資產(chǎn)評估學第三章(1)(已修改)
2025-01-19 00:12 本頁面
【正文】 資產(chǎn)評估學 第一篇 資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法 第三章 資產(chǎn)評估的基本方法 第一節(jié) 成本法（ The cost method） 第二節(jié) 收益法 第三節(jié) 市場比較法 第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇 第一節(jié) 成本法（ The cost method） （ 三 ） 應(yīng)注意問題 一、成本法的基本原理 （一）成本法的理論基礎(chǔ) 生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費 （二）成本法的評估思路 評估值 =重置成本 各項損耗 實體性 功能性 經(jīng)濟性 二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算 基本公式： ① 被評估資產(chǎn) 評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－ 經(jīng)濟性貶值 ② 被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本 綜合成新率 （ 一 ） 重置成本及其計量 △ 相同點：均采用現(xiàn)行價格和費用計算 。 △ 不同點：采用的材料 、 標準 、 設(shè)計等方面存在差異 。 但是并未改變基本功能 。 △ 有條件情況下 ， 盡可能選擇更新重置成本 。 理由： （ 1） 更新重置成本比復原重置成本便宜 （ 超額投資成本 ） ； （ 2） 用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進 （ 超額運營成本 ） 。 ???更新重置成本復 原重置成本再取得成本資產(chǎn) 的 現(xiàn) 行——重置成本 按資產(chǎn)的成本構(gòu)成 ， 以現(xiàn)行市價為標準 重置成本＝直接成本 +間接成本 直接成本一般包括：購買支出 、 運輸費 、 安裝調(diào)試費等 。 評估實踐中需據(jù)具體情況而定 。 間接成本主要指企業(yè)管理費 、 培訓費等 。 采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價 。 該方法可用于估算復原重置成本 ， 也可用于估算更新重置成本 。 如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。 （ 1） 功能價值法 若功能與成本呈線性關(guān)系 ， 計算公式： （ 2） 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系 ， 計算公式： 該方法計算的一般是更新重置成本 。 x???????參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力重置成本參照物＝重置成本被估資產(chǎn)的參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力成交價參照物＝重置成本被估資產(chǎn)的 ? 如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得 ， 就只能采用物價指數(shù)法 。 （ 1） 定基物價指數(shù) （ 2） 環(huán)比物價指數(shù) 注意問題 物價指數(shù)法計算的是復原重置成本 。 資產(chǎn)購建時物價指數(shù)資產(chǎn)評估時物價指數(shù)歷史成本資產(chǎn)的＝重置成本被估資產(chǎn) ??? ??? ni ia1 %)1(資產(chǎn)歷史成本被估資產(chǎn)重置成本 （ 點面推算法 ） 當被估資產(chǎn)單價較低 ， 數(shù)量較多時 ， 為降低評估成本 ， 可采用此方法 。 △ 計算步驟： （ 1） 將被估資產(chǎn)按一定標準分類 。 （ 2） 抽樣選擇代表性資產(chǎn) ， 并選擇適當方法計算其重置成本 。 （ 3） 計算調(diào)整系數(shù) K。 （ 4） 據(jù) K值計算被估資產(chǎn)重置成本 。 某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始
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