【正文】 重新開發(fā)和重修將更有利。 2022年 1月 4日星期二 167 鄰近地區(qū)連續(xù)模型 (E) 叢房地產(chǎn)投資者觀點來看，鄰里繼承關(guān)系理論是個很重要的概念。 繼承理論不間斷提出兩種土地租金和土地價值的方向。首先，土地租金。第二，突然轉(zhuǎn)折可能性崔在，因黑區(qū)導致土地租金和土地價值的突然變化。 2022年 1月 4日星期二 168 167。 物業(yè)生命周期與折舊結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)投資者意識到物業(yè)生命周期對他們來說很重要的，這是投資回報本質(zhì)的基礎，也是物業(yè)的現(xiàn)實期望。 2022年 1月 4日星期二 169 物業(yè)價值的組成 U U U U P P P P C C C C S L C = 建設起點； U = 重新建設的最高最佳使用 P = 物業(yè)價值； S = 結(jié)構(gòu)價值； L = 區(qū)位價值 Time 2022年 1月 4日星期二 170 物業(yè)價值的組成 (A) 物業(yè)價值主要有兩個部分組成：土地價值和建造價值。 圖中物業(yè)生命周期簡化模型說明了這兩個組成部分之間的關(guān)系。圖中描述的模型是與作為開發(fā)過程中的土地價值模型一致的。圖中顯示的是城市單點位置貫穿水平線全部歷史持續(xù)時間。 2022年 1月 4日星期二 171 物業(yè)價值的組成 (B) 離散點，當這塊土地上重新建設或發(fā)生重大結(jié)構(gòu)改造，沿時間軸線分布在 C點。在那些時間點上，結(jié)構(gòu)建造或重新建造成就最高最好使用該地塊。新建的或重建的建筑物價值基于地塊最高最好使用。該建筑物用來追蹤土地使用價值的演變。圖中破折線和 U點線是一個來定義地塊位置價值趨勢的好方法。 2022年 1月 4日星期二 172 物業(yè)價值的組成 (C) 地塊的位置價值不間斷地增長，被 向上延伸 U點價值證明。房地產(chǎn)的市場價值在任何時候包括建筑物價值加上土地價值 .建筑物價值在重新建設后用 S表示，建筑物價值構(gòu)成了大部分的物業(yè)價值。 在任何時候，土地價值加上建造成本的總和等于物業(yè)價值， P表示。即 , P = S + L. 重建的最佳時間往往地塊全部價值僅等于其土地價值的時候才出現(xiàn)；結(jié)果就是，當前的建筑物由于此地塊重新開發(fā)價值變?yōu)?0， 2022年 1月 4日星期二 173 折舊原則 從長遠來說 , 位置價值的變化提供了已建成地產(chǎn)無杠桿投資者平均資本收益的理論值 (即財產(chǎn)是充分的運作 ). 2022年 1月 4日星期二 174 167。 6 房地產(chǎn)資產(chǎn)分析 167。 概述 167。 金融理論：房地產(chǎn)融資決策基礎 167。 金融創(chuàng)新 167。 房地產(chǎn)作為一個投資者：一些背景信息 167。 房地產(chǎn)現(xiàn)值計算 167。 衡量投資成果：投資回報的概念 2022年 1月 4日星期二 175 167。 概述 167。 金融市場的定義 167。 初級市場和二級貸款市場 167。 美國全部商業(yè)房地產(chǎn)的資本來源 167。 房地產(chǎn)資本流量 167。 房地產(chǎn)權(quán)益與債務市場 2022年 1月 4日星期二 176 167。 金融市場的定義 金融市場是使用金融工具將需要資金的任何有剩余資金的人相匹配的金融工具、貸款人和投資者的總稱。 2022年 1月 4日星期二 177 167。 初級市場和二級貸款市場 初級金融市場：貸款以不同的方式、在不同的地方發(fā)起（創(chuàng)造）的，其整體的集合就是人們所稱的初級金融市場。 一旦形成債務，債務單元（由債券、信托契據(jù)、票據(jù)和抵押單據(jù)等代表）就可以在二級金融市場中交易了。 2022年 1月 4日星期二 178 167。 美國全部商業(yè)房地產(chǎn)的資本來源 退休基金1 3 9 3 億美元 3 8 . 6 %外國投資者 4 6 2 億美元%人壽保險公司 3 6 0億美元%商業(yè)銀行2 1 億美元%儲蓄協(xié)會1 3 億美元% 房地產(chǎn)投資信托1 3 6 0 億美元 3 7 . 7 %機構(gòu), 萬億美元非機構(gòu),萬億美元權(quán)益總額： 3609億美元 債務總額： 14300億美元 商業(yè)銀行：5521億美元,38%民間CMBS發(fā)行人：2417億美元, 17%其他：390億美元, 3%外國投資者：1830億美元,13%儲蓄協(xié)會：1345億美元,9%退休基金：312億美元, 2%房地產(chǎn)投資信托：135億美元, 1%人壽保險公司：1822億美元, 13%聯(lián)邦相關(guān)抵押貸款： 528億美元, 4%2022年 1月 4日星期二 179 167。 房地產(chǎn)資本流量 資本流量指的是某一給定時間段內(nèi)總持有量的變動。監(jiān)控房地產(chǎn)資本流量的信息來源： ； ； 。 2022年 1月 4日星期二 180 167。 房地產(chǎn)權(quán)益與債務市場 (A) 所有權(quán)形式 成立難易程度 籌集資金能力 管理 個人責任 所得稅待遇 所有權(quán)轉(zhuǎn)移 解散 個人獨資 簡單，成本低 有限 靈活，獨立，可能不夠?qū)I(yè) 無限 單一 簡單，成本低 極容易 公共投資 簡單，成本低 有限，但好于個人獨資 依賴于所有者，可能難以管理 無限 單一 可能很難 可能困難 一般合伙 較容易 有限，但好于個人獨資 通常由指定合伙人管理 無限 單一 很難 相當簡單 有限合伙 較困難 ,成本較高 有限，但好于一般合伙 好，由一般合伙人或代理人管理 對有限合伙認為有限；對一般合伙人為無限 單一 一般合伙人：很難；有限合伙人：相對容易 可能很費時間而且占用所投入的資金 一般公司(C公司 ) 復雜，成本高 如果被緊密控制則沒有問題；如果是公共公司則依賴于投資 連續(xù)而且集中 有限 雙重 很容易 過程簡單，但需要股東的通過 S公司 復雜，成本高 有限，不適用于收益性房地產(chǎn) 取決于所有權(quán)的相對比例 有限 單一 受股東人數(shù)上限的妨礙 簡單但需要股東的通過 房地產(chǎn)投資信托 復雜，成本高 很好 集中，由顧問集團管理 有限 有限制的單一 很容易 復雜 2022年 1月 4日星期二 181 167。 房地產(chǎn)權(quán)益與債務市場 (B) ◎（短期）貨幣市場 – 建設貸款：為開發(fā)商建設場地內(nèi)的建筑物或構(gòu)筑物的建設活動提供資金的貸款 ◎（長期）資本市場 人壽保險公司 商業(yè)銀行 儲蓄機構(gòu) 退休基金 2022年 1月 4日星期二 182 貨幣市場利率波動的原因 （ 1）短期資金的供給和需求的變動； （ 2）美聯(lián)儲的利率政策。 – ◎調(diào)整銀行必須為其存款持有的儲備； – ◎調(diào)整保證金要求； – ◎調(diào)整銀行向美聯(lián)儲銀行借款時必須支付的利率（貼現(xiàn)率）； – ◎購買和出售政府證券（公開市場操作）。 2022年 1月 4日星期二 183 167。 金融理論：房地產(chǎn)融資決策基礎 167。 房地產(chǎn)收益能力 167。 權(quán)益角度的融資 167。 貸款人角度的融資以及房地產(chǎn)價值估計 167。 還本付息能力 167。 杠桿效應 2022年 1月 4日星期二 184 167。 房地產(chǎn)收益能力 :起點 衡量房地產(chǎn)收益能力的凈經(jīng)營收入 (NOI)是貸款人和權(quán)益投資者的收益來源。 NOI的基本計算過程如下 : 潛在毛收入 空置和收租損失 = 有效毛收入 經(jīng)營費用 = 凈經(jīng)營收入 2022年 1月 4日星期二 185 167。 融資決策：權(quán)益透視 使用債務資金的一個主要效益是它能通過杠桿效應提高權(quán)益資本的回報；債務資金的使用還降低了任意給定項目所需的最小投資額；根據(jù)客戶（投資者）需要調(diào)整投資機會的靈活性，是債務融資的另一種效益。 當權(quán)益投資者為尋求較高的收益而借款時，他們也承擔了收益變動性更大（風險更高）的成本。而且，在的情況下，如果項目的凈收入降低到還本付息金額以下，投資者將面臨著違約和贖取權(quán)的喪失。 2022年 1月 4日星期二 186 167。 貸款人角度的融資以及房地產(chǎn)價值估計 貸款人在進行貸款決策時要考察兩個基本的問題： (1)房地產(chǎn)作為貸款抵押物的充分性； (2)房地產(chǎn)收入流償還貸款的能力。 2022年 1月 4日星期二 187 評估房地產(chǎn)（抵押物）價值 評估房地產(chǎn)價值的方法主要有兩種： (1)折現(xiàn)現(xiàn)金流法（ DCF）； (2)收益資本化法。 2022年 1月 4日星期二 188 167。 還本付息能力 債務償付額覆蓋比（ DSCR）等于 NOI除以債務償付 額（ DS）： DSCR= NOI DS 抵押貸款常數(shù)（ MC）就是每期必須償還金額占初始貸款額度的百分比。 MC= 貸款數(shù)額 DS 2022年 1月 4日星期二 189 167。 杠桿效應 （ ROR） – ROR衡量的是房地產(chǎn)的總體回報，計算如下： ROR=NOI/總開發(fā)成本 （ ROE） – ROE是衡量權(quán)益投資回報水平的指標，是稅前現(xiàn)金流（ BTCF）和權(quán)益投資的比值： ROE= BTCF/權(quán)益投資 2022年 1月 4日星期二 190 167。 金融創(chuàng)新 167。 機會基金 167。 房地產(chǎn)投資信托 167。 商業(yè)抵押貸款支持證券 167。 傳統(tǒng)的商用房地產(chǎn)投資者和貸款人 2022年 1月 4日星期二 191 167。 機會基金 通過使用他們自己的一些資金，加上從其他投資者那里籌集到的大量資金，購買不良貸款，價格經(jīng)常為每美元（不良貸款） 1050美分。然后，再尋找獨立承包商，來運作這些處于困境中的房地產(chǎn)。 摩根斯坦利、高盛和美林在創(chuàng)立機會基金方面是華爾街的領導者。 2022年 1月 4日星期二 192 167。 房地產(chǎn)投資信托 房地產(chǎn)投資信托是為了使小額投資者能夠分享到原來少數(shù)富有的個人和大機構(gòu)才能獲得的商用房地產(chǎn)的收益。在 20世紀 60年代緩慢啟動之后， REIT在 20世紀 70年代初期迅速增長。雖然這些 REIT有部分是直接擁有房地產(chǎn)的“權(quán)益REIT” ，但大多數(shù)是“抵押貸款 REIT” 。 與機會基金的運作環(huán)境相同， REIT能使用個人投資者通過股票市場提供的資金，以低廉的價格購買房地產(chǎn)。 2022年 1月 4日星期二 193 167。 商業(yè)抵押貸款支持證券 商業(yè)抵押貸款支持證券（ CMBS）是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機構(gòu)投資者出售。借助這種方式，投資者可以購買貸款組合的一部分，就像可以購買 REIT的一部分權(quán)益一樣。 2022年 1月 4日星期二 194 167。 貸款人 ◎歷史上，人壽保險公司是長期房地產(chǎn)信貸的主要提供者。通過發(fā)放優(yōu)質(zhì)貸款，人壽保險公司避開了抵押貸款 REIT 在 20世紀 70年代和 Samp。L 在20世紀 80年代經(jīng)歷的極端問題。 ◎ 短期房地產(chǎn)信貸市場同樣在變化。商業(yè)銀行是短期房地產(chǎn)信貸的主要提供者，但它們通過合并變得更大了，現(xiàn)在看起來更像金融超市。與僅提供建設貸款不同，大型商業(yè)銀行現(xiàn)在安排幾乎所有類型的房地產(chǎn)融資。而且像投資銀行一樣，商業(yè)銀行現(xiàn)在為其服務尋求費用。 ◎ 湯姆 沃爾夫（ Tom Wolfe）在 《 完美的人 》 （ A Man in Full）一書中講述胡故事，是所有有抱負的開發(fā)商都必須閱讀的。 2022年 1月 4日星期二 195 167。 房地產(chǎn)作為一個投資者：一些背景信息 167。 投資業(yè)與房地產(chǎn)的角色 167。 房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)種類 2022年 1月 4日星期二 196 167。 投資業(yè)與房地產(chǎn)的角色 167。 投資目標與焦點 167。 投資者特征含義 167。 投資產(chǎn)品與投資工具 2022年 1月 4日星期二 197 167。 投資者的目標與焦點 (A) 增長目標或存款目標，意味著一個相對長時間的范圍內(nèi)與投資無直接關(guān)系或向中等程度使用的現(xiàn)金流。 收入目標或現(xiàn)金流目標，意味著投資者對又投資產(chǎn)生的現(xiàn)金使用 有一個短期的和持續(xù)的需求。 2022年 1月 4日星期二 198 167。 投資者的目標與焦點 (B) 下面列出是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場里影響投資者的主要限制條件和關(guān)系： – 風險 – 流動性 – 時間范圍 – 投資者的專業(yè)和管理負擔 – 規(guī)模 – 資本約束 2022年 1月 4日星期二 199 167。 投資者特征含義 一個區(qū)分投資目標和投資限制的重要含義是指投資者是有特征的 —— 他們有不同的個人目標和生活方式，他們的不同點在于生活圈子和財富與收益的數(shù)量。 投資者特征的一個含義是奠定了投資產(chǎn)品市場的基礎。 特征的另一個含義是對各種不同投資產(chǎn)品和投資工具的需求。