面寬在 10米左右，退出走道后，進(jìn)深大約在 8米左右。 （ 2）高樓層戶型建議： 不需隔斷，由租用公司按各自不同的需要，自由劃分辦公區(qū)域。 戶型配比依據(jù) ? 此配比根據(jù)客戶需求及本項目在位置、景觀上的差異而設(shè)定。 ? 小戶型主要滿足對象：與海運行業(yè)相關(guān)的中小型公司或外地公司駐廈門辦事處 ? 大戶型主要滿足對象：中型金融、物流企業(yè)等 ? 無敵海景戶型滿足對象：大型物流、船務(wù)公司等 五、產(chǎn)品建議 （一）平面布局建議 ? 主體建議：核心筒位于樓體中央偏后側(cè)，采用大柱距設(shè)計；在公共空間的設(shè)計上，均應(yīng)充分體現(xiàn)了人性化和高端產(chǎn)品的特點。 ? 細(xì)節(jié)建議如：本案樓層，凈高 4米，基本能夠滿足高端客戶對辦公空間高度的要求；公共通道寬約 3米，便于營造較為舒適的辦公環(huán)境；采光設(shè)計、大廈采用幅面透光玻璃幕墻設(shè)計，使本案辦公區(qū)域內(nèi)陽光充足，加之外開窗以及新風(fēng)系統(tǒng)，保證室內(nèi)良好的空氣質(zhì)量。 （二）立面風(fēng)格建議 ? 在立面風(fēng)格的處理上，最大限度的體現(xiàn)本項目高檔次、高品味的特征，突出簡練、時尚、國際性等現(xiàn)代商務(wù)元素。 （三）產(chǎn)品形態(tài)及創(chuàng)新建議 ? 大廳挑高 10米，與商場二層持平、連通。 ? 大堂部分 500平方米，其余部份可出租給航空售票、銀行等高檔服務(wù)行業(yè)。 ? 核心筒后移至樓體中央偏后側(cè)，盡量顧及各方位的采光，將海景面進(jìn)深留長，做成豪華海景辦公室。 ? 開放式自由辦公環(huán)境 自由組合的戶型結(jié)構(gòu)，配備全套的辦公家具和設(shè)備。 ? 星級服務(wù)，尊貴享受 建議聘請國際級知名的物業(yè)管理公司，提供五星級物業(yè)管理服務(wù) （四）差異化戰(zhàn)略 黃金區(qū)位 房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。本案位于西海岸重點港口之際，毗鄰鷺江道、濱北 CBD中心。是特色行業(yè)（如貿(mào)易、航運、物流、銀行等）大企業(yè)的首選辦公地點。 超大規(guī)模 一方面，寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強大的綜合配套。另一方面，四通八達(dá)的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。本案以 45萬平方米建筑群的超強陣容，擁有集大型購物中心、星級酒店、高檔住宅、娛樂餐飲為一體的綜合配套，和暢通無阻的交通流線。 建筑文化 對于寫字樓而言，就是摩天大樓的建筑文化。本項目以 125米超高高度，屹立于西海岸之濱，將成為西海岸寫字樓的一面標(biāo)桿。 硬件設(shè)施 寫字樓追求的硬件是科技與創(chuàng)新。本案以全海景為本產(chǎn)品特色，以智能化 5A為標(biāo)準(zhǔn)，在建筑設(shè)計和建筑功能上，不惜重金為項目打造完美亮點。 軟件服務(wù) 在智能化盛行的今天，硬件設(shè)施已不再是寫字樓競爭的主要優(yōu)勢，應(yīng)