資產(chǎn)評估學(xué)第三章(1)-資料下載頁
2025-01-07 00:12本頁面
【正文】 舊程度 、 交易時間 、 功能等 。 （ 二 ） 類比調(diào)整法 參照物與被估資產(chǎn)大體相似 ， 但在多方面存在差異 。 交易案例 A的調(diào)整后價值＝參照物 A的成交價 時間因素調(diào)整系數(shù) 區(qū)域因素調(diào)整系數(shù) 功能因素調(diào)整系數(shù) 交易情況補正系數(shù) ????????? 因素參照物 因素被估對象成交價格評估對象價值＝參照物 A A[例 ]某商業(yè)用房 ， 面積為 500平方米 ， 現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估 ，評估基準(zhǔn)日為 2022年 10月 31日 。 評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例 ， 具體情況如下表所示： 單位： 參照物 A B C 交易單價 25,000 29,800 29,590 成交日期 區(qū)域條件 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價 4% 正常 m/ 2元 該商業(yè)用房與三個參照物新舊程度相近 ， 結(jié)構(gòu)也相似 ， 故無需對功能因素和成新率因素進行調(diào)整 。 該商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為 100， 三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好 ， 綜合評分分別均為 107。 當(dāng)時房產(chǎn)價格月上漲率為 4%， 故參照物 A的時間因素調(diào)整系數(shù)為： （ 1+4%） 4=117%；參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)： 1+4%=104%；參照物 C因在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易 ， 故無需調(diào)整 。 三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下 。 單位： 被評估資產(chǎn)單價＝ （ 27,＋ 27,＋ 27,） 247。 3＝ 27,614 被評估資產(chǎn)總價＝ 27,614 500＝ 13,807,000元 參照物 A B C 交易單價 5,000 5,960 5,918 時間因素修正 117/100 104/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/107 100/107 100/107 交易情況修正 100/100 100/104 100/100 修正后的價格 27, 27, 27, m/ 2元 四、清算問題 清算價格屬于非正常價格 清算價格的確定方法 清算價格＝公允市價 折扣率 （ 意向詢價法 ） ???清算時間的長短況市場對該資產(chǎn)的需求狀折扣率的確定 五、評價 ， 運用最廣泛的方法 （ 1） 對產(chǎn)權(quán)交易市場成熟度的需求； （ 2） 對被估對象本身的要求 。 第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇 一 、 資產(chǎn)評估方法的多樣性和可選擇性 從理論上講 ， 在相對完善的市場中 ， 對于可以在市場上公開交易的資產(chǎn) ， 如果資產(chǎn)的購建成本與效用是對稱的 ， 那么采用三種方法評估同一資產(chǎn)的公允市價 ， 其評價結(jié)果不應(yīng)存在太大差異 。 二 、 資產(chǎn)評估方法的最適選擇 由于市場總是存在一定的缺陷；不同的評估對象具有不同的特點 ， 因此不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在最適評估方法的選擇問題 。 在評估時首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是： 單項 /整體 ， 有形 /無形 ， 通用 /專用 ， 可復(fù)制 /不可復(fù)制 一般講： ? 成本法適宜評估 可復(fù)制的資產(chǎn) 專用資產(chǎn) 單項資產(chǎn) ?收益法適宜評估 資源性資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 整體資產(chǎn) ?市場法：具有一定通用性能在公開市場出售的資產(chǎn)
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