【正文】 21 第六 章 項(xiàng)目構(gòu)想和建設(shè)規(guī)劃 項(xiàng)目構(gòu)想 針對地塊所在區(qū)域的建設(shè)發(fā)展前景，區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢以及項(xiàng)目自身?xiàng)l件，提出如下整體規(guī)劃思路： 產(chǎn)品初步定位 目標(biāo)客戶初步定位 基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本 方 案的目標(biāo)市場和目標(biāo)消費(fèi)人群應(yīng)是： （ 1）第一層面：合肥本地 就合肥 本地目標(biāo)消費(fèi)人群而言，傾向于購買此區(qū)域住宅的客戶群體主要是對該區(qū)域情況較為熟悉， 了解濱湖新區(qū)未來具有無限的發(fā)展?jié)摿?，且已習(xí)慣當(dāng)?shù)氐纳罘绞?。因此，我們可以推斷，這些客戶主要來自合肥南邊等 區(qū)域。 并 且濱湖新區(qū)作為省政務(wù)區(qū)， 其吸引力將涵蓋合肥市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。 （ 2）第二層面：安徽省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（蕪湖、馬鞍山等 ）投資型客戶。 這些發(fā)達(dá)地區(qū)的投資者被濱湖新區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿λ?，認(rèn)為濱湖新區(qū)未來發(fā)展前景良好，所以有投資的打算。 （ 3）第三層面：在省外的當(dāng)?shù)厝?或者 喜愛 當(dāng)?shù)仫L(fēng)景和環(huán)境的其他客戶。 目標(biāo)客戶特征分析 （ 1）年齡特征：年齡分布在 28— 50 歲之間。 這樣的年齡短具有較強(qiáng)的購買欲和購買力。 （ 2） 經(jīng)濟(jì)收入：家庭收入良好，年凈收入約為 5 萬元的家庭。 （ 3）職業(yè)特征：政府官員、高級白領(lǐng) 和藍(lán)領(lǐng)、以及一些私營業(yè)主 。 產(chǎn)品認(rèn)知和需求特征 （ 1） 目標(biāo)客戶群體 對小區(qū)周圍的配套設(shè)施的要求十分看重，如學(xué)區(qū)、醫(yī)療設(shè)施、娛樂場所等。 （ 2） 目標(biāo)客戶群體會關(guān)心樓層朝向和建筑風(fēng)格。 （ 3）目標(biāo)客戶群體 有的具有幾套住房屬于限購范圍，而濱湖新區(qū)現(xiàn)在不屬于限購區(qū)域，所以可以考慮購買住宅作為置業(yè)。 22 （ 4） 品牌效應(yīng)也起著很大的作用，目標(biāo)客戶群 一旦形成對某個樓盤或者區(qū)域的認(rèn)同和信賴后， 將影響周圍人的想法 。 產(chǎn)品初步構(gòu)想 根據(jù)本項(xiàng)目周邊主要樓盤的供應(yīng)和消化結(jié)構(gòu)情況，建議本項(xiàng)目戶型配比如 下： 表 61 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 用地面積 17065 平方米 容積率 總建筑面積 平方米 地上建筑面積 39444 平方米 其中 住宅 32444 平方米 會所 4000 平方米 物業(yè)及其他 3000 平方米 地下建筑面積 平方米 戶均面積 120 平方米 總戶數(shù) 270 戶 車位配比 :1 汽車位個數(shù) 360 個 自行車位個數(shù) 400 個 注：考慮完善會所配套，設(shè)置餐廳、健身等功能。 表 62 項(xiàng)目戶型 結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積 戶數(shù) 125 以上 四室兩廳 10% 130 24 100— 120 三室兩廳 35% 110 84 80— 100 兩室兩廳 40% 90 96 80 以下 兩室一廳 25% 70 60 23 項(xiàng)目 可發(fā)進(jìn)度安排 表 63 項(xiàng)目各階段分時安排表 階段 時間進(jìn)度表 可行性研究 2020 年 3月 土地取得 2020 年 4月 設(shè)計(jì) 2020 年 6月 四證取得 2020 年 7月 施工階段 2020 年 10 月 銷售 2020 年 1月 交房 2020 年 8月 表 64 工程事實(shí)進(jìn)度表 2020 年 序號 階段 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 1 可行性研究 2 土地取得 3 設(shè)計(jì) 4 四證取得 5 施工階段 6 銷售 7 交房 2020 年 序號 階段 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 可行性研究 2 土地取得 3 設(shè)計(jì) 4 四證取得 24 5 施工過 程 6 銷售 7 交房 2020 年 序號 階段 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 可行性研究 2 土地取得 3 設(shè)計(jì) 4 四證取得 5 施工過程 6 銷售 7 交房 2020 年 序號 階段 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 可行性研究 2 土地取得 3 設(shè)計(jì) 4 四證取得 5 施工過程 6 銷售 7 交房 25 第七 章 環(huán)保、 節(jié)能和消防 環(huán)境保護(hù) 大氣 保護(hù) 小區(qū)以天然氣為燃料，所以應(yīng)在房間 間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段 。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。 污水處理 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有 生活廢水和洗浴污水。生活廢水 經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。 節(jié)能節(jié)水措施 節(jié)能措施 藍(lán)鼎 假日 小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對 能源的需求和對空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 節(jié)水措施 26 （ 1） 小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū) ，為水 提供安全 的水環(huán)境 。 有 有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)， 來 節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。 對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì) 劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。 （ 2） 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng) 設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。 消防設(shè)施 消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 27 第八 章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 開發(fā)經(jīng)營與銷售計(jì)劃 初步假定開發(fā)經(jīng)營期為 3 年，銷 售計(jì)劃為房屋建成后 1年內(nèi)銷售完畢，具體 見下表： 表 81 項(xiàng)目開發(fā)與銷售計(jì)劃表 項(xiàng)目 建筑面 積 2020 2020 2020 2020 總 施工面積 44369 總體 施工進(jìn)度 % % % 住宅 32444 18250 14194 住宅 進(jìn)度安排 % % 會所 4000 3200 800 會所 進(jìn)度安排 80% 20% 物業(yè)及其他 3000 2100 700 物業(yè) 進(jìn)度安排 70% 30% 其他配套 4925 3940 其他配套進(jìn)度安排 80% 20% 銷售總面積 44369 26621 17748 總面積 進(jìn)度安排 73% 27% 28 住宅 32444 25955 6489 住宅 銷售進(jìn)度 80% 20% 配套 11925 6559 5366 配套銷售進(jìn)度 55% 45% 投資估算與資金籌措 建設(shè)投資估算 表 82 項(xiàng)目總投資估算表 序號 項(xiàng)目 總投資（萬元） 估算說明 1 土地取得費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi)的 5% 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 116． 73 建安工程費(fèi)的 % 其他費(fèi)用 建安工程費(fèi)的 1% 3 建安工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 3% 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 100 元 /平方米 6 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 7 管理費(fèi)用 645 15 項(xiàng)費(fèi)用之和 *3% 8 開發(fā)間接費(fèi) 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) *5% 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督 建安工程費(fèi) *4% 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) ， 600 元 /T 29 供電用電負(fù)荷費(fèi) 4KVA/戶， 480元 /KVA 其他 建安工程費(fèi) *% 9 其他費(fèi)用 建安工程費(fèi) *% 10 漲價及不可預(yù)見費(fèi) 建安工程費(fèi) *3% 11 財務(wù)費(fèi)用 建設(shè)期利息 按建設(shè)期利息 融資費(fèi)用 建設(shè)期利息 *10% 12 開發(fā)建設(shè)總 投資 111項(xiàng)累計(jì) 建安工程費(fèi)估算 表 83 分部分項(xiàng)工程費(fèi)用指標(biāo)表 土建與裝飾工程分部分項(xiàng)工程費(fèi)指標(biāo) 分部名稱 分部分項(xiàng)工程費(fèi)用（元） 建筑面積（平方米） 平米造價（費(fèi)用 /平方米） 1 土（石）方工程 44369 2 砌筑工程 44369 3 混凝土及鋼筋混凝土工程 44369 4 屋面及防水工程 44369 5 樓地面工程 44369 6 墻、柱面工程 44369 7 天棚工程 44369 8 門窗工程 44369 9 油漆、涂料、裱糊工程 44369 合計(jì) 44369 安裝工程分部分項(xiàng)工程費(fèi)指標(biāo) 30 分布名稱 分部分項(xiàng)工程費(fèi)用（元） 建筑面積（平方米） 平米造價（費(fèi)用 /建筑面積） 1 機(jī)械、電氣設(shè)備安裝工程 44369 2 消防工程 44369 3 給排水、采暖、燃?xì)夤こ? 44369 4 弱電工程 44369 5 通風(fēng)空調(diào)工程 44369 6 合計(jì) 44369 表 84 建安工程費(fèi)用組成表 項(xiàng)目名稱 造價 建筑面積 平米造價 建筑面積 *平米造價 （平方米） （元 /平方米） 工程 總造價 一 土方工程 44369 二 土建工程 44369 三 安裝工程 44369 總計(jì) 44369 土方 工程 部分 1 分項(xiàng)費(fèi)用 44369 2 措施費(fèi)用 44369 3 其他費(fèi)用 0 44369 4 規(guī)費(fèi) 44369 5 稅金 44369 合計(jì) 44369 土建 工程 1 分部費(fèi)用 44369 2 措施費(fèi)用 44369 3 其他費(fèi)用 44369 31 部分 4 規(guī)費(fèi) 44369 5 稅金 44369 44369 安裝 工程 部分 1 分部費(fèi)用 44369 2 措施費(fèi)用 44369 3 其他費(fèi)用 0 44369 4 規(guī)費(fèi) 44369 5 稅金 44369 44369 項(xiàng)目用款計(jì)劃 表 85 項(xiàng)目用款計(jì)劃表 單位：萬元 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 土地取得費(fèi)用 前期工程款 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 銷售費(fèi)用 421 管理費(fèi)用 645 開發(fā)商間接費(fèi) 其他費(fèi)用 漲價及不可預(yù)見費(fèi) 財務(wù)費(fèi)用 資金籌措 32 （ 1）自有資金 開發(fā)商資 本金 萬元，第一年注入 萬元，第二年注入 萬元。 （ 2）債務(wù)資金 申請房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資長期借款 10000 萬元，第一年借款 10000 萬