【導(dǎo)讀】項(xiàng)目采取總體規(guī)劃分兩期實(shí)施。一期建設(shè)用地20畝，，投資6098萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2012年10月建成；，投資3752萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2013年12月建成。項(xiàng)目依托鄖縣農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)輻射能力，區(qū)域旅游市場(chǎng)發(fā)展契機(jī)、城鄉(xiāng)居民消費(fèi)市場(chǎng)升級(jí)需求，經(jīng)過科學(xué)的論證，項(xiàng)目完全可行。項(xiàng)目建成后可提供就業(yè)崗位1000個(gè)以上,年交易量30萬(wàn)噸，年交易總額預(yù)計(jì)達(dá)到4億元人民幣,年創(chuàng)稅收達(dá)500萬(wàn)元人民幣，將解決鄖縣城鄉(xiāng)居民的“菜籃子、果盤子”問題，成為旅游商品集散中心，拓展鄖縣農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道與市場(chǎng)，真正做到“為農(nóng)民增收服務(wù)，為市民生活服務(wù)”，樹立“民生民心”工程典范。

　　

【正文】 　消防工程80元/m2 　　 　其他　 　　 　7開發(fā)間接費(fèi)% 　 　8管理費(fèi)用3% 　 　9銷售費(fèi)用2% 　　 10其他費(fèi)用2% 　 　11不可預(yù)見費(fèi)2% 　 　12財(cái)務(wù)費(fèi)用　 　 一合計(jì)　 　 二經(jīng)營(yíng)資金　 　　　　三總投資　 　 其中自營(yíng)資產(chǎn)投資　　　　　　　自營(yíng)資產(chǎn)建設(shè)期利息　　　　　　　開發(fā)產(chǎn)品直接投資　 　 　開發(fā)產(chǎn)品建設(shè)期利息　 　 　　　　　　　　　項(xiàng)目資本金比例　%　　　　　單位面積投資　 (總建筑面積)　　　項(xiàng)目分期投資估算表序號(hào)項(xiàng)目估算說明整個(gè)項(xiàng)目合計(jì)2011年2012年2013年2014年1土地費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施　 　　土地征用　 　　土地使用稅　 　　土地拆遷補(bǔ)償　　　　　　2前期工程費(fèi)　 　　勘測(cè)費(fèi)1元/m２ 　　地形圖費(fèi)　　　　　　設(shè)計(jì)費(fèi)用30元/m２ 　　防雷審查費(fèi)3元/m２ 　　設(shè)計(jì)圖紙審查費(fèi)2元/m２ 　　消防建審費(fèi)3元/m２ 　　深基坑支護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)　 　　監(jiān)理費(fèi)用　 　　招標(biāo)代理費(fèi)1元/m２ 　　 招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)% 　　審計(jì)費(fèi)1元/m２ 　　 標(biāo)底編制費(fèi)用2元/m２ 　　代收印花稅% 　　 質(zhì)量管理費(fèi)% 　　墻改保證金10元/m２ 　　 裝飾裝修管理費(fèi) 　　散裝水泥基金3元/m２ 　　 竣工備案及檔案費(fèi) 　　環(huán)境評(píng)估 　　 測(cè)量費(fèi)2元/m２ 　　3綠化工程費(fèi)75元/m２ 　 　4建筑安裝工程費(fèi)　 　深基坑支護(hù)工程費(fèi)　 　土石方工程　 　土建工程　 　外墻及內(nèi)部瓷磚　 　 　門窗　 　 　二次裝修　 　 　電梯2部　 　 　　5配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)70元/m2 　　6管網(wǎng)工程費(fèi)　 　 　給排水20元/m2 　 　燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)　 　 　供電系統(tǒng)80元/m2 　 　智能化系統(tǒng)費(fèi)12元/m2 　 　消防工程80元/m2 　 　其他　 　 　7開發(fā)間接費(fèi)% 　8管理費(fèi)用3% 　9銷售費(fèi)用2% 　 10其他費(fèi)用2% 　11不可預(yù)見費(fèi)2% 　 　12財(cái)務(wù)費(fèi)用　 　 一合計(jì)　 二經(jīng)營(yíng)資金　　　　　　三總投資　 其中自營(yíng)資產(chǎn)投資　 　　自營(yíng)資產(chǎn)建設(shè)期利息　 　 　　開發(fā)產(chǎn)品直接投資　 　開發(fā)產(chǎn)品建設(shè)期利息　 　 　　　　　　　　　項(xiàng)目資本金比例　%　　　　　單位面積投資　 (總建筑面積)　　　本項(xiàng)目建設(shè)投資由以下三部分組成：企業(yè)用自有資金投入；銀行借款銷售收入。具體見下表：序號(hào)項(xiàng)目一期二期整個(gè)項(xiàng)目2資金籌措 資本金 股東追加投入　預(yù)售收入 預(yù)租收入　其他收入　借款 第十三章　經(jīng)濟(jì)效益分析根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)。考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，；住宅單價(jià)為每m23200元。具體分年單價(jià)見下表六。表六序號(hào)項(xiàng)目2012年2013年2014年2015年1商鋪銷售單價(jià) 2商鋪出租單價(jià) 2住宅銷售單價(jià) 本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見下表七。表七序號(hào)項(xiàng)目分期計(jì)劃進(jìn)度（一期）合計(jì)2012年2013年2014年1商鋪銷售面積 2銷售比例 20%80%3商鋪出租面積45銷售面積 序號(hào)項(xiàng)目分期計(jì)劃進(jìn)度（二期）合計(jì)2012年2013年2014年1商鋪銷售面積 2銷售比例 20%80%3住宅銷售面積 4銷售比例 20%80%5銷售面積 序號(hào)項(xiàng)目整個(gè)項(xiàng)目合計(jì)2012年2013年2014年1商鋪銷售面積 2商鋪出租面積　3住宅銷售面積 4銷售比例　5銷售面積 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見下表八。表八稅費(fèi)率表(%)稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅5城市維護(hù)建設(shè)稅7房產(chǎn)稅(按租金)12教育費(fèi)附加費(fèi)3土地增值稅(住宅)6堤防費(fèi)2土地增值稅(其他)6教育發(fā)展基金及其他2法定盈余公積金10企業(yè)所得稅25任意盈余公積金 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目一期二期整個(gè)項(xiàng)目1經(jīng)營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本3出租經(jīng)營(yíng)成本4經(jīng)營(yíng)稅金及附加5土地增值稅6利潤(rùn)總額7應(yīng)納所得稅額8所得稅9稅后利潤(rùn)10投資利潤(rùn)率11銷售利潤(rùn)率1資本金凈利潤(rùn)率本項(xiàng)目所需資金均由開發(fā)商自籌，分期銀行借款3000、1500萬(wàn)元，根據(jù)現(xiàn)金流量計(jì)算，、。在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見附表八。序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度一期全部投資(所得稅前)二期全部投資(所得稅前)整個(gè)項(xiàng)目全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期%(%)(萬(wàn)元)(年)(%)(萬(wàn)元)(年)(%)(萬(wàn)元)(年)　基本方案1開發(fā)產(chǎn)品投資+10+55102售房?jī)r(jià)格+10+5510第十四章　　風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策任何項(xiàng)目都存在風(fēng)險(xiǎn)，正確的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。工期拖延風(fēng)險(xiǎn)：在施工過程中，由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、施工能力差、自然災(zāi)害等原因致使項(xiàng)目不能按期建成。防范措施：重視合同管理。在本項(xiàng)目建設(shè)管理過程中，一切活動(dòng)遵守中國(guó)法律、法規(guī)和十堰市地方法規(guī)、遵循國(guó)際慣例，強(qiáng)調(diào)法律至高無(wú)上的地位和作用，是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。充分發(fā)揮合同管理和控管職能，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程的各項(xiàng)行為進(jìn)行全面調(diào)控、管理。通過法律的保障和合同管理機(jī)制、審批程序的有效運(yùn)行，確保合同管理的靈魂作用，確保其主導(dǎo)地位，實(shí)現(xiàn)成本、進(jìn)度、質(zhì)量各項(xiàng)指標(biāo)的最佳效果。質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：在施工過程中，由于原材料、購(gòu)配件質(zhì)量不符合要求，技術(shù)人員或操作人員水平不高，違反操作規(guī)程等原因而產(chǎn)生質(zhì)量問題。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理：在施工過程中做好預(yù)控工作，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)，承包商要大力加強(qiáng)這方面的工作，配備足夠的人員進(jìn)行管理，對(duì)工程實(shí)施過程中實(shí)行全程監(jiān)督，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)工程的進(jìn)度、質(zhì)量要嚴(yán)格控制，確保工程保質(zhì)保量按期完成，避免造成停工、窩工、倒運(yùn)、機(jī)械設(shè)備調(diào)遷、材料和購(gòu)件積壓等損耗，或因工期的延誤、質(zhì)量問題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。注意質(zhì)量和安全生產(chǎn)，監(jiān)督執(zhí)行入場(chǎng)前的安全教育，要求所有相關(guān)人員必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，要求各級(jí)管理人員將每天對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查考核，建立嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲措施，杜絕安全事故的發(fā)生，避免由于生產(chǎn)過程中的安全因素造成責(zé)任事故和人身傷亡等重大風(fēng)險(xiǎn)。工程成本，主要由分判工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。對(duì)于工程成本缺乏管理，可能會(huì)出現(xiàn)工程成本管理風(fēng)險(xiǎn)。推行的控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的成本評(píng)審，明確相關(guān)人員的簽字權(quán)限，即由設(shè)計(jì)院簽發(fā)的設(shè)計(jì)修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計(jì)管理部門的書面確認(rèn)，如涉及變更金額較大（20萬(wàn)元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論確定后再予以實(shí)施。建立成本分析預(yù)警制度，成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工生，對(duì)由財(cái)務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評(píng)估。項(xiàng)目的實(shí)施會(huì)產(chǎn)生粉塵、噪聲、垃圾，因此，必須采取有效措施妥善解決這一問題，以防止或減少社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。建議采取以下各條措施。為了減少施工噪聲對(duì)周圍環(huán)境特別是農(nóng)村居民的影響，建議建設(shè)單位和施工單位采取以下措施：在施工現(xiàn)場(chǎng)廠界加設(shè)圍檔，這是減緩揚(yáng)塵污染的最有效措施，因?yàn)橛袊鷻n的施工現(xiàn)場(chǎng)，其揚(yáng)塵污染相對(duì)無(wú)圍檔的有明顯改善，可使被污染地區(qū)的TSP濃度減少四分之一左右；加強(qiáng)工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易產(chǎn)生揚(yáng)塵的材料，有條件的工地應(yīng)把易產(chǎn)生揚(yáng)塵的材料堆放在工棚內(nèi)；避免在大風(fēng)天氣下裝卸易產(chǎn)生揚(yáng)塵的建筑材料；加強(qiáng)運(yùn)輸車輛的管理，對(duì)駛出施工區(qū)的車輛采取減少散落的措施。對(duì)開挖的土方如果在現(xiàn)場(chǎng)堆放要進(jìn)行覆蓋處理，盡量不要使地面裸露。被市場(chǎng)認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目由于擁有較強(qiáng)的地段優(yōu)勢(shì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，將能夠形成新一代商業(yè)街區(qū)的理念，鄖縣商業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，經(jīng)營(yíng)者與投資者接受新形態(tài)商業(yè)可能會(huì)存在一定阻力，最為明顯的即是對(duì)項(xiàng)目租金價(jià)格和銷售價(jià)格的不認(rèn)同。分析與對(duì)策：本項(xiàng)目自身?xiàng)l件優(yōu)越，項(xiàng)目租賃價(jià)格的制定是根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)論經(jīng)過科學(xué)性、系統(tǒng)性的估價(jià)論證而來(lái)，在市場(chǎng)上還是能夠得到多數(shù)經(jīng)營(yíng)者與投資者的認(rèn)同，為此需要加強(qiáng)與客戶的溝通，讓客戶充分認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在。銷售價(jià)格根據(jù)前期調(diào)查，是具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的。達(dá)到預(yù)期招商目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)鄖縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平相對(duì)落后，專業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)者與投資戶的認(rèn)可度有限，可能會(huì)存在達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期招商目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。分析及對(duì)策：需要加強(qiáng)公司的招商與商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司擁有多年的房地產(chǎn)開發(fā)與營(yíng)銷代理經(jīng)驗(yàn)，成功操作多個(gè)營(yíng)銷存在較大阻力的項(xiàng)目，在業(yè)界擁有較好的口碑，公司擁有完善的營(yíng)銷與招商團(tuán)隊(duì)，不斷通過培訓(xùn)來(lái)提升招商人員的營(yíng)銷技巧，將更好的完成公司制定的招商任務(wù)。目前在國(guó)家金融政策的影響下，市場(chǎng)表現(xiàn)為信貸收緊，對(duì)本項(xiàng)目形成較大影響，主要表現(xiàn)為融資方式不合理、融資渠道單一不暢，不能及時(shí)獲得預(yù)期資金從而不能達(dá)到預(yù)期工程施工進(jìn)度，進(jìn)而影響招商計(jì)劃如期實(shí)行。分析及對(duì)策：擬采用穩(wěn)健融資政