【正文】 購期 啟動銷售預訂機制有效控制意向客戶 2個月 境外引爆期 隨外阜招商工作展開一同啟動 重點吸引外阜投資客戶 4個月 強銷期 3個月 持銷 期 4個月 清盤 期 3個月 中管網房地產頻道 86 第五部分 :營銷策略 價格策略 銷售價格制定原則： 商業(yè)物業(yè)銷售價格相對住宅物業(yè)較高，因此投資壓力也比住宅大，但投資客戶也希望投資商業(yè)物業(yè)，得到更高的投資回報率。 因此銷售價格制定的原則應該盡量 減小客戶的投資壓力 ，同時，在良好招商、運營、管理體系運作下，為客戶獲取更高的投資回報率。 控制投資壓力的首要控制物業(yè)投資總價。降低投資總價可以通過 減小單元商鋪面積 來控制，同時可以適當 提高銷售單價 ，最終使投資總價保持在一定的范圍之內，使投資客戶輕松接受。 中管網房地產頻道 87 商鋪定價原則 ——一鋪一價 ◆ 人流入口處商鋪銷售單價最高； ◆中庭四周商鋪銷售單價較高； ◆沿主要通道兩側的商鋪銷售單價較高； ◆轉角門面的商鋪價格較高； ◆ 通道末端的商鋪銷售單價最低； 第五部分 :營銷策略 價格策略 中管網房地產頻道 88 【 中綠廣場 】 二期 經營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 第六部分 :營銷推廣策略 中管網房地產頻道 89 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 ? 推廣主體 ? 推廣區(qū)域界定 ? 媒體投放計劃 ? 媒體費用計劃 ? 前期籌備工作部署 ? 銷售階段工作部署 中管網房地產頻道 90 推廣主題建議 服裝批發(fā) 龍頭 ，賺盡 四季財富！ 專業(yè)服裝批發(fā)市場 航母 ，成就 美麗 與 財富！ ?“龍頭”、“航母” ，項目高定位，展現(xiàn)項目規(guī)模； ?“四季”，展現(xiàn)項目經營范圍廣泛，市場經營專業(yè)化程度高； ?“美麗”，展現(xiàn)項目主題特色，緊扣項目時尚定位； ?“財富”，物業(yè)價值的終極體現(xiàn)，項目對客戶的吸引力。 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 中管網房地產頻道 91 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 推廣主題建議 站在這里， 你 感受到的是 時尚潮流的 澎湃 財富源泉的 涌動 ?“潮流”澎湃，描繪市場的商業(yè)價值； ?“源泉”涌動，描繪項目的投資愿景； ?通過一系列的形象描繪，展現(xiàn)出項目的商業(yè)及物業(yè)價值，促進經營戶的投資欲望 中管網房地產頻道 92 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 推廣訴求主題： 財富 是投資永恒不變的話題， 無論小業(yè)主、經營戶，購買商鋪的 最終目的 ， 就是能夠通過置業(yè)獲得投資收益，獲取財富， 經營收益、租金收益、物業(yè)升值 …… 這些都是投資行為的 核心！ 中管網房地產頻道 93 推廣訴求主題： 商業(yè)價值，物業(yè)價值 投資商業(yè)項目， 如何獲取長期穩(wěn)定的投資收益？穩(wěn)定的投資收益是從哪里產生？ 項目是否具備 商業(yè)價值 ！是否具備 物業(yè)價值 ！ 商業(yè)項目的商業(yè)定位、規(guī)劃、運營、管理 …… 物業(yè)建筑規(guī)劃、建設規(guī)模、功能設施 …… 這些都是小業(yè)主和經營戶關注的 焦點！ 第六部分 :營銷推廣策略 推廣主題 中管網房地產頻道 94 主要推廣區(qū)域 合肥本 地 －－ 基地大本營 對廠家吸引力最強的區(qū)域，投資價值越高，消費者投資意愿 越強烈。 長三角 －－ 以上海為基地的長三角版圖，包括及江蘇、浙江 主要產業(yè)基地，豐富的投資資本。 沿海及中部內陸地區(qū) －－ 福建、廣東、鄭州、武漢、山東 對沿海、內陸名牌產品招商推廣帶動營銷推廣。 第六部分 :營銷推廣策略 推廣區(qū)域界定 中管網房地產頻道 95 媒體類型 目的 使用目的 比例 平面媒體 促銷 形象：樹立項目市場形象； 促銷：全面推廣項目，促進項目銷售 導示：明確項目所在區(qū)位及到達路線 50% SP活動 促銷 30% 戶外廣告 促銷、形象導示 10% 電視 形象導示 5% 其他 促銷 5% 第六部分 :營銷推廣策略 媒體投放計劃 本案鎖定長三角推廣戰(zhàn)略，為了適應長三角市場的促銷要求，屆時將組織產品推介會并運用平面媒體進行輔助宣傳，因此，平面媒體及 SP促銷活動將是本案媒體投放的重點，同時以其他媒體作輔助擴大影響，挖掘潛在客源。 中管網房地產頻道 96 根據市場競爭對手的媒體宣傳費用為參考，以低廣告成本運作的原則，預測整體廣告費用約為總銷金額的 %。 廣告費用階段比例5535100102030405060銷售前期 銷售中期 銷售后期第六部分 :營銷推廣策略 媒體費用預算 中管網房地產頻道 97 階段工作目標：完成開售條件 ? 項目繼續(xù)開發(fā)的信息發(fā)布到位，并取得社會良好反應； ? 物業(yè)管理公司（隊伍）落實完畢； ? 成功申領預售許可證； ? 樓盤包裝完工，周邊批發(fā)商戶整頓完成； ? 外墻工程完工； ? 銷售中心及銷售路線裝修、整理完畢； ? 常規(guī)銷售物料及籌備工作完成齊備。 第六部分 :營銷推廣策略 前期籌備工作部署 中管網房地產頻道 98 階段工作目標：向市場推廣項目全新的定位形象，并接受客戶登記 ◎◆時間段：擬公開發(fā)售日起計倒推 50天。 （租）階段部署 階段工作目標：通過體驗營銷策略和首發(fā)價優(yōu)惠儲蓄客源，為公開發(fā)售準備能量， 并接受認購登記 ◎◆時間段：擬公開發(fā)售日起計倒推 30天。 階段工作目標：完成公開發(fā)售引爆，確立項目的初步品牌形象 ◎◆時間段：從公開發(fā)售當日起計二個月。 階段工作目標：項目廣告恒溫推廣，強化項目形象 ◎◆時間段：完成引爆階段期起計四個月。 階段工作目標：項目進入正常銷售 第六部分 :營銷推廣策略 銷售階段工作部署 中管網房地產頻道 99 第七部分 :合作方式建議 【 中綠廣場 】 為我司與 貴司的首度合作，我司衷心希望能與 貴司保持長期、愉快、廣泛的合作關系。我司從 貴司的實際情況出發(fā)，在具備可行性的基礎上，建議本項目采用 全程銷售、招商代理 的合作方式。 中管網房地產頻道 100 第七部分 :合作方式建議 服務內容 ? 負責制定本物業(yè)的主題定位、業(yè)態(tài)組合以及商鋪分割方案。 ? 負責本物業(yè)全部的市場策劃及推廣方案、銷售、招商方案以及具體銷售招商工作實施。 ? 負責售樓中心、招商中心形象包裝，包括展板、燈箱、櫥窗、導示系統(tǒng)等設計布置。 ? 負責在不低于雙方核定的銷售均價下，將該物業(yè)每套商鋪上市銷售價格及付款方式進行調整，并報貴司備案。 ? 負責客戶的接待、洽談、簽約、收款、協(xié)議登記、銀行按揭辦理和小產證辦理等事宜。 ? 我司指定一到二名工作協(xié)調人員，經該工作協(xié)調人對于貴司需確認的各類內容簽字后均屬我司確認，在協(xié)議時間內任何有關重大的有關銷售變動，該協(xié)調人員有責任及時向貴司進行通報，該協(xié)調人有責任以第一時間對貴司提供待確認內容進行審核確認。 ? 每月根據現(xiàn)場招、銷售主管提供的月招商、銷售報表，我司提供一份月分析報告。 ? 我司有責任全面配合貴司對該物業(yè)的環(huán)境規(guī)劃、智能化設施、物業(yè)管理等進行挑選工作。 中管網房地產頻道 101 第七部分 :合作方式建議 貴司負責內容 ? 負責按照我司制定的商鋪分割方案辦理相關的面積分割手續(xù)，并取得銷售許可必備條件。 ? 提供與銷售有關的該物業(yè)所有資料及圖紙。 ? 按時提供銷售所需的該物業(yè)的預售許可證。 ? 貴司指定一名工作協(xié)調人員，經該工作協(xié)調人員對于我司需確認的各類內容簽字后均屬貴司確認，在本協(xié)議時間內任何有關項目的變動，該協(xié)調人員有責任及時向我司進行通報，該協(xié)調人有責任以第一時間對我司提供待確認內容進行審核確認。 ? 貴司提供該物業(yè)對外銷售、招商所需的售樓、招商中心，并確保通電、水及電話。 中管網房地產頻道 102 第七部分 :合作方式建議 合作條件 ?我司負責整個項目的營銷策劃、代理銷售、招商工作； ?整個項目的銷售、招商推廣費用和售樓、招商處裝修費，以及辦公設 備添置、日常辦公管理費用用由貴司投入； ?我司意愿按照我司完成銷售金額的 ___%收取銷售傭金； ?我司意愿按照我司得 ____%貴司得 _____%進行溢價分成； ?我司意愿按照完成招商面積 ___個月的租金收取招商傭金 ?我司意愿按照每月收取 ___萬元的固定費用作為招商日常運營費用 中管網房地產頻道 103 新惠力優(yōu)勢－－ 全面的商業(yè)服務 新惠力 是一所專業(yè)的 房地產 服務公司 ，公司服務內容包括 營銷企劃 、 項目推廣 、 代理銷售 、物業(yè)管理 、 工程咨詢 、 租務代理 、 投資顧問 等專業(yè)服務。公司全面整合商業(yè)人才資源，為發(fā)展商提供商業(yè)開發(fā)的全套解決方案：前期定位、營銷策劃、銷售代理、商場招商、商場管理、投資顧問等。 新惠力房產開啟商業(yè)服務之先河，致力于為發(fā)展商商業(yè)開發(fā)提供全方位的服務。 一 條 龍 商 業(yè) 解 決 方 案 商業(yè)策劃、銷售 商場招商管理 商業(yè)投資顧問 中管網房地產頻道 104 結語 ? 非常感謝貴司給予合作的機會，希望在進一步溝通后，繼續(xù)完善本方案，以期達到提升貴司品牌知名度和獲取利潤最大化的雙贏效果。 ? 本案圍繞“中綠廣場項目”的開發(fā)提供了切合市場的定位建議，并在該定位的基礎上提出了初步的營銷策略建議，而更深入的營銷部署方案將在本建議案取得各方共識后另案呈交。 ? 希望本案能為貴司提供行之有效的營銷、招商思路，愿本項目開發(fā)順利，銷售、招商旺暢。 中管網房地產頻道 105 【 中綠廣場 】 二期 經營定位和整體銷售招商思路策劃建議書 THANKS 南京新惠力房地產投資管理有限公司