[理學(xué)]第十章土地增值稅-資料下載頁(yè)
2025-10-10 01:05本頁(yè)面
【正文】 進(jìn)行稅收調(diào)控，國(guó)內(nèi)各個(gè)地區(qū)對(duì)土地增值稅基本上是要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品戶收入 1%～ 3%的比例進(jìn)行預(yù)征，而部分地區(qū)則尚未開(kāi)始預(yù)征。 ? （ 2）土地增值稅清算條件發(fā)生了本質(zhì)的變化。以往土地增值稅清算一般以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司注銷稅務(wù)登記為清算點(diǎn)。換句話說(shuō)，只要開(kāi)發(fā)公司不注銷，公司就有可能長(zhǎng)期不進(jìn)行土地增值稅的清算。而目前，只要單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合清算條件，就必須清算土地增值稅。顯然，中央政府要求嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅征收的態(tài)度是相當(dāng)明確的。 清算單位 ? 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 清算條件 ? （一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： ? 、完成銷售的； ? ； 。 ? （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ? ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? （預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? 值稅清算手續(xù)的； ? 。 土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 ? （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表； ? （二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料； ? （三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 土地增值稅的核定征收 ? （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ? （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ? （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ? （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? （五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ? 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 ? 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 清算的總建筑面積 ? 七、納稅申報(bào)及繳納 ? （一） 納稅申報(bào) ? 稅法規(guī)定土增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的 7日內(nèi) ，到 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。 ? 納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)。 ? 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。 ? （二）納稅地點(diǎn) ? 納稅人是法人時(shí)： ? ① 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 坐落地 與其 機(jī)構(gòu)所在地 或經(jīng)營(yíng)所在地 一致的 ，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅； ? ② 如果 不一致的 ，則應(yīng)在房地產(chǎn) 坐落地 所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。 ? 納稅人是自然人時(shí)： ? ① 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地 一致的 ，應(yīng)在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅； ? ② 如果 不一致的 ，則應(yīng)在辦理過(guò)戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
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