【正文】 土地格局 保利拿地策略 拿地方式 除積極參加“招拍掛”外，還經(jīng)常通過(guò)合作開發(fā)、一級(jí)開發(fā)等方式獲得項(xiàng)目 在一級(jí)市場(chǎng)上，善于把握城市規(guī)劃的脈搏，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，善于運(yùn)用概念地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)投資價(jià)值獲取有成本優(yōu)勢(shì)的土地。 在二級(jí)市場(chǎng)上，憑借較強(qiáng)的資源整合能力，通過(guò)收購(gòu)兼并、合作開發(fā)等方式取得有成本優(yōu)勢(shì)的土地。 積極介入一級(jí)土地開發(fā)以獲取土地資源，如北京西局項(xiàng)目。 保利拿地策略 第一，土地儲(chǔ)備大部分處于高含金量的中心城市； 第二，大體量項(xiàng)目、商住綜合體項(xiàng)目比例顯著增多 土地儲(chǔ)備特點(diǎn) 產(chǎn)品開發(fā) 土地資源 –... 投資機(jī)會(huì) –... 在一如既往地堅(jiān)持 “ 三個(gè)為主 ，兩個(gè)結(jié)合 ” 的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略外 ， 特別提出要加強(qiáng) “ 擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模與提高開發(fā)效益相結(jié)合 ” ， 通過(guò)規(guī)?；?jīng)營(yíng)與精細(xì)化運(yùn)作保證利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng) 。 在公司區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中 ， 突出強(qiáng)調(diào)下階段將以中心城市為中心 ， 逐步向周邊城市輻射發(fā)展 ， 深度發(fā)掘城市化進(jìn)程帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)遇和發(fā)展機(jī)會(huì) 。 一方面，保利公司將努力提高產(chǎn)品開發(fā)效益，深入進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新與研發(fā)，特別是 節(jié)能、環(huán)保和智能科技的應(yīng)用 ，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，增加產(chǎn)品附加值，繼續(xù)擴(kuò)大集團(tuán)采購(gòu)范圍和深度，與國(guó)際國(guó)內(nèi)優(yōu)秀品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提高項(xiàng)目收益水平；另一方面，將繼續(xù)實(shí)行適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，不斷開拓新市場(chǎng)、增加新項(xiàng)目以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，通過(guò)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益保持公司的持續(xù)快速發(fā)展。 保利地產(chǎn)將充分發(fā)揮自身資源優(yōu)勢(shì)，采用多渠道、多方式，積極靈活地尋求有成本優(yōu)勢(shì)、符合公司區(qū)域和產(chǎn)品定位的項(xiàng)目，在持續(xù)參與公開 招拍掛 市場(chǎng)的同時(shí)也通過(guò) 合作開發(fā)、收購(gòu)兼并、一級(jí)開發(fā) 等方式獲取項(xiàng)目。 關(guān)注各城市發(fā)展不平衡而形成的投資機(jī)會(huì) ， 新形勢(shì)下城市化進(jìn)程中大城市郊區(qū)化及城市群連接產(chǎn)生的投資機(jī)會(huì)以及各城市加快“ 三舊 ” 改造的機(jī)會(huì) 。 在關(guān)注剛性需求的同時(shí) ， 積極關(guān)注國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的改善性居住需求 、 休閑型居住需求和養(yǎng)老型需求 ， 研究養(yǎng)老地產(chǎn) 、 旅游地產(chǎn) ， 發(fā)展高端住宅物業(yè) 。 未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略 中海地產(chǎn)戰(zhàn)略分析 發(fā)展現(xiàn)狀 截止目前，中海地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備達(dá)到 3320萬(wàn)平方米，可滿足4年的開發(fā)規(guī)模需要。 發(fā)展方面 業(yè)績(jī)方面 ?… 土地方面 中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司是香港中國(guó)海外集團(tuán)有限公司控股的屬下企業(yè)，該企業(yè)誕生成長(zhǎng)于香港，輻射到澳門，發(fā)揚(yáng)光大于中國(guó)內(nèi)地。目前中海地產(chǎn)已初步完成了以港澳地區(qū)、長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、東北、西部為重點(diǎn)的全國(guó)性布局，在 22個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并在十多個(gè)城市占據(jù)了市場(chǎng)領(lǐng)先地位。中海地產(chǎn)已完成和計(jì)劃投入的房地產(chǎn)投資額超過(guò) 1000億元，開發(fā)總量（含已建成、在建和即將開發(fā)的）超過(guò) 2500萬(wàn)平方米。 2022年中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額 ，同比增長(zhǎng) %，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積 ，同比增長(zhǎng) %。 1988年 ?中海地產(chǎn)以戰(zhàn)略的眼光，將香港經(jīng)驗(yàn)與內(nèi)地優(yōu)勢(shì)有機(jī)結(jié)合，中標(biāo)深圳市第一塊國(guó)際招標(biāo)出讓的土地，進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng) 19902022年 ?第一次擴(kuò)展期 ?中海進(jìn)入上海、廣州、北京一線城市 2022年 ?中海進(jìn)入成都市場(chǎng)，開始向二線城市布局 20222022年 ?2022年招拍掛實(shí)施，中海憑借“拿地 開發(fā) 銷售 資金回籠 再拿地 再開發(fā)”的模式開始登上臺(tái)面。 ?2022年銷售收入達(dá) 213億元，形成 15個(gè)地區(qū)公司的發(fā)展規(guī)模 2022今 ?初步完成了以港澳地區(qū)、長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、東北、西部為重點(diǎn)的全國(guó)性布局，在 22個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并在十多個(gè)城市占據(jù)了市場(chǎng)領(lǐng)先地位 發(fā)展歷程 以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)，以內(nèi)地的中心城市為點(diǎn)狀支持進(jìn)行布局 2022年后開始大力拓展中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng) ，先后在深圳 、 上海 、 廣州 、 北京 、 成都 、長(zhǎng)春 、 西安 、 南京 、 中山 、 佛山 、 重慶等地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) 、 基本建設(shè)投資和物業(yè)管理服務(wù) ， 政府對(duì)樓市宏觀調(diào)控加強(qiáng)后實(shí)施 “ 穩(wěn)健 ” 的拿地策略 ， 2022年重點(diǎn)在內(nèi)地二線城市布局 。 拿地方式 ?招拍掛直接拿地 ?合作開發(fā)形式拿地 發(fā)展布局 選擇主流城市、鎖定主流地段、關(guān)注主流人群、建筑主流產(chǎn)品、傳播主流價(jià)值 第一代產(chǎn)品 第二代產(chǎn)品 第三代產(chǎn)品 ?引進(jìn)汲取海外高層住宅設(shè)計(jì)及建造經(jīng)驗(yàn) ， 在高容積率 、高密度以及高層條件下擴(kuò)大共享空間 ?引入環(huán)境設(shè)計(jì)概念 ， 注重戶外空間營(yíng)造 ， 增加了戶外活動(dòng)空間 ， 增添了生活趣味 ?注重概念策劃與戶型創(chuàng)新 ， 率先在戶內(nèi)融入戶外概念 ，并把以景觀為主的環(huán)境設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)橛形幕肺坏闹黝}場(chǎng)景 ， 增添了物質(zhì)空間的文化含義 第四代產(chǎn)品 第五代產(chǎn)品 ?以生態(tài)環(huán)保 、 技術(shù)領(lǐng)先與人文歸宿為基本理念 ?運(yùn)用綠色建設(shè)技術(shù)提供綠色居住解決方案 ， 打造高端居住集約化模式 ，制定清晰的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) ， 創(chuàng)造文化性居住體驗(yàn) 產(chǎn)品策略 中海地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)是“打造百年長(zhǎng)青基業(yè)，促進(jìn)持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展”，堅(jiān)持“誠(chéng)信卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，穩(wěn)健發(fā)展，不斷開拓，使公司成為“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。 中海戰(zhàn)略 戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略模式的轉(zhuǎn)變 中海地產(chǎn)發(fā)展的 31年時(shí)間里 ， 前 15年以 “ 本地化 、 商業(yè)化 、 集團(tuán)化 ” 為主要競(jìng)爭(zhēng)策略 ， 后來(lái)實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 ， 開始實(shí)施 “ 專業(yè)化 、 規(guī)?；?、 集團(tuán)化 ” 戰(zhàn)略 中海旗下商業(yè) 、 寫字樓和酒店等商用物業(yè)的未來(lái)可發(fā)展面積已達(dá)到 150余萬(wàn)平方米 ， 有效地平衡了長(zhǎng) 、 短線投資資源的配置 ， 同時(shí)也增強(qiáng)了平衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力 。 未來(lái)中海地產(chǎn)將繼續(xù)構(gòu)建以住宅為主 、 商業(yè)地產(chǎn)為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) ， 逐步提高商用物業(yè)比重 ， 以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào) ， 力爭(zhēng)四至五年投資物業(yè)盈利比重占到公司盈利的 20%。 未來(lái)發(fā)展方向 戰(zhàn)略分析總結(jié) 通過(guò)對(duì)中國(guó)幾大房地產(chǎn)商的發(fā)展現(xiàn)狀 、 發(fā)展歷程 、 企業(yè)戰(zhàn)略 、 職能戰(zhàn)略和未來(lái)發(fā)展方向的分析 ， 可以總結(jié)出以下一些信息： 區(qū)域布局戰(zhàn)略 鞏固初創(chuàng)市場(chǎng) ， 布局長(zhǎng)三角 、 珠三角 、 環(huán)渤海和國(guó)內(nèi)一線城市區(qū)域 ， 積極拓展周邊二三四線城市 。 無(wú)論從萬(wàn)科 、 中海等實(shí)施 “ 3+X” 區(qū)域戰(zhàn)略的龍頭地產(chǎn)商 ， 還是帶有區(qū)域性質(zhì) 、 實(shí)施 “ 區(qū)域聚焦 ” 的龍湖地產(chǎn) ， 布局特點(diǎn)都是在鞏固原有“ 根據(jù)地 ” 市場(chǎng)的基礎(chǔ)上 ， 拓展到長(zhǎng)三角 、 珠三角和環(huán)渤海三個(gè)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)區(qū)域 ， 而當(dāng)這些區(qū)域的一線重點(diǎn)城市由于國(guó)家宏觀調(diào)控的力度 、 競(jìng)爭(zhēng)加劇的力度有所升級(jí)時(shí) ， 為了企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 、 土地所購(gòu)成本低和確保資金及時(shí)回流 ， 眾地產(chǎn)商不約而同的將自己的布局拓展到了二三四線城市 。 這也是與整體的城市化建設(shè)相吻合的 。 產(chǎn)品戰(zhàn)略 以房地產(chǎn)主業(yè)為根本 ， 多業(yè)態(tài)或服務(wù)發(fā)展的模式 。 各房產(chǎn)商在滿足原有客群需求的基礎(chǔ)上 ， 努力打造產(chǎn)品品質(zhì) ， 有向產(chǎn)品精細(xì)化 、 高端化發(fā)展的趨勢(shì) ， 以產(chǎn)品體驗(yàn)式營(yíng)銷吸引目標(biāo)客戶群 。 而為拓展企業(yè)營(yíng)收 ， 各企業(yè)多在主營(yíng)住宅房產(chǎn)之外 ，加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的力度 ， 同時(shí)加大了對(duì)酒店業(yè) 、 物業(yè)管理等自有業(yè)態(tài)的持有 。 拿地策略 招拍掛、合作開發(fā)、并購(gòu)。 土地拍賣公開化后，企業(yè)的拿地方式主要是通過(guò)招拍掛，而為了規(guī)避公開拍賣購(gòu)買的競(jìng)爭(zhēng)激烈性，采取并購(gòu)，與區(qū)域性企業(yè)合作拿地、開發(fā)的方式，能夠有效拓展市場(chǎng)，提高拿地的效率。 融資策略 銷售資金、銀行貸款、海外融資、信托貸款、項(xiàng)目合作等。 對(duì)于保利、中海等帶有央企背景的企業(yè)來(lái)說(shuō)，其自有資金雄厚，加上銀行的授信程度高，融資相對(duì)較為容易。而一些大型民營(yíng)企業(yè)，在融資時(shí)，多采用信托、海外融資等方式提高資金的獲取程度。 未來(lái)方向 區(qū)域布局方向：以長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、其他重點(diǎn)城市為中心向周邊二三四線城市發(fā)展 拿地方面：隨著房市調(diào)控、城市化發(fā)展、行業(yè)整合加劇，房企合作、并購(gòu)拿地比例將提高 企業(yè)定位：向系統(tǒng)集成商、綜合性地產(chǎn)服務(wù)商發(fā)展 產(chǎn)品方向：高端住宅、大型物業(yè)、城市綜合體、綠色住宅、科技住宅發(fā)展 +提升商業(yè)地產(chǎn)比例 +高端配套 +高檔服務(wù)