小區(qū)及公用建筑公用設(shè)施停車場產(chǎn)權(quán)歸屬問題小區(qū)及公用建筑及產(chǎn)權(quán)歸屬問題判斷-資料下載頁
2025-01-07 23:09本頁面
【正文】 筑部分和公共設(shè)施既擁有自己享有的權(quán)利，又 有交納相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。 購房者對房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分權(quán)利。對于自 有房屋，由于產(chǎn)權(quán)歸屬個人明確；而對于住宅區(qū)中的共有部分和公用設(shè)施，由于 其為全體產(chǎn)權(quán)人所有必須由全體業(yè)主同意后才會有效。 住宅小區(qū)的公用建筑部分和公用設(shè)施任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使 用共同承擔(dān)義務(wù)，共同維護(hù)，不能在共有部分和公用設(shè)施所占用土地上建筑任何 屬于其自用的建筑物或構(gòu)筑物，任何單位和個人都不得在此范圍內(nèi)建筑任何為其 創(chuàng)利的經(jīng)營性設(shè)施。 在小區(qū)樓房出售前， 其公用建筑部分和公用設(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商， 一旦樓房售出給業(yè)主，其對公用建筑部分和公用設(shè)施的任何變動，都需通過全體 業(yè)主的同意。 當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)達(dá)到 40%以上時，就要組建業(yè)主管理委員會，召開業(yè) 主代表大會，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確公用建筑部分和公共設(shè) 施的范圍和管理責(zé)任。 小區(qū)停車場產(chǎn)權(quán)該歸誰 ?有的收費(fèi)、有的出售 小區(qū)停車場產(chǎn)權(quán)該歸誰 隨著私家車的逐漸增多及氣候的轉(zhuǎn)暖，一些車輛紛紛退掉租來的車庫而停 進(jìn)了小區(qū)內(nèi)。如今，住宅小區(qū)內(nèi)停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬和收費(fèi)問題，再一次成 為哈市物業(yè)管理中矛盾的熱 點(diǎn)問題。針對這些爭議和糾紛，目前記者就住 宅小區(qū)內(nèi)停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬、如何收費(fèi)、費(fèi)用分配等問題進(jìn)行了調(diào)查。 據(jù)了解，目前哈市的小區(qū)停車場主要有以下幾種情況：一是利用小區(qū) 公共道路所設(shè)置的停車場，一般由小區(qū)業(yè)主使用，有的小區(qū)不收費(fèi)、有的 小區(qū)設(shè)專人管理收取看車費(fèi)、有的小區(qū)按車位收取停車費(fèi)；二是按照規(guī)劃 設(shè)計單獨(dú)建設(shè)的地上停車場，一般由專人管，由開發(fā)商收取車的租金，有 的由開發(fā)商直接進(jìn)行了出售；三是小區(qū)內(nèi)的地下停車場，這種停車場數(shù)量 不多，但出售車位的較多。從使用上看，很多小區(qū)停車場不是為小區(qū)車主 專門設(shè)立的，特 別是一些臨近主要街面的小區(qū)，小區(qū)停車場存在著很大的 公用性。 針對這些情況，記者走訪了許多住宅小區(qū)的業(yè)主，大部分業(yè)主對于設(shè) 專人管理并取一定看車費(fèi)用的，持肯定態(tài)度，特別是部分有車族對此既感 到方便，同時又省去了后顧之憂。而對于收取車位租金或者直接出售車位 的，多數(shù)業(yè)主頗有微詞，特別是將小區(qū)停車場出租為公共停車場的情況， 大部分業(yè)主認(rèn)為是開發(fā)商把本應(yīng)屬于自己的停車位拿去攫取了利潤，因此 發(fā)生爭議的也較多。 而多數(shù)沒有車的業(yè)主則更關(guān)心車位出租及出賣所得的去向，認(rèn)為應(yīng)當(dāng) 歸全體業(yè)主所有。那么，住宅小區(qū)停車場的產(chǎn)權(quán) 歸屬到底應(yīng)該歸誰呢。記 者就此問題咨詢了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士。 哈市房產(chǎn)住宅局宣傳處的有關(guān)人士表示，要判斷停車場的產(chǎn)權(quán)屬于開 發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據(jù)其建筑面積是否作為小區(qū)商品 房的公攤面積。一般情況下，建設(shè)在小區(qū)內(nèi)的公共停車場 ,作為小區(qū)公共配 套設(shè)施，往往不具有空間上的獨(dú)立性，按照共有建筑面積分?jǐn)偟囊?guī)則，都 已經(jīng)作為共有建筑面積進(jìn)行了分?jǐn)?，業(yè)主在購買商品房時已經(jīng)購買了該 部分分?jǐn)偯娣e，因此其產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主所有。反之，如果停車場 的建筑面積未作為公攤面積，其產(chǎn)權(quán)則通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。 某房地產(chǎn) 開發(fā)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及 公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的相關(guān)規(guī)定，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租 的地下、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也 不計入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)?。這部分停車場，應(yīng) 當(dāng)本著“誰投資、誰使用、誰收益”的原則，由開發(fā)商擁有完全的處分權(quán)。 朗國林律師認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)角度上看，小區(qū)停車場是否用作經(jīng)營，一般 情況下不影響其產(chǎn)權(quán)的歸屬。按照建設(shè)部《住宅共用部位公共設(shè)施設(shè)備維 修基金管理辦法》第 3 條第 2 款規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn) 入住 房銷售價格的非經(jīng)營性車場車庫，屬于住宅的公共設(shè)施，因此應(yīng)當(dāng)由全體 業(yè)主共同管理和使用。而根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，將作為共用設(shè)施 的小區(qū)停車場進(jìn)行經(jīng)營行為，只要經(jīng)業(yè)主大會同意，產(chǎn)生的利潤用于補(bǔ)充 專項維修資金或按照業(yè)主大會決定來使用，也是法律所允許的。
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