【導(dǎo)讀】區(qū)傳統(tǒng)文化的繼承，彰顯項目所處區(qū)域的文化魅力。是對案名的一種闡釋與意義的延展。秦淮河，南京的母親河，南京文化的發(fā)源地，在南京2500年的城建歷史中發(fā)揮著重要的作用。喜歡與水為鄰的南京人的居住佳地。今天，南京市政府決定投資40億元巨資重塑秦淮河的筋骨，將其改造成。一條流動的河、繁華的河與明亮的河，秦淮河夕日的繁華必將重現(xiàn)。時至今日，中國人仍然掩飾不住對他的喜愛，常。更是對英雄的一種夸獎。九龍盛世園，位于南京外秦淮河畔的九龍地區(qū)，是城東南第一家以?為主題的社區(qū)，表現(xiàn)出同創(chuàng)房地。同時本主題賦予了本項目吉祥、如意、美好的憧憬，符合中國人的審美習(xí)慣。與龍有關(guān)的景觀建設(shè)。的景觀流線，由主入口大門至中心景。鯨魚發(fā)起攻擊，它就會嚇得亂叫。故人們把木杵造成鯨的形狀，以令銅鐘格外響亮。被夏禹收服，為夏禹立下不少汗馬功勞。治水成功后，夏禹就把它的功績，讓它自己背起。相傳它主持正義，而且能明是非，因此

　　

【正文】 較大，秦虹路兩側(cè)商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)以超市、美容美發(fā)、干洗、銀行等與生活息息相關(guān)的商業(yè)設(shè)施為主。但是原街道兩邊門面房開間、進深都比較小，沒有條件開設(shè)檔次較好的餐飲、休閑茶座、超市、娛樂 場所，而人們生活水平的提高又需要這些配套，本項目的商鋪正好切合這種需要。 3. 本段商鋪交通條件良好，大明路上的公交車站就在本項目邊上，從馬家圩上下車的人流可以被充分吸納，秦虹路上公交站就在本小區(qū)門口，擁有這樣良好的人流資源，商鋪用于生活配套非常恰當。并且秦虹南路上住宅小區(qū)很多，商業(yè)配套檔次低，很不完善，本項目高檔次的商鋪成功填補了市場空白。 4. 秦虹路是秦淮區(qū)重點打造的街區(qū)，未來必然有較大的發(fā)展空間，但是目前秦虹路上的商業(yè)配套比較散亂，檔次很低，無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的高品位生活的需求，目前秦虹路地帶的居民經(jīng)常到長樂 路的好又多超市、月牙湖附近的華聯(lián)紫金店這兩個地點購物，這充分說明秦虹路目前的商業(yè)設(shè)施的不夠的。本項目可針對目前生活配套特別是藥店、金融、超市、餐飲、娛樂等商家進行重點公關(guān)，促進大型商家的購買與進駐。在推廣方面，可以就秦虹路目前商業(yè)配套檔次低的情況，可以展開充分發(fā)揮，形成 40 熱點，形成關(guān)注焦點： 秦虹路會成為中高檔生活區(qū)嗎？他的生活配套還缺什么？ 九龍盛世園 10000平方米的門面房可以為秦虹路帶來什么？ 二）大明路商鋪定位：大明路汽車貿(mào)易黃金旺鋪 本項目門面房是大明路未來最成型的門面房。大明路幾公里沿線全是經(jīng)營汽 車的門面，但門面房品質(zhì)低劣，開間進深都較小，要么就是各門面分散不集中。本項目的門面房將是最成型的門面房，開間達到 8 米，長 110米，有利于集中。 特別是大明路的北段，商鋪的需求量非常大，但商鋪卻非常缺少，現(xiàn)有的商鋪檔次很低。隨著大明路北段人口的聚集，特別是中和橋改造的實施與完成，大明路北段的交通咽喉要道的地位將更加顯現(xiàn)出來。夾崗收費站的建立，以及高橋門地區(qū)小水關(guān)橋不能通行，使得城北、城東地區(qū)去江寧的車輛全部改道中和橋。交通樞紐地位的加強、過往車輛的增加必將帶來商業(yè)空間的增加，本項目內(nèi)外條件的雙重組合，必定使九 龍盛世園的商鋪成為大明路的新鋪王，無論對于汽車貿(mào)易、汽車配件還是對于汽車修理行業(yè)來說，本項目的商鋪都是非常適合的。 四、目標客戶及價格定位 一）門面房的價格 41 項目周邊門面房價格 大明路和秦虹路上目前已經(jīng)無商鋪銷售， 2021 年以前銷售的門面房價格大約在 6000 元 /平方米左右，如九龍雅苑的 門面房 1601300平方米，可自由分割，層高 ， 6000 元 /平方米起。 大明路上的門面房目前非常熱銷，處于有價無市的狀態(tài)，并且近期內(nèi)除本項目外不會有大規(guī)模的門面房上市。根據(jù)報道，大明路中段的一處 230 平方米的門面房 售價達到了 6800 元 /平方米，大明路段租賃價格大約為 60100 元 /月 /平方米，按照 10 年投資期算，門面房價格大約可以定到 600010000 元 /平方米。 二）門面房客戶群 秦虹路門面房的主要購買者是進行商業(yè)物業(yè)的投資者、經(jīng)營者 高總價決定特殊客戶群 秦虹路段商鋪， D棟最小 217 平方米，最大 379平方米。 秦虹路 B 棟商鋪如果大塊進行分割，最大面積達到 900 平方米，銷售價格可能達到 500700 萬，這樣大面積、高總價的商鋪客戶購買者非常少。 臨大明路段商鋪最小單位 288 平方米 /套，即最小銷售單價可能達到 250300 萬 /套。大明路客戶群鎖定汽車經(jīng)營商家，特別是私營企業(yè)，經(jīng)銷商；與汽車經(jīng)營關(guān)系密切的投資者。 42 五、推廣時機 方案一 利用 A、 B幢住宅銷售之機積累商業(yè)門面需求信息，調(diào)整價格、媒介宣傳、公開時機。 A、 B 幢住宅銷售大部分后推出門面房，利用低價格銷售 B 幢下門面房，聚集人氣。如果效果良好，則迅速推出 C、 D棟門面房，大明路段門面房待住宅去化完畢后上市，提高銷售價格。如果效果欠佳，則只推廣住宅，待住宅銷售基本完成（或過程中）同時推廣門面房，價格穩(wěn)中有升。 優(yōu)點 ：可在明年年初集中推廣門面房。便于銷售人員掌握門 面房的情況，對門面房的目標客戶進行準確把握，并且利用價格迅速走高吸引人氣，一氣呵成。 缺點 ：如果門面房去化速度慢，又未能進行住宅推廣，容易造成階段銷售任務(wù)不能完成。 方案二 門面房與住宅同時推出，價格穩(wěn)中有升。 優(yōu)點： 可以保證住宅銷售持續(xù)問題。 缺點： 不能對門面房的銷售展開集中的媒介推廣、不能集中銷售人員精力鉆研門面房推廣。 六、商鋪的賣點組合 本項目商鋪最大的賣點就是地段：大明路汽車一條街唯一在售商鋪 43 大明路汽車街上最成型的黃金大鋪 大明路 200500平方米賺錢旺鋪，升值潛力無限，投資自營兩相宜 秦虹 路中央生活區(qū)賺錢旺鋪，人流如潮 本項目商鋪在產(chǎn)品方面的創(chuàng)新：新型產(chǎn)權(quán)式商鋪驚現(xiàn)大明路（備選）： 一層挑高 米，二層層高 米，面寬達 78 米， 全框架結(jié)構(gòu)，可自由分割 七、媒介選擇 門面房宣傳以戶外廣告為主，報紙廣告為輔助。戶外主要集中在現(xiàn)場、大明路的燈箱、節(jié)制閘處的戶外大牌等處宣傳。 積極展開公關(guān)活動，與秦淮區(qū)政府、大明路汽車一條街商家、國內(nèi)規(guī)模較大的汽車經(jīng)銷商共同組織公關(guān)活動，研究大明路如何打造成成熟的汽車經(jīng)營特色街。樹立知名度 ，展開人際宣傳。 八、關(guān)于商鋪價格的有關(guān)其他資料 如何判斷商鋪是物有所值，在國際上有一種通行的算法，?國際上專業(yè)理財公司評估物業(yè)投資價值的簡單方法：只需要將該物業(yè)的年收益乘以 15 年，如果結(jié)果等于房產(chǎn)的購買價的話，就物有所值了?。據(jù)金陵晚報 8 44 月 15 日， C3 版報道。 商鋪是投資產(chǎn)品，主要用于投資，重要的是投資回報率，目前一般的商鋪投資回報率在 812%。 計算公式 =累計總收益 /累計總投入 =月租金 *投資期內(nèi)的累計出租月數(shù) /（按揭首期房款 +保險費 +契稅 +大修基金 +家具等其他投入 +累計按揭款 +累計物業(yè)管理費） 目前 南京還沒有一個正式經(jīng)營的產(chǎn)權(quán)式商鋪。本項目 大明路商鋪經(jīng)營汽車，可以引入蘇寧類似的汽車經(jīng)銷商，用產(chǎn)權(quán)商鋪方式操作。給予投資者固定的回報。目前操作主要有中國女人街，同曦鳴城，夫子廟大市場，萬代福廣場等。據(jù)了解商業(yè)銀行有投資商鋪的傾向，主要是轉(zhuǎn)移固定資產(chǎn)。如湖西路的建盛麗庭商鋪被銀行購買，價格不菲。 九、商鋪調(diào)查問卷 在前期對住宅進行推廣、商鋪還未公開的時候，我們將對大明路、秦虹路上的商鋪的供求進行密切的關(guān)注，對所有對本項目的商鋪有需求的客戶進行追蹤與調(diào)查，制作了一份商鋪調(diào)查問卷，從而深入的了解他們的置業(yè)需求， 調(diào)整我們的產(chǎn)品以及推廣策略，抓住潛在的商鋪購買者，更好的實現(xiàn)本項目的商鋪銷售計劃。調(diào)查問卷全文如下： 45 九龍盛世園商鋪調(diào)查問卷 尊敬的先生 /女士： 感謝您一直以來對九龍盛世園商鋪的關(guān)注，為了更好的服務(wù)你們的需求，打造你們理想中的黃金旺鋪，我們特做此項調(diào)查，對您的積極配合我們表示衷心的感謝！ 一、 基礎(chǔ)資料 1. 姓名： 2. 年齡： 3. 聯(lián)系方式：手機 固定電話 Email 二、 對商鋪的需求 您 準備購買商鋪的面積是 平方米 您購買商鋪的目的？ （ A）自己經(jīng)營 （ B）出租 （ C）轉(zhuǎn)讓 （ D）其他 如果您購買商鋪后自己經(jīng)營，您將經(jīng)營何種業(yè)態(tài)？ （ A） 汽車貿(mào)易業(yè) （ B）汽車維修美容業(yè) （ C）汽車配件 （ D）餐飲休閑娛樂業(yè) （ E）超市便利店 46 （ F）金融保險業(yè) （ G）五金建材業(yè) （ H）其他 您購買商鋪考慮最多的是 （ A）地段 （ B）價格 （ C）人流量 （ D）升值潛力 （ E）政府改造力度 （ F）商鋪的面積格局 您更傾向于在以下哪些路段購買商鋪？（可選兩項） （ A）大明路 （ B）光華路 （ C）大光路 （ D）秦虹路 （ E）龍蟠中路 （ F）瑞金路 您購買商鋪的付款方式是 （ A）一次性付款 （ B）銀行按揭 如果您購買九龍盛世園的商鋪，您會選擇什么地點？ （ A）大明路上的商鋪 （ B）秦虹路上的商鋪 您最看好九龍盛世園商鋪的哪幾個方面？（可選三項） （ A）一樓層高達到 4米左右 （ B）每一間商鋪的面寬達到 7米 （ C） 一二兩層一起銷售 （ D）交通便利，地段好 （ E）周邊居民多，有巨大的潛在購買市場 （ F）大明路商鋪熱銷，有價無市 （ G）升值潛力大 您認為九龍盛世園附近最缺少的商業(yè)形態(tài)是（可選二項） （ A）大中型超市 （ B）中高檔餐飲場所 （ C）中高檔休閑娛樂場所 （ D）建材裝修市場 （ E）銀行證券 （ E）其他 您更贊同九龍盛世園商鋪是一二樓捆綁銷售還是分開銷售？ （ A）一二樓捆綁銷售 （ B）一二樓分開銷售 47 1如果九龍盛世園門面房一二樓捆綁銷售 ，您認為價格應(yīng)該是 （ A） 55006500 元 （ B） 65007500 元 （ C） 75008500 元 （ D） 85009500 元 （ E） 950010500 元 （ F） 10500元以上 三、 請您提出對九龍盛世園的寶貴意見或建議。 再次感謝您在百忙之中抽出時間配合我們的工作，祝生意興隆、萬事如意！ 南京垠坤置業(yè)顧問有限公司 二零零三年九月