【導(dǎo)讀】『學(xué)習改變?nèi)松?amp;#183;做成功物業(yè)管理人！』。長城盛世家園物業(yè)管理投標書。第三章管理處物資裝備計

　　

【正文】 戶 企業(yè)文化導(dǎo)入 滿意度調(diào)查 社區(qū)文化 合理化建議 業(yè)余活動 自我評價 有效激勵 政府主管部門 與周邊單位 與居委會 與轄區(qū)辦事處 培訓(xùn) 『學(xué)習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 14 頁，共 59 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 作 。 長城盛世家園在業(yè)務(wù)上接受深圳 市住宅區(qū)及 福田區(qū)建設(shè)局、街道辦事處等政府主管部門的監(jiān)督 和指導(dǎo)。 在大廈入住后達到法規(guī)規(guī)定的條件時，按法規(guī) 規(guī)定 成立 業(yè)主委員會 。 管理處將 在 物業(yè)管理公司原有的社會公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴展各 類社會公共關(guān)系 ，以確保 管理目標 的實現(xiàn)。 第二節(jié) 第二章 工作計劃 長城物業(yè)管理公司將根據(jù)開發(fā)商提供的實際樓盤施工進度表，分別 制訂前期介入、入 伙接管工作計劃；并依據(jù)開發(fā)商制訂的盛世家園遠景開 發(fā) 目標，制訂正常居住期的對內(nèi)、對外達標計劃。我們將力求務(wù)實、高效，并積極協(xié)助開發(fā)商做好銷售服務(wù)，實現(xiàn)雙贏 的 目標 。 一、 一、前期介入工作計劃 序號 工作計劃 計劃要點 實施 時間 備注 1 簽定物業(yè)管理 合同 商定 物業(yè)促銷協(xié)助計劃 與長城地產(chǎn)商定 管理服務(wù)費 、停車費、會所協(xié)商 簽定物業(yè) 管理 合同 2 成立 盛世家園物業(yè) 管理處 協(xié)商確定 管理 處辦公場所 簽訂合 同后 十日內(nèi) 二次裝修管理處辦公場所 辦理管理處有關(guān) 運作手續(xù) 人員配置、培訓(xùn) 管理 處辦公設(shè)備配置 3 前期介入 收集各 類工程資料 至 實施促銷協(xié)助 計劃 熟悉各 類設(shè)施 、設(shè)備 4 導(dǎo)入長城物業(yè)管理公司模式 導(dǎo)入 IS09002（ 2020 版） 至 導(dǎo)入公司各項規(guī)章制度 導(dǎo)入公司 物業(yè) 管理 理念 5 物業(yè)接管準備 驗收物業(yè)軟硬件 至 移交資料 問題備忘 二、 二、入伙接管工作計劃 序號 工作計劃 計劃要點 實施 時間 備注 1 入伙準備及實施 準備、完善入伙所需資料和設(shè)備 至 入伙儀式策劃及舉行 辦理入伙手續(xù) 2 二次裝修的 管理 建立二次裝修程序及檔案 模擬 二次裝修 動態(tài)表 『學(xué)習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 15 頁，共 59 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 進行有效監(jiān)督 3 首次征求業(yè)主意見 征求大廈合理化建議 至 （集中在裝修期間） 上門調(diào)查和回訪 分析調(diào)查結(jié)果，提出改進方案 4 建立完善的 標識系統(tǒng) 各類檔案的科學(xué)分類、建檔及標識 至 制作各類設(shè)備、設(shè)施標識 制作各類路牌等公共標識系統(tǒng) 制作辦公室標識系統(tǒng) 三、 三、正常居住期工作計劃 管理策劃 內(nèi)容描述 備注 完善體系 定期內(nèi)部評審 ISO9002（ 2020 版）質(zhì)量 管理體系： 完善 管理處 信息局域網(wǎng)，修訂會所運營 管理辦法： 完善各類 壁掛文件，Ⅴ I 系統(tǒng)。物業(yè)招租程序 ： 完善 三表聯(lián)抄系統(tǒng)及 業(yè)主自助查閱系統(tǒng)； 建立完善的分包方工作績效考評 體系； 展開業(yè)主委員會的 籌備工作。 服務(wù)持續(xù)改進 定期對員工進行服務(wù)意識、技能培訓(xùn)； 定期上門回 訪及開展 TCS 調(diào)查： 全面 開展 盛世家園的文化活動建設(shè)（一年不少于 10 次 ）： 開展多種形式的物業(yè)管理法規(guī)宣傳活動， 制作小區(qū) 辦 事指南： 助開發(fā)商做好樓盤的銷售 工作。 會所策劃經(jīng)營 定期 開 展業(yè)主消費熹向調(diào)查，逼當調(diào)整服務(wù)項目及內(nèi)容 見小區(qū)會所管理 加強對分包項目的監(jiān)管 管理達標 －年內(nèi)達到深圳 市、廣東省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小 區(qū) 標準 二年內(nèi)達到全 圖優(yōu)秀物業(yè) 管理示范小區(qū)標準 智能小區(qū) 保證大廈 三 表聯(lián)抄系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)的正常 運行 實現(xiàn)寬帶網(wǎng)絡(luò)社區(qū) 努力實現(xiàn) IC 卡自動車輛收費系統(tǒng) 第三節(jié) 第三章 管理處 物資裝備計劃 長城物業(yè)管理公司從有利于樓盤銷售和高水準物業(yè)管理服務(wù) 出發(fā)，堅持低 成本的原則下，配置盛世家園管理處的物資裝備。 一、 一、物質(zhì)裝備計劃 序號 物質(zhì) 裝 備項目 內(nèi) 容 描 述 備 注 1 管理處 工作場 所 名稱 客戶物業(yè)經(jīng)理辦公辦公技術(shù)值班工作操作倉庫 員工食堂 員工宿舍 『學(xué)習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 16 頁，共 59 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 管理服務(wù)中心 室 室 室 間 面積 M2 60 30 50 20 20 50 80 120 2 辦公用品 長城物業(yè)物料配送中心按本章二提供 3 維修工具 長城物業(yè)物料配送中心按本章三提供 4 消防裝備 長城物業(yè)物料配送中心按本章四提供 5 清潔園藝工具 由分包方提供 6 護衛(wèi)裝備 護衛(wèi)服務(wù)中心提供 7 交通工具 自行車（辦公室和技工用） 8 會所裝備 詳見第八部分 二、 二、行政 辦公用 品計劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單價（均價） 合 計 備 注 1 辦公桌椅 10 套 2 打印機 1 臺 3 復(fù)印機 1 臺 4 電腦設(shè)備 3 套 5 電話 2 臺 6 保險柜 1 臺 7 數(shù)碼照相機 1 部 8 檔案、資料柜 整體制作 9 空調(diào)冷氣機（分體、柜式） 2 套 10 各類辦公用品 11 飲水機 1 臺 12 各類標識牌 整體制作 13 小區(qū)宣傳欄 3 個 14 客戶物業(yè)管理服務(wù)中心桌椅 整體制作 合 計 三、 三、 維修工具 計劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計 備 注 1 75 型室內(nèi)疏通機 1 臺 2 200 型室外疏通機 1 臺 3 8KVA 型電焊機 1 臺 4 沖擊鉆 1 部 5 砂輪切割機 1 臺 6 手電鉆 1 部 7 臺鉗 1 臺 『學(xué)習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 17 頁，共 59 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 8 梯子 2 部 9 萬用表 2 部 10 搖表 1 部 11 潛水泵 1 臺 12 電動工具 7 套 13 電流表 3 塊 合 計 四、 四、 護衛(wèi)、 消防裝備計劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計 備 注 1 無線對講系統(tǒng) 18 臺 2 護衛(wèi)服裝 36 套 3 消防工具 1 套 4 干粉滅火器 50 瓶 5 自行車 3 輛 6 云梯 1 部 7 床及床上用品 26 套 合 計 第三章 第三部分 促進 銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 第一節(jié) 第 一章 銷售預(yù)測及定位 一、 一、長城盛 世家園銷售分析及預(yù)測 （一） . 銷售 優(yōu)勢： 1. 大社區(qū)概念： 項目總規(guī)劃 建筑面積為 28 萬平方米，首期 開發(fā) 面積近 10 萬平方米，在市區(qū)范圍內(nèi) 屬于 不可多得的大規(guī)模 商品房 社區(qū)，對于工薪階層的 購房者來說尤其具有吸引力； 2. 臨近 彩田村 ： 項目 與市政府大型微利房住宅區(qū) 彩田 村近在咫尺，隨著 彩田村的完工和入住，該片區(qū)的配套設(shè)施將日趨完善 ，人氣亦大大增 加； 3. 景觀良好： 項目 位于 彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花山公園和筆架山 公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。視野 開闊 ，景觀無限； 4. 性能比較優(yōu)：項自均價大約 定位在 6000 元／平方米，與周邊 樓盤 對比，性能價格比具有一定優(yōu)勢 。 （二） . 銷售劣勢 ： 1. 容積率大：項 目為 34 層的超高層建筑，容積率 較高 （超過 10 以上），可供業(yè)主休閑利活動 空間 較小 ； 2. 噪音 影響：項 目臨 近 彩田南路，車流頻繁， 而市政的綠化隔離帶較短，臨街的房屋『學(xué)習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 18 頁，共 59 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 將受到 一定的 噪音影響 ： 3. 配套不足：該地段開發(fā)較遲，目 前大型住宅區(qū)較少，一期工程周邊配套尚不足 。 （三） . 銷售預(yù)測： 根據(jù)上述分析及對周邊 樓盤 的調(diào)研， 我們 對長城 盛世家園的銷售狀況作如下分析： 第一年， 銷售率 達到 70%左右： 第二年， 銷售 率達到 90%左右： 第三年， 房屋 基本 銷售完畢 。 以下 章節(jié) 的 管理 服務(wù)費用收支 測算將 依據(jù)此處 預(yù)算進行 。 二、 二、長城盛世家園銷售對象定位 長城盛世家園位于 彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花出公園和筆架山公園的翠綠美景， 更兼有大片荔枝林 背靠其后。與市政府的大型微利房住宅區(qū) —— 彩田 村咫尺之遙，交通便捷，正是安家置業(yè)者的 良好 居所。根據(jù) 樓盤本身的定位及市場預(yù)測，銷售對象應(yīng)定位為深圳本地白領(lǐng)中的首次置業(yè)者 、來深圳多年的工薪階層和周邊的老居民。這一階層之業(yè)主消費能力不算太強，但具有較高的文化 品位 ，注重生活方式及 生活質(zhì)素，置業(yè)時 尤其注重物業(yè)管理 服務(wù)之內(nèi)涵及感受， 同時 亦要求多元化的 家政服務(wù)，以緩 解緊張的工作壓力，感受天倫之 樂。 三、 三、物業(yè)管理服務(wù)定位 秉承“服務(wù)業(yè)主、報效社會”的核心 理念，我們著力在長城 盛世家園創(chuàng)造一個安全 、 舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和 提升，使物業(yè) 能夠 保值及不 斷增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè) 管理 優(yōu)質(zhì)服務(wù)之 典范。 針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合深圳 本地之文化背景及 福田 之特定區(qū)域，要想 成功達到上述 目的，我們設(shè)想，運用文化感召力滲入日 常的管理和服務(wù)之中 。我們擬 在長城盛世家園的物業(yè)管理中建立以 流程 運作為基石的需求 管理 模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè) 管理 服務(wù)能夠 持續(xù)超越業(yè)主 的實際需求。 我們將 在 管理服務(wù)中著力于以下四 個方面： 倡導(dǎo) “全員參與”的管理文化、推廣“平等互動”的服務(wù)文化、 營建 “和睦 親善 ”的社區(qū)文化、塑造“親和人文”的環(huán)境文化。 第二節(jié) 第二 章 銷售的建議 作為深圳本土一家著名的上市公司，長城地產(chǎn)集團的企業(yè)形象早已深入人心，其所開 發(fā)的物業(yè)始終具有一定的 品牌 感召力，長豐苑的熱銷更是極好地證明了這一 點。但 在房地產(chǎn)市場 日趨 理性、 營銷競爭逐澌升級的今 天， 我們 認為：在長城盛世家園的 銷售上，如 能采取 如下一些措施對以往的銷售方式予以改進，將會進一步提高銷售率。 一、 — 、會所提前投入運營 會 所概念的 迅速普及 ，使得會所正成為物業(yè)銷售業(yè) 績的新的支撐點。建議提前將長城盛世家園的會所裝修完畢，并在正式開 盤后投入 運營 ，以便 購房 者在參觀樣板房的 同時 可實地感 受未來的娛樂 休息 場所，這無疑將極大地 增加購房者的信心 和興 興趣 在銷售過程中，亦可根據(jù) 準 業(yè)主們的 意見反饋對會所的功能不斷進行改進，以便使其更加實用。美侖美奐和 雅致實用的會所 必將 為長城盛世家園帶來更好的銷售業(yè)績。 二、 二、招聘中年銷售人員 『學(xué)習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 19 頁，共 59 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 購房 者與 銷售員面對面進行溝通和咨詢的直銷方式仍然是現(xiàn)階段 房地產(chǎn)銷售的主導(dǎo)方式， 因此，一支出色和穩(wěn)定的銷售 人員隊伍對于銷售業(yè)績的 保證顯得舉足輕重。而 目前銷售人員往往打工心態(tài)較強，流動頻繁，造成爭搶客戶、暗中作弊、 損公 肥 私的 事情 偶有發(fā) 生。究其根源，系年輕的銷售職員心智不夠成熟所致，他們通常對前景的預(yù)測帶有一定的盲 從性，容易產(chǎn)生急功近利的想法。針對此種現(xiàn)象， 我們建議在長城盛世家園銷售員的選用上，可考慮招聘部分具有一定學(xué)歷和社會閱歷的中年女性，這個階層的職員對崗位的珍惜程 度更大，待人接物也更 加成熟和穩(wěn)重，更為重要的是，如 能正確引導(dǎo)她們以自身的家庭經(jīng)歷為背景向購房 者提出 購房 建議， 將 會帶來意想不到的示范作用。 三、 三、建立團隊激勵體系 根據(jù) 我 們 對 經(jīng)營部的調(diào)查，現(xiàn)行對銷售員的激勵主要是根據(jù)個人的售房數(shù)量按 比例 提成 ，此種方式的 弊端 在于：因為利益 的驅(qū)動，一些銷售員往往為了個人所得而發(fā)生爭搶客戶，對客戶 胡亂許諾的現(xiàn)象，這在一定程度上會 影響發(fā)展商的企業(yè)形象，破壞物業(yè)的口碑。改變此種現(xiàn)狀一方面在于加強對銷售員的職 業(yè)道德教育和 規(guī)范 管理，另一方面建議建立以團隊激勵為