【正文】 地理位置而有所區(qū)別，但基本為餐飲略大于娛樂的比例。 ? 五一商圈的購物功能已經(jīng)達到相當(dāng)?shù)囊?guī)模，今后將更多是在商品質(zhì)量和品牌性上面臨提升和調(diào)整。隨著更多的新建商業(yè)設(shè)施的加入，零售比例減少到合理的比例是必然的。 ? 五一商圈的發(fā)展趨勢將不會脫離上述這樣的趨勢，隨著收入的提高，消費者外出就餐的偏好將增加，這為餐飲市場的發(fā)展提供了有利的市場環(huán)境。 ? 休閑娛樂的發(fā)展將更趨于多樣性，擺脫目前較單一的現(xiàn)狀。 Page58 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 附：上海大型購物中心的業(yè)態(tài)配比 業(yè)態(tài) 項目 正大廣場 （ M2） 比例 （ %） 港匯廣場 （ M2） 比例 （ %） 新天地 （ M2） 比例 （ %） 零售 超市 25000 56 5000 57 27 百貨 40000 20220 專賣店 45000 43000 15000 餐飲 餐飲店 50000 25 20220 25 20220 42 美食廣場 10000 3000 娛樂 休閑娛樂 25000 19 15000 18 12022 31 影院 8000 7000 5000 服務(wù) 展覽會議 12022 不 計 入 不 計 入 2022 不 計 入 停車 20220 10000 3000 自有辦公 10000 總計 240000 130000 60000 注： 1. 以上為建筑面積計算，得房率依次為正大 50%，港匯 60%，新天地 80% 2. 以上比例只計算零售、餐飲和娛樂部分 Page59 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目錄 第一節(jié)：建議書標(biāo)的 第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù) 第三節(jié)：長沙消費市場評估 第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色 第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念 第六節(jié)： 業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來趨勢 第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排 第八節(jié)：經(jīng)營收益概算 第九節(jié)：特別建議 Page60 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑配合要求與動線安排 建筑配合要求 ? 考慮租、售面積不一致要求的雙重功能 ? 新古典主義 ， 采用古典元素而非表面復(fù)古 ， 零售區(qū)域 （ 12F）盡量保證現(xiàn)代感覺； ? 院落式分布，空間與空間規(guī)模合理搭配，院落與院落利用造景進行客流動線的連貫；盡可能安排所有商鋪在人流動線第一排； ? 可采用錯落式樓層分布 ， 部分躍層或挑空 ， 考慮個別產(chǎn)業(yè)加強承重載荷； ? 按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)充分配備水、電、煤等經(jīng)營基本要素； 建筑文化 布局 結(jié)構(gòu) 環(huán)境配備 單元劃分 Page61 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑配合要求與動線安排 動線概念設(shè)計 ? 橫向： 人行道、走廊、跨區(qū)過街廊 ? 縱向： 電梯、步行梯、自動扶梯 ? 錯層： 斜坡、坡道與各樓層接駁通道、跨區(qū)過街廊 ? 應(yīng)急： 消防通道 ? 貨物： 貨梯 ? 車行： 客車進出通道，貨運進出通道 周全、流暢、明了、活躍 Page62 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑配合要求與動線安排 動線示意圖 地面人行動線 空中人行動線 車行動線 7號 6號 5號 步行街 萬達 醫(yī)院 火宮殿 劇院 住宅 住 宅 坡 道 上 Page63 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目錄 第一節(jié)：建議書標(biāo)的 第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù) 第三節(jié)：長沙消費市場評估 第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色 第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念 第六節(jié)： 業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來趨勢 第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排 第八節(jié)：經(jīng)營收益概算 第九節(jié)：特別建議 Page64 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 租售收入概算 租金定價比較表 數(shù)據(jù)來源：客戶深訪記錄、調(diào)研報告取樣平均 業(yè)態(tài) 平均 得房率 建筑面積租賃單價 使用面積租賃單價 樓層 計劃得房率 坡子街租金(建面） 折合使用單位 零售專賣 65% 225 346 11 33 14 50% 180 360 餐飲店 80% 54 67 70% 45 64 娛樂休閑 70% 40 57 80% 15 19 Page65 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 租售收入概算 推算表 (年回報 8%計算） 樓層 使用面積（平方米） 得房率（ %） 建筑面積（平方米） 預(yù)期租金（人民幣 /月 /平方） 支持單位售價（人民幣 /平方） 售價總計（萬人 民幣） 1F 6,300 50% 12,600 180 27,000 34,020 2F 6,240 50% 12,480 90 13,500 16,848 3F 7,500 70% 10,700 45 6,750 7,223 4F/5F 12,500 80% 15,625 15 2,250 3,516 Total/Avg 32,540 63% 51,405 82 12,323 61,607 Page66 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 租售收入概算 租金、營業(yè)額、人流推算表（一） 出租單價 （人民幣 /平方米 /月） 面積 （平方米） 月總租金 （人民幣） 零售 180 12,600 2,268,000 90 10,000 900,000 餐飲 45 13,180 593,100 娛樂 15 15,625 234,375 總計 51,405 3,995,475 Page67 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 租售收入概算 租金、營業(yè)額、人流推算表（二） 月租金 租金營業(yè)比 營業(yè)額要求 零售 3,168,000 25% 12,672,000 餐飲 593,100 15% 3,954,000 娛樂 234,375 10% 2,343,750 總計 3,995,475 18,969,750 Page68 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 租售收入概算 租金、營業(yè)額、人流推算表（三） 營業(yè)額要求 單筆人均消費 要求購買人數(shù) /月 零售 12,672,000 200 63,360 餐飲 3,954,000 80 49,425 娛樂 2,343,750 50 46,875 總計 18,969,750 159,660 Page69 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 租售收入概算 租金、營業(yè)額、人流推算表（四） 要求購買人數(shù) /月 提袋率 總?cè)肆?/月 總?cè)肆?/日 零售 63,360 10% 633,600 21,120 餐飲 49,425 50% 98,850 3,295 娛樂 46,875 80% 58,594 1,953 總計 159,660 791,044 26,368 交叉消費按照（ 180%）計算，每天人流需要 21， 094 Page70 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目錄 第一節(jié)：建議書標(biāo)的 第二節(jié)：數(shù)據(jù)源及分析依據(jù) 第三節(jié)：長沙消費市場評估 第四節(jié)：五一商圈分析及坡子街的商業(yè)機遇與角色 第五節(jié)：地塊規(guī)劃概念 第六節(jié)： 業(yè)態(tài)的選擇與分布方案，及未來趨勢 第七節(jié)：建筑配合要求與動線安排 第八節(jié)：經(jīng)營收益概算 第九節(jié)：特別建議 Page71 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 特別建議 ? 黃興路步行街上于坡子街 入口 的商鋪需按建筑風(fēng)格要求作外立面改造。 ? 醫(yī)院 的外觀需按建筑風(fēng)格要求作統(tǒng)一的外立面改造 ? 劇院 及部分鄰街居民住宅需按建筑風(fēng)格要求作統(tǒng)一的外立面改造 ? 坡子街 坡面 需按建筑風(fēng)格要求重新鋪設(shè)改造 ? 7號地塊東側(cè)與黃興路建筑二、三、四樓 連廊 對接 Page72 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Young Generation Page73 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Young Generation Page74 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Young Generation Page75 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Taste Lifestyle Page76 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Taste Lifestyle Page77 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Taste Lifestyle Page78 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Glory Experience Page79 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Glory Experience Page80 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Cinema Page81 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Promotion amp。 Activities Page82 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 創(chuàng)意價值，專業(yè)實現(xiàn) PROFESSIONAL BRINGS INNOVATION TO VALUE