資產(chǎn)評估學(xué)第三章(1)-預(yù)覽頁
【正文】 營成本 （ 1－所得稅率 ） （ P/A,r,n） （ 四 ） 經(jīng)濟(jì)性損耗及其計量 因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題 。 。 收益法要求收益額是預(yù)期收益 、 客觀收益 。rA資本化現(xiàn)值＝nrrA)1(139。 （ 1） 時間序列法 適宜預(yù)期收益趨勢明顯的情況 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 (1) 加和法 折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率 +風(fēng)險報酬率 無風(fēng)險報酬率的確定：國債收益率 風(fēng)險報酬率的確定： （ ） 風(fēng)險累加法 報酬率行業(yè)風(fēng)險報酬率財務(wù)風(fēng)險報酬率經(jīng)營風(fēng)險風(fēng)險報酬率＝ ??（ ） 系數(shù)法 CAPM： (資本資產(chǎn)定價模型 ) ?ifmi RRR ???? )(?)( fmf RRRr ???市場平均風(fēng)險報酬率 (2)資本成本加權(quán)法 如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn) ， 而是投資總額 ， 即長期負(fù)債和所有者權(quán)益之和 ， 那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分 : 折現(xiàn)率＝長期負(fù)債占投資總額的比重 長期負(fù)債利息率 （ 1－所得稅稅率 ） +所有者權(quán)益占投資總額的比重 所有者權(quán)益報酬率 上式中：所有者權(quán)益報酬率＝無風(fēng)險收益率 +風(fēng)險報酬率 (3)市場比較法 通過參照物的市價和收益來倒求折現(xiàn)率 。 （ 二 ） 評估思路 （ 三 ） 運(yùn)用的前提條件 。 (一般三個以上 )。 （ 二 ） 調(diào)整差異 參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好： ；反之系數(shù) 1 一般以被評資產(chǎn)為 100， ???????? %)1(%)1% ) (1( 21 naaa ?環(huán)比：指數(shù)參照物成交時間的物價評估時物價指數(shù)定基：1??? 系數(shù)P? ?10 0系數(shù)＝ 功能系數(shù)法 （ 三 ） 確定評估值 將若干個經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均 ， 確定評估值 。 評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例 ， 具體情況如下表所示： 單位： 參照物 A B C 交易單價 25,000 29,800 29,590 成交日期 區(qū)域條件 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價 4% 正常 m/ 2元 該商業(yè)用房與三個參照物新舊程度相近 ， 結(jié)構(gòu)也相似 ， 故無需對功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整 。 單位： 被評估資產(chǎn)單價＝ （ 27,＋ 27,＋ 27,） 247。 在評估時首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是： 單項 /整體 ， 有形 /無形 ， 通用 /專用 ， 可復(fù)制 /不可復(fù)制 一般講： ? 成本法適宜評估 可復(fù)制的資產(chǎn) 專用資產(chǎn) 單項資產(chǎn) ?收益法適宜評估 資源性資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 整體資產(chǎn) ?市場法：具有一定通用性能在公開市場出售的資產(chǎn)
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