中建報告第三部分(nxpowerlite)-資料下載頁
2025-01-03 01:09本頁面
【正文】 LOFT： 10000 疊加： 7500 LOFT： 9000 疊加： 9000 LOFT： 12022 二期 商業(yè) 11000 10000 12022 三期 類獨棟 +雙拼 +酒店式公寓 類獨棟： 11000 雙拼： 10000 酒店式公寓： 7000 類獨棟： 9500 雙拼： 9000 酒店式公寓： 6000 類獨棟： 14000 雙拼： 12022 酒店式公寓： 8500 ?與周邊別墅競爭項目類比 既考慮到周邊競爭性產(chǎn)品御龍灣和康橋圣菲的情況，同時也綜合分析濟南其它別墅和競爭性產(chǎn)品寫字樓的因素，項目走產(chǎn)品差異化路線，具有唯一性，銷售價格總體上高于周邊別墅項目。 ?與濟南住宅寫字樓項目類比 為了形成對濟南客戶的有效拉動，吸引部分寫字樓需求轉(zhuǎn)化成本項目需求，本項目價格比濟南主要寫字樓的價格略低。 購買別墅辦公 我能享受全部面積 購買寫字樓辦公 我卻只能用 2/3的面積 ?別墅與寫字樓得房率類比 別墅得房率 100%，寫字樓得房率60%70%，購買相同的面積，別墅使用面積的價格具有較大優(yōu)勢。 價格定位依據(jù) 產(chǎn)品價格提升策略 一期開盤 整體收官 二期開盤 三期開盤 8000 10000 11000 9000 12022 13000 三期開盤，產(chǎn)品升級 均價拉升至 9500元 /平米 一期開盤，均價 8000元 /平米 尾盤期價格拉升至 12022元 /平米 商服起價：10000元 /平米 春節(jié)后價格拉升 預(yù)計價格可拉升至12022元 /平米以上 春節(jié)后價格拉升 依托二期開盤進(jìn)行價格提升 住宅及創(chuàng)意工作區(qū) 均價提升曲線 商服均價提升曲線 整體營銷節(jié)奏 ?一期銷售周期 18個月 ?銷售面積： ?12個月預(yù)計實現(xiàn)銷售率 80% ?三期銷售周期 18個月 ?銷售面積 4萬平 ?二期清盤期銷售率達(dá)到 80% 推廣線 ?一期創(chuàng)意園區(qū)理念的深化 ?二期商服配套的招商和推售 ?園區(qū)形象塑造 一期開盤 整體收官 10 12 4 6 5 7 3 2 11 銷售線 ?二期銷售周期 12個月 ?銷售面積 ?2022年 3月 5月三期推廣 ?2022年 10月份二期清盤推廣 ?園區(qū)形象塑造 開盤前創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品包裝和強勢推廣 二期開盤 三期開盤 ?二期商服配套熱銷宣傳 ?二期商服加推 ?園區(qū)形象塑造 一期清盤 二期清盤 三期促銷 ?住宅部分尾盤促銷 ?一期創(chuàng)意園區(qū)理念的深化 ?二期商服配套的招商和推售 一期推售階段 二期推售階段 三期推售階段 整體推廣費用預(yù)算 預(yù)計整體推廣費用占總銷售額的 %， 約合 1432萬元 。 ?前期推廣費用占到總比例的 35%，包括 “ 創(chuàng)意地產(chǎn) ” 概念的宣傳、售樓處包裝、樣板間裝修等費用。 ?強銷期時間跨度較大，推廣費用占比較大，占到總推廣費用的 40%，其中包括二期及三期開盤的推廣費用。 項目銷售推廣費用比例35%15%40%10%0%10%20%30%40%50%比例 35% 15% 40% 10%前期形象及推廣 開盤期 強銷期 尾盤期500萬 140萬 570萬 210萬 濟南市內(nèi)現(xiàn)有的營銷中心，基本上全部處于來客量極少、受關(guān)注程度較低的現(xiàn)狀，展示一段時間后大多關(guān)閉。 現(xiàn)狀 可移動銷售處 走個性化路線，突破常規(guī)固定式售樓處營銷，規(guī)避不足，方便客戶看房，提高關(guān)注度。 突破 次營銷中心選址建議 售樓接待中心 產(chǎn)品體驗區(qū) 七度創(chuàng)意空間 藝術(shù)作品展覽區(qū) 咖啡吧 健身娛樂區(qū) 三維影視廳 營銷中心服務(wù)功能建議 服務(wù)功能集視覺、聽覺、味覺、創(chuàng)作、展示等，給客戶難以忘懷的切身體驗。 ? 售樓處設(shè)計為 LOFT樣式，在售樓處即可體驗未來創(chuàng)意空間； ? 售樓處設(shè)計應(yīng)凸顯個性與創(chuàng)造性，彰顯藝術(shù)感； ? 展示區(qū)樣板間，體驗前所未有的別墅辦公生活； ? 創(chuàng)意與藝術(shù)氛圍貫穿于設(shè)計，自由、開放、舒適、人性化的布局； 現(xiàn)場營銷中心設(shè)計與裝修風(fēng)格建議 項目樣板房選區(qū)與看房通道組織建議 考慮到交通和現(xiàn)場情況，建議售樓處設(shè)在宗地道路交匯處，樣板房選擇在靠近售樓處的區(qū)域，以便于組織看房通道。 看房通道從售樓處穿過，直接進(jìn)入樣板房展示區(qū)。通道路面進(jìn)行固化，用噴繪進(jìn)行包裝、隔離展示區(qū)與不可展示區(qū)，景觀設(shè)計及綠化植被為來訪客戶 營造 儀式感、尊重感和迎接感 。 售樓處 樣板區(qū)
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