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房地產(chǎn)開發(fā)與管理ppt課件-資料下載頁(yè)

2025-01-03 00:31本頁(yè)面
  

【正文】 重新開發(fā)和重修將更有利。 2022年 1月 4日星期二 167 鄰近地區(qū)連續(xù)模型 (E) 叢房地產(chǎn)投資者觀點(diǎn)來看,鄰里繼承關(guān)系理論是個(gè)很重要的概念。 繼承理論不間斷提出兩種土地租金和土地價(jià)值的方向。首先,土地租金。第二,突然轉(zhuǎn)折可能性崔在,因黑區(qū)導(dǎo)致土地租金和土地價(jià)值的突然變化。 2022年 1月 4日星期二 168 167。 物業(yè)生命周期與折舊結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)投資者意識(shí)到物業(yè)生命周期對(duì)他們來說很重要的,這是投資回報(bào)本質(zhì)的基礎(chǔ),也是物業(yè)的現(xiàn)實(shí)期望。 2022年 1月 4日星期二 169 物業(yè)價(jià)值的組成 U U U U P P P P C C C C S L C = 建設(shè)起點(diǎn); U = 重新建設(shè)的最高最佳使用 P = 物業(yè)價(jià)值; S = 結(jié)構(gòu)價(jià)值; L = 區(qū)位價(jià)值 Time 2022年 1月 4日星期二 170 物業(yè)價(jià)值的組成 (A) 物業(yè)價(jià)值主要有兩個(gè)部分組成:土地價(jià)值和建造價(jià)值。 圖中物業(yè)生命周期簡(jiǎn)化模型說明了這兩個(gè)組成部分之間的關(guān)系。圖中描述的模型是與作為開發(fā)過程中的土地價(jià)值模型一致的。圖中顯示的是城市單點(diǎn)位置貫穿水平線全部歷史持續(xù)時(shí)間。 2022年 1月 4日星期二 171 物業(yè)價(jià)值的組成 (B) 離散點(diǎn),當(dāng)這塊土地上重新建設(shè)或發(fā)生重大結(jié)構(gòu)改造,沿時(shí)間軸線分布在 C點(diǎn)。在那些時(shí)間點(diǎn)上,結(jié)構(gòu)建造或重新建造成就最高最好使用該地塊。新建的或重建的建筑物價(jià)值基于地塊最高最好使用。該建筑物用來追蹤土地使用價(jià)值的演變。圖中破折線和 U點(diǎn)線是一個(gè)來定義地塊位置價(jià)值趨勢(shì)的好方法。 2022年 1月 4日星期二 172 物業(yè)價(jià)值的組成 (C) 地塊的位置價(jià)值不間斷地增長(zhǎng),被 向上延伸 U點(diǎn)價(jià)值證明。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值在任何時(shí)候包括建筑物價(jià)值加上土地價(jià)值 .建筑物價(jià)值在重新建設(shè)后用 S表示,建筑物價(jià)值構(gòu)成了大部分的物業(yè)價(jià)值。 在任何時(shí)候,土地價(jià)值加上建造成本的總和等于物業(yè)價(jià)值, P表示。即 , P = S + L. 重建的最佳時(shí)間往往地塊全部?jī)r(jià)值僅等于其土地價(jià)值的時(shí)候才出現(xiàn);結(jié)果就是,當(dāng)前的建筑物由于此地塊重新開發(fā)價(jià)值變?yōu)?0, 2022年 1月 4日星期二 173 折舊原則 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說 , 位置價(jià)值的變化提供了已建成地產(chǎn)無杠桿投資者平均資本收益的理論值 (即財(cái)產(chǎn)是充分的運(yùn)作 ). 2022年 1月 4日星期二 174 167。 6 房地產(chǎn)資產(chǎn)分析 167。 概述 167。 金融理論:房地產(chǎn)融資決策基礎(chǔ) 167。 金融創(chuàng)新 167。 房地產(chǎn)作為一個(gè)投資者:一些背景信息 167。 房地產(chǎn)現(xiàn)值計(jì)算 167。 衡量投資成果:投資回報(bào)的概念 2022年 1月 4日星期二 175 167。 概述 167。 金融市場(chǎng)的定義 167。 初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)貸款市場(chǎng) 167。 美國(guó)全部商業(yè)房地產(chǎn)的資本來源 167。 房地產(chǎn)資本流量 167。 房地產(chǎn)權(quán)益與債務(wù)市場(chǎng) 2022年 1月 4日星期二 176 167。 金融市場(chǎng)的定義 金融市場(chǎng)是使用金融工具將需要資金的任何有剩余資金的人相匹配的金融工具、貸款人和投資者的總稱。 2022年 1月 4日星期二 177 167。 初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)貸款市場(chǎng) 初級(jí)金融市場(chǎng):貸款以不同的方式、在不同的地方發(fā)起(創(chuàng)造)的,其整體的集合就是人們所稱的初級(jí)金融市場(chǎng)。 一旦形成債務(wù),債務(wù)單元(由債券、信托契據(jù)、票據(jù)和抵押?jiǎn)螕?jù)等代表)就可以在二級(jí)金融市場(chǎng)中交易了。 2022年 1月 4日星期二 178 167。 美國(guó)全部商業(yè)房地產(chǎn)的資本來源 退休基金1 3 9 3 億美元 3 8 . 6 %外國(guó)投資者 4 6 2 億美元%人壽保險(xiǎn)公司 3 6 0億美元%商業(yè)銀行2 1 億美元%儲(chǔ)蓄協(xié)會(huì)1 3 億美元% 房地產(chǎn)投資信托1 3 6 0 億美元 3 7 . 7 %機(jī)構(gòu), 萬億美元非機(jī)構(gòu),萬億美元權(quán)益總額: 3609億美元 債務(wù)總額: 14300億美元 商業(yè)銀行:5521億美元,38%民間CMBS發(fā)行人:2417億美元, 17%其他:390億美元, 3%外國(guó)投資者:1830億美元,13%儲(chǔ)蓄協(xié)會(huì):1345億美元,9%退休基金:312億美元, 2%房地產(chǎn)投資信托:135億美元, 1%人壽保險(xiǎn)公司:1822億美元, 13%聯(lián)邦相關(guān)抵押貸款: 528億美元, 4%2022年 1月 4日星期二 179 167。 房地產(chǎn)資本流量 資本流量指的是某一給定時(shí)間段內(nèi)總持有量的變動(dòng)。監(jiān)控房地產(chǎn)資本流量的信息來源: ; ; 。 2022年 1月 4日星期二 180 167。 房地產(chǎn)權(quán)益與債務(wù)市場(chǎng) (A) 所有權(quán)形式 成立難易程度 籌集資金能力 管理 個(gè)人責(zé)任 所得稅待遇 所有權(quán)轉(zhuǎn)移 解散 個(gè)人獨(dú)資 簡(jiǎn)單,成本低 有限 靈活,獨(dú)立,可能不夠?qū)I(yè) 無限 單一 簡(jiǎn)單,成本低 極容易 公共投資 簡(jiǎn)單,成本低 有限,但好于個(gè)人獨(dú)資 依賴于所有者,可能難以管理 無限 單一 可能很難 可能困難 一般合伙 較容易 有限,但好于個(gè)人獨(dú)資 通常由指定合伙人管理 無限 單一 很難 相當(dāng)簡(jiǎn)單 有限合伙 較困難 ,成本較高 有限,但好于一般合伙 好,由一般合伙人或代理人管理 對(duì)有限合伙認(rèn)為有限;對(duì)一般合伙人為無限 單一 一般合伙人:很難;有限合伙人:相對(duì)容易 可能很費(fèi)時(shí)間而且占用所投入的資金 一般公司(C公司 ) 復(fù)雜,成本高 如果被緊密控制則沒有問題;如果是公共公司則依賴于投資 連續(xù)而且集中 有限 雙重 很容易 過程簡(jiǎn)單,但需要股東的通過 S公司 復(fù)雜,成本高 有限,不適用于收益性房地產(chǎn) 取決于所有權(quán)的相對(duì)比例 有限 單一 受股東人數(shù)上限的妨礙 簡(jiǎn)單但需要股東的通過 房地產(chǎn)投資信托 復(fù)雜,成本高 很好 集中,由顧問集團(tuán)管理 有限 有限制的單一 很容易 復(fù)雜 2022年 1月 4日星期二 181 167。 房地產(chǎn)權(quán)益與債務(wù)市場(chǎng) (B) ◎(短期)貨幣市場(chǎng) – 建設(shè)貸款:為開發(fā)商建設(shè)場(chǎng)地內(nèi)的建筑物或構(gòu)筑物的建設(shè)活動(dòng)提供資金的貸款 ◎(長(zhǎng)期)資本市場(chǎng) 人壽保險(xiǎn)公司 商業(yè)銀行 儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu) 退休基金 2022年 1月 4日星期二 182 貨幣市場(chǎng)利率波動(dòng)的原因 ( 1)短期資金的供給和需求的變動(dòng); ( 2)美聯(lián)儲(chǔ)的利率政策。 – ◎調(diào)整銀行必須為其存款持有的儲(chǔ)備; – ◎調(diào)整保證金要求; – ◎調(diào)整銀行向美聯(lián)儲(chǔ)銀行借款時(shí)必須支付的利率(貼現(xiàn)率); – ◎購(gòu)買和出售政府證券(公開市場(chǎng)操作)。 2022年 1月 4日星期二 183 167。 金融理論:房地產(chǎn)融資決策基礎(chǔ) 167。 房地產(chǎn)收益能力 167。 權(quán)益角度的融資 167。 貸款人角度的融資以及房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì) 167。 還本付息能力 167。 杠桿效應(yīng) 2022年 1月 4日星期二 184 167。 房地產(chǎn)收益能力 :起點(diǎn) 衡量房地產(chǎn)收益能力的凈經(jīng)營(yíng)收入 (NOI)是貸款人和權(quán)益投資者的收益來源。 NOI的基本計(jì)算過程如下 : 潛在毛收入 空置和收租損失 = 有效毛收入 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 = 凈經(jīng)營(yíng)收入 2022年 1月 4日星期二 185 167。 融資決策:權(quán)益透視 使用債務(wù)資金的一個(gè)主要效益是它能通過杠桿效應(yīng)提高權(quán)益資本的回報(bào);債務(wù)資金的使用還降低了任意給定項(xiàng)目所需的最小投資額;根據(jù)客戶(投資者)需要調(diào)整投資機(jī)會(huì)的靈活性,是債務(wù)融資的另一種效益。 當(dāng)權(quán)益投資者為尋求較高的收益而借款時(shí),他們也承擔(dān)了收益變動(dòng)性更大(風(fēng)險(xiǎn)更高)的成本。而且,在的情況下,如果項(xiàng)目的凈收入降低到還本付息金額以下,投資者將面臨著違約和贖取權(quán)的喪失。 2022年 1月 4日星期二 186 167。 貸款人角度的融資以及房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì) 貸款人在進(jìn)行貸款決策時(shí)要考察兩個(gè)基本的問題: (1)房地產(chǎn)作為貸款抵押物的充分性; (2)房地產(chǎn)收入流償還貸款的能力。 2022年 1月 4日星期二 187 評(píng)估房地產(chǎn)(抵押物)價(jià)值 評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法主要有兩種: (1)折現(xiàn)現(xiàn)金流法( DCF); (2)收益資本化法。 2022年 1月 4日星期二 188 167。 還本付息能力 債務(wù)償付額覆蓋比( DSCR)等于 NOI除以債務(wù)償付 額( DS): DSCR= NOI DS 抵押貸款常數(shù)( MC)就是每期必須償還金額占初始貸款額度的百分比。 MC= 貸款數(shù)額 DS 2022年 1月 4日星期二 189 167。 杠桿效應(yīng) ( ROR) – ROR衡量的是房地產(chǎn)的總體回報(bào),計(jì)算如下: ROR=NOI/總開發(fā)成本 ( ROE) – ROE是衡量權(quán)益投資回報(bào)水平的指標(biāo),是稅前現(xiàn)金流( BTCF)和權(quán)益投資的比值: ROE= BTCF/權(quán)益投資 2022年 1月 4日星期二 190 167。 金融創(chuàng)新 167。 機(jī)會(huì)基金 167。 房地產(chǎn)投資信托 167。 商業(yè)抵押貸款支持證券 167。 傳統(tǒng)的商用房地產(chǎn)投資者和貸款人 2022年 1月 4日星期二 191 167。 機(jī)會(huì)基金 通過使用他們自己的一些資金,加上從其他投資者那里籌集到的大量資金,購(gòu)買不良貸款,價(jià)格經(jīng)常為每美元(不良貸款) 1050美分。然后,再尋找獨(dú)立承包商,來運(yùn)作這些處于困境中的房地產(chǎn)。 摩根斯坦利、高盛和美林在創(chuàng)立機(jī)會(huì)基金方面是華爾街的領(lǐng)導(dǎo)者。 2022年 1月 4日星期二 192 167。 房地產(chǎn)投資信托 房地產(chǎn)投資信托是為了使小額投資者能夠分享到原來少數(shù)富有的個(gè)人和大機(jī)構(gòu)才能獲得的商用房地產(chǎn)的收益。在 20世紀(jì) 60年代緩慢啟動(dòng)之后, REIT在 20世紀(jì) 70年代初期迅速增長(zhǎng)。雖然這些 REIT有部分是直接擁有房地產(chǎn)的“權(quán)益REIT” ,但大多數(shù)是“抵押貸款 REIT” 。 與機(jī)會(huì)基金的運(yùn)作環(huán)境相同, REIT能使用個(gè)人投資者通過股票市場(chǎng)提供的資金,以低廉的價(jià)格購(gòu)買房地產(chǎn)。 2022年 1月 4日星期二 193 167。 商業(yè)抵押貸款支持證券 商業(yè)抵押貸款支持證券( CMBS)是將房地產(chǎn)貸款組合證券化,通過資本市場(chǎng)向個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者出售。借助這種方式,投資者可以購(gòu)買貸款組合的一部分,就像可以購(gòu)買 REIT的一部分權(quán)益一樣。 2022年 1月 4日星期二 194 167。 貸款人 ◎歷史上,人壽保險(xiǎn)公司是長(zhǎng)期房地產(chǎn)信貸的主要提供者。通過發(fā)放優(yōu)質(zhì)貸款,人壽保險(xiǎn)公司避開了抵押貸款 REIT 在 20世紀(jì) 70年代和 Samp。L 在20世紀(jì) 80年代經(jīng)歷的極端問題。 ◎ 短期房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)同樣在變化。商業(yè)銀行是短期房地產(chǎn)信貸的主要提供者,但它們通過合并變得更大了,現(xiàn)在看起來更像金融超市。與僅提供建設(shè)貸款不同,大型商業(yè)銀行現(xiàn)在安排幾乎所有類型的房地產(chǎn)融資。而且像投資銀行一樣,商業(yè)銀行現(xiàn)在為其服務(wù)尋求費(fèi)用。 ◎ 湯姆 沃爾夫( Tom Wolfe)在 《 完美的人 》 ( A Man in Full)一書中講述胡故事,是所有有抱負(fù)的開發(fā)商都必須閱讀的。 2022年 1月 4日星期二 195 167。 房地產(chǎn)作為一個(gè)投資者:一些背景信息 167。 投資業(yè)與房地產(chǎn)的角色 167。 房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)種類 2022年 1月 4日星期二 196 167。 投資業(yè)與房地產(chǎn)的角色 167。 投資目標(biāo)與焦點(diǎn) 167。 投資者特征含義 167。 投資產(chǎn)品與投資工具 2022年 1月 4日星期二 197 167。 投資者的目標(biāo)與焦點(diǎn) (A) 增長(zhǎng)目標(biāo)或存款目標(biāo),意味著一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的范圍內(nèi)與投資無直接關(guān)系或向中等程度使用的現(xiàn)金流。 收入目標(biāo)或現(xiàn)金流目標(biāo),意味著投資者對(duì)又投資產(chǎn)生的現(xiàn)金使用 有一個(gè)短期的和持續(xù)的需求。 2022年 1月 4日星期二 198 167。 投資者的目標(biāo)與焦點(diǎn) (B) 下面列出是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)里影響投資者的主要限制條件和關(guān)系: – 風(fēng)險(xiǎn) – 流動(dòng)性 – 時(shí)間范圍 – 投資者的專業(yè)和管理負(fù)擔(dān) – 規(guī)模 – 資本約束 2022年 1月 4日星期二 199 167。 投資者特征含義 一個(gè)區(qū)分投資目標(biāo)和投資限制的重要含義是指投資者是有特征的 —— 他們有不同的個(gè)人目標(biāo)和生活方式,他們的不同點(diǎn)在于生活圈子和財(cái)富與收益的數(shù)量。 投資者特征的一個(gè)含義是奠定了投資產(chǎn)品市場(chǎng)的基礎(chǔ)。 特征的另一個(gè)含義是對(duì)各種不同投資產(chǎn)品和投資工具的需求。
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