小區(qū)及公用建筑公用設(shè)施停車場產(chǎn)權(quán)歸屬問題小區(qū)及公用建筑及產(chǎn)權(quán)歸屬問題判斷-文庫吧資料
2025-01-13 23:09本頁面
【正文】 車庫、非 機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú) 立使用空間。 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e如下：（一）大堂、 公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī) 房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變 （配）電室 、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工 休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備 用房。 分?jǐn)傇瓌t如下：（一） 商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧? 目前約束開發(fā)商的有關(guān)商品房銷售面積與公攤面積的法規(guī)主要有建設(shè)部《商 品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）及北京市 2022 年 9 月 26 日頒布的《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》。對于購房者來說， 他們關(guān)心的是套內(nèi)建筑面積的大小，更準(zhǔn)確地說，購房者關(guān)心的是套內(nèi)使用面積 的大小，即在同等單價的前提下，套內(nèi)使用面積越大，購房者越合算，反之則虧。一 般來說，商品房的建筑面積由兩部分組成，即套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房 屋分?jǐn)偨ㄖ娣e（以下簡稱公攤面積）。 讓人糊涂的公攤面積 《北京晨報(bào)》2022 年 1 月 11 日第 31 版 目前在商品房交易過程中，一般都是以建筑面積做為銷售的計(jì)量單位，只有 極個別的項(xiàng)目采用按套計(jì)價。小區(qū)的設(shè)施為誰服務(wù)和該設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸誰所 有是兩個完全不同的法律問題，不能混淆，這一點(diǎn)無論是購房人還是業(yè)主都應(yīng)加 以注意。開發(fā)商將原始取得的包 括商品房在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品出賣給購房人，購房人按照合同支付價款后，取得了 他所購買房屋的所有權(quán)，成為該房屋的所有權(quán)人（業(yè)主），但是，業(yè)主所取得的 也只是他所購買房屋及合同約定公攤面積的所有權(quán)人，未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的設(shè)施 及部位，其產(chǎn)權(quán)仍屬開發(fā)商所有。所有權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得兩種。 據(jù)此，會所、學(xué)校、幼兒園以及不座落于某幢樓內(nèi)的配電室等設(shè)施，如其產(chǎn) 權(quán)面積未出售，也未分?jǐn)偅洚a(chǎn)權(quán)仍屬開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)對其進(jìn)行利用和 收益。 三、從房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中辦理產(chǎn)權(quán)的實(shí)際操作程序也可輔助判斷設(shè)施產(chǎn)權(quán)的歸屬。對學(xué)校、幼兒園等設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，合同的約定具有優(yōu)先的法律 效力：如《商品房買賣合同》既未約定其權(quán)屬又未約定需分?jǐn)偅瑒t該設(shè)施不屬于 業(yè)主所有。開 發(fā)商與業(yè)主簽定的《商品房買賣合同》中有專門約定業(yè)主所購房屋的基本情況的 條款，該條款中包含套內(nèi)建筑面積和公攤面積的數(shù) 額，并且，具體分?jǐn)偛课辉凇渡? 品房買賣合同》附件中均已寫明。 依據(jù)上 述規(guī)定，會所、學(xué)校、幼兒園等設(shè)施不屬于可分?jǐn)偟脑O(shè)施，如其未公 攤，其產(chǎn)權(quán)不應(yīng)屬于全體業(yè)主共有；不座落于某幢樓內(nèi)的配電室等設(shè)施，如該設(shè) 施在功能上不是為某幢樓服務(wù)的，且未進(jìn)行分?jǐn)?，則產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主；如該 設(shè)施在功能上是為某幢樓、或某幾幢樓服務(wù)的，但未進(jìn)行公攤，則該設(shè)施產(chǎn)權(quán)同 樣不屬于業(yè)主，但開發(fā)商不能擅自處理，改變其用途?？煞?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為： 1 、大堂、 公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電 (樓 )梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、 垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變 (配 ) 電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、 值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。 目前可以通過四種方式對上述設(shè)施的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行判斷 :依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī) 定； 2 、依據(jù)開發(fā)商與業(yè)主簽定的《商品房買賣合同》； 3 、依據(jù)辦理產(chǎn)權(quán)的 實(shí)際操作程序； 4 、依據(jù)所有權(quán)的原理。 附 3 篇小文章： 住宅小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)初探 近年來，隨著新建住宅小區(qū)不斷追求更高的品質(zhì)，不斷完善各項(xiàng)配套設(shè)施， 也隨著業(yè)主的維權(quán)意識不斷增強(qiáng)，開發(fā)商與業(yè)主針對小區(qū)的配套設(shè)施，比如會所、 學(xué)校及幼兒 園等所有權(quán)的歸屬問題發(fā)生了不少分歧，這個問題目前還不能用某條 條文來明確答復(fù)。 不應(yīng)計(jì)入的公用建筑面積如下： （ 1）倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道
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