居住規(guī)劃上ppt課件-資料下載頁
2025-01-04 02:32本頁面
【正文】 押貸款 30萬元，來當新房的 首付 款。等到賣舊房之后，再還此筆貸款。 ? 若舊房還有房貸 20萬元，且 很難再 增 加 貸 款 ，此時若無其它資金來源 ，要想辦法另外借 到 30萬元來 支付 新房首付款。若資金成本 為 10%， 按年計算， 需額外支付的利息 為 ： 300,000元 10% 3/12=7,500元。 ? 若沒有借貸渠道，除非在換房前已另外積蓄了一筆錢足以支付首付款，換房時還是以先賣后買為宜。 38 換房的步驟：先賣后買 ? 要解決出售舊房后無房可住的問題。 ? 除非買賣合約都已談妥，只差幾天可住旅館，否則通常要租房居住。 ? 因為租期不長，不到一年，談租約時，可能不像一般簽一年租約那樣容易，或者每月租金可能較高。 ? 如果舊房的購買方將該房用于出租，那么可以售后回租，賣舊房后仍住在里面，付給購房者租金，直到搬入新房為止。 39 房涯規(guī)劃表 年齡 購換 房 選房 因素 月收入 可負擔 房價 青年期 30歲 首次 購房 房價、便利 3,0005,000元 20萬 35萬 元 前中年 3040歲 第一次換房 學區(qū)、交通 5,00010,000元 35萬 70萬 元 后中年 4055歲 第二次換 房 環(huán)境、治安 10,00015,000元 70萬 100萬 元 老年期 55歲 第三次換 房 養(yǎng)老、遺產 5,0008,000元 30萬 50萬 元 40 購房時需要考慮的其他因素 ? 其他購房成本 ? 住與行的成本 ? 二手房與期房的單價 41 其他購房相關成本 ? 中介費用 ：若通過中介公司租房，通常要付一個月的房租當中介費用。購買二手房時，通常買方要支付房價 1%的中介費，賣方要支付房價 2%的中介費。 ? 裝潢費用 ：毛壞房的房價較低，但需要花更高的費用裝修，毛坯房適合想自己決定裝修的購房者。一般購房后裝修費用合理范圍是：套內面積每平米 5001,000元。房價越高，裝潢的投入也越高，可以房價的 10%來估計裝潢所需的費用。 ? 搬家費用 ：相比之下不算太高， 1,000元預算應該足夠。 ? 房貸相關費用 ：如估價費、保險費與律師費等，可以貸款總額2%估計。 ? 印花稅 ：合同總價的 %，自 2021年 11月 1日起，個人購買住房免征印花稅。 ? 契稅 ：由買方負擔，普通住宅稅率為 %，非普通住宅為 3%，自 2021年 11月 1日起，個人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調為 1%。 ? 綜合起來，其它期初成本約需占到總價的 15%左右，在購房規(guī)劃中應與首付款一起計入期初開銷中。如果是換房，中介費買賣都收，都要考慮在內。 42 住與行的成本 ? 比較兩個方案：一個是市中心公司旁住宅， 100平米，單價 1萬元，總價 100萬元；一個是郊區(qū)住宅，同樣為 100平米，單價 5,000元，總價 50萬元。 ? 若購房的年成本比例相同，均為房價的 5%，市區(qū)住宅每年成本為 5萬元，郊區(qū)住宅為 。 ? 市區(qū)住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊區(qū)住宅的交通成本 =汽油費 +停車費，若每月花費1,500元，則一年需要 。 ? 因此住與行的成本相加，市區(qū)住宅只比郊區(qū)住宅每年多出 。此時要評估交通的時間成本是否值得為此而增加的住、行成本。 43 二手房與期房的單價 ? 期房合理價格 =現房價 購置期房到交房間租金現值 – 現房價格為每平米 1萬元，年租金每平米 600元，折現率 3%，2年后交房，期房價用期初年金計算： 2n， 3i， 600PMT，0FV， PV=1,183元，期房價 =10,000元 1,183元 =8,817元 ? 二手房合理價格 =新房價格 （ 1折舊率 使用年數） – 每年折舊 2%，使用 10年的二手房單價 : 10,000 (12% 10 ) = 10,000元 80%=8,000元 44 Group Homework ? 每一個小組收集、整理兩個房貸相關的理財產品，并準備 10分鐘的 ppt來介紹這兩種產品。 ? 下周每堂課前 10分鐘隨機選擇一個小組進行報告。 45 See you next week!
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