房地產(chǎn)開發(fā)實際操作-資料下載頁
2025-10-07 00:00本頁面
【正文】 策略 促銷組合 戰(zhàn)略 項目前期 策劃 營銷策劃 市場定位 市場營銷 市場營銷 環(huán)境 ，竣工驗收備案 預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。 預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3分之 2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成 3分之 2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到 3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為會有更深刻的認識。 現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰。但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。賣的時候照樣賣 5000賣 8000賣 10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。 在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。 ，竣工驗收備案 規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。 消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定 . 質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起作個驗收報告出來交給質(zhì)監(jiān)站備案就行了。 規(guī)劃驗收、質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收做完之后，就是到建設(shè)局去做竣工驗收備案。 竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。 由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 開發(fā)商應(yīng)提交材料： （ 1）申請書； （ 2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； （ 3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； （ 4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （ 5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （ 6）施工許可證； （ 7）房屋竣工驗收資料 （ 8）房屋測繪成果； （ 9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。 物業(yè)管理概述 物業(yè)管理是對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向用戶提供多方面的經(jīng)營服務(wù)方式。 物業(yè)管理實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)與完善，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通、消費使用的全過程中，起著至關(guān)重要的作用。良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象，加快其市場銷售的進度，而且有利于維護房屋購買者或投資者的利益，達到保值、增值的目的。 結(jié)束語 進入房地產(chǎn)行業(yè)，就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。在 這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。 謝 謝！ 大中華地產(chǎn)部 工程中心 20210515
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