【導(dǎo)讀】開發(fā)商以積極前瞻之眼光，提前選聘物業(yè)管理合作方，更加難能可貴。我們真誠地希望獲得此次與順天建設(shè)集團合作的機會。管理一級資質(zhì)、管理規(guī)模近二百萬平方米、年度營業(yè)額超過億元的企業(yè)。隊極富進取和創(chuàng)新精神。CPM近年承攬之多項大型物業(yè)，品牌卓著，廣受業(yè)主、客戶贊譽。我們相信，憑籍CPM服務(wù)客戶最高原則的經(jīng)。際優(yōu)質(zhì)樓盤在售后服務(wù)領(lǐng)域再添一金！軌，是長沙市高檔寫字樓客戶的最佳選擇。順天國際擬定于今年6月底封頂，年內(nèi)全面投入運行。務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護及技術(shù)服務(wù)、汽車美容服務(wù)等。CPM若有幸接管順天國際項目，將迅速組織專業(yè)力量，融合于該項目。務(wù)三個視角規(guī)劃和經(jīng)營順天國際優(yōu)質(zhì)物業(yè)，全面提升該項目的市場價值?，F(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象，為發(fā)展商順天建設(shè)集團和長沙市樹立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。CPM擬在前期介入期。真誠合作體現(xiàn)了CPM尊重客戶、依法經(jīng)營一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽，注意及時溝通和協(xié)調(diào)，

　　

【正文】 b. 檔案資料由綜合部統(tǒng)一管理。 c. 明確收集、整理、分類、編號、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項管理流程。 d. 采用多種形式的文檔儲存方式（如電腦磁盤、錄相帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、保管方法。 e. 對原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)審批方可。 f. 綜合部主任負責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否 有效和作廢。 g. 注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料。 h. 綜合部每季度對檔案資料管理情況進行檢查。 i. 要求全體員工樹立檔案意識、保密意識、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。 發(fā)展商提供的資料 業(yè)主委員會提供的資料 管理公司建立的資料文檔 CPM 檔案 管理 借閱文件 其他途徑收集的資料 復(fù)印文件 張貼文件 作廢文件 Ⅴ . 管理成本測算和管理費標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)及傭金標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)順天國際物業(yè)管理邀標(biāo)文件提供的有關(guān)資料，通過項目實地考察和專業(yè)測算， CPM 對本項目物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)確定為寫字樓和酒店人民幣 元 /平方米月，商業(yè)裙樓人民幣 元 /平方米月，每月合計人民幣 萬元。全年合計人民幣 萬元（不包含能源費和房屋設(shè)備維護基金），管理處按照管理成本的 10%提取傭金。 對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認識 CPM 一貫將“錢盡其用”作為物業(yè)管理中財務(wù)運作的控制原則，通過精確預(yù)算、嚴(yán)格執(zhí)行、杜絕浪費，力爭使業(yè)主所花的每一分錢都物有所值，以同樣的價錢提供更高檔的服務(wù)。 物業(yè)管理專業(yè)中財務(wù)管理應(yīng)具有營銷財務(wù)的概念，即注重財務(wù)管理中額度、平衡、審核、建議等因素，使財務(wù)管理有效地推動物業(yè)管理工作的進行。 物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力。實行 成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。 成本控制原則不能以降低服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度作為代價，用戶滿意永遠是最高原則。 管理處控制成本主要措施 合理安排維修基金的使用，保證順天國際物業(yè)維修、改造工程良性運作。 通過精確的計算和合理的安排，制定有效的節(jié)能措施，降低物業(yè)運行公共能源費用，減少順天國際的運行開支。 CPM 有著豐富的設(shè)備保養(yǎng)經(jīng)驗，能自行組織力量實施設(shè)備的維護及大、中修改造，減少外包項目，有效降低了設(shè)備保養(yǎng)費用及運行費用。 加強員工培訓(xùn) ，發(fā)揮員工“一專多能”的作用，合理安排崗位，盡量減少人員。 采用成本倒算原則，制定切實可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。在執(zhí)行預(yù)算過程中實行成本否決制，即預(yù)算中未列項目堅決控制或從簡。同時，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。 順天國際物業(yè)管理有關(guān)費用測算 順天國際管理費收入預(yù)測表（表 ） 順天國際管理費支出預(yù)測表（表 ） 順天國際管理費支出明細預(yù)測表（表 ） 順天 國際管理處物資裝備表（表 ） 順天國際管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表（表 ） 前期介入支出預(yù)測表（表 ） 測算說明 a. 預(yù)算按建設(shè)部關(guān)于公共性服務(wù)收費費用構(gòu)成范圍的有關(guān)規(guī)定及順天國際招標(biāo)文件指定服務(wù)項目測算（不包含能源費及房屋設(shè)備維護基金）； b. 預(yù)算參照 CPM 管理之相近辦公樓費用標(biāo)準(zhǔn)及長沙的有關(guān)規(guī)定、市場價測算； c. 前期費用投入人民幣 萬作為開辦費，在管理費中分五年攤銷；物資裝備費用人民幣 萬元，固定資產(chǎn)投入人民幣 萬元由 CPM 投入，在管理費中分五年攤銷； d. 管理處收取的管理費僅用于上述管理成本項目；特約性服務(wù)見《特約性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》； e. 順天國際在第一年處于設(shè)備維保期，預(yù)計設(shè)備保養(yǎng)費可比正常期有所減少，以上測算均以第一年度的開支為標(biāo)準(zhǔn)，正常年度的管理費標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)甲方要求與實際情況進行調(diào)整； f. 按正常年度管理費開支測算，如果管理費收支有盈余，盈余部分將轉(zhuǎn)入下一年度作為儲備金； g. 本預(yù)算未涉及項目由雙方協(xié)議商定。 順天國際管理費收入測算表 （單位：萬元） 項目 面積 收費標(biāo)準(zhǔn) 月收入 年收入 寫字樓 45, 元 /月 /平方米 商業(yè)裙樓 16, 元 /月 /平方米 停車場 11, 室內(nèi)車位 214 個，室外車位 20 個，室內(nèi)60 元 /月，室外 50 元 /月 合計 72, 順天國際管理費支出預(yù)測表 表 （單位：萬元） 序號 項目 計算依據(jù) 月支出 年支出 一 工資福利 53 人， 7 人深圳公司派駐 二 辦公費 三 設(shè)施設(shè)備運行維保費 四 環(huán)境管理費 清潔、綠化、消殺 五 固定資產(chǎn)折舊 總額 241500 元，分五年攤銷 六 開辦費攤銷 總額 184800 元，分五年攤銷 七 不可預(yù)見費（ 2%） 以上六項總和的 2% 八 管理者酬金（ 10%） 以上七項總和的 10% 九 法定稅費（ %） 收入的 % 合計 順天國際管理費支出明細預(yù)測表 表 （單位：萬元） 序號 項目 計算依據(jù) 月支出 年支出 一 工資福利 1 主任 1 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 4000 元 /月 2 副主任 1 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 3000 元 /月 3 部長 4 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 2020 元 /月 4 助理、工程師 3 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 1500 元 /月 5 文員 9 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 1000 元 /月 6 技術(shù)人員 15 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 700 元 /月 7 安管員 20 人，工資標(biāo)準(zhǔn) 500 元 /月 8 福利費 按月工資總額的 14% 9 社會保險（養(yǎng)老，醫(yī)療，失業(yè)，工傷），員工補貼 按月工資總額的 25% 二 辦公費 1 市內(nèi)交通補助、差旅費 3000 元 /月 2 通迅費 電話費 8 150 元 /月、通迅補貼 1000元 /月、網(wǎng)絡(luò)費按 400 元 /月計 3 書報資料費、印刷費 雜志、報刊、資料， 500 元 /月，印刷費 1000 元 /月 4 辦公用品、低耗品 1500 元 /月 5 辦公設(shè)備維護 500 元 /月 6 服裝費 管理人員每人 1000 元 /年，維修人員600 元 /年，保安人員 500 元 /年 7 業(yè)務(wù)招待費 綜合測算 1500 元 /月 8 辦公水電費 每月用電 1500 元，每月用水 500 元 9 公眾責(zé)任險 投保金額 1000000 元，費率 ‰ ,全年 1200 元 三 設(shè)施設(shè)備運行維保費 1 供配電系統(tǒng)保養(yǎng) 維護材料費等共 40000 元 /年 2 公共照明系統(tǒng)保養(yǎng) 含節(jié)能燈、泛光燈及廣場燈更換等28000 元 /年 3 冷熱給排水系統(tǒng)保養(yǎng) 冷熱給排水設(shè)施運行維護 4 消防安全及安全管理費 （ 1） 消防設(shè)施保養(yǎng) 包括消防主機系統(tǒng)維護，管道、自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)的保養(yǎng)，按照 元 /平方米年 （ 2） 器械及設(shè)施 更換 保安器械及停車場標(biāo)識等設(shè)施的保養(yǎng)、更換 （ 3） 對講機管理費 每部 40 元 /月 5 智能化系統(tǒng) （ 1） 信息智能化系統(tǒng) 語音、數(shù)據(jù)線路保養(yǎng)，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，大樓樓宇自控系統(tǒng) （ 2） 安防智能化系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng)，報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng) （ 3） 物業(yè)管理智能化系統(tǒng) 計費系統(tǒng)，停車場管理系統(tǒng) 6 空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng) 含空調(diào)主機維護及水質(zhì)處理 7 電梯維護，年審 按 500 元 /臺月，年審核 1000 元 /部年 8 水池清洗、水質(zhì)檢測費 清洗 1500 元 /次，檢測 500 元 /次，每年兩次 9 自行車棚摩托車棚維護保養(yǎng) 含停車架刷漆保養(yǎng)等估算 2400 元 /年 10 公共設(shè)施零星維護 圍墻，雨污水井清理、垃圾站箱、VI 系統(tǒng)等日常零星維護綜合測算300 元 /月 四 環(huán)境管理費 1 綠化（外包） 包含人員、材料 2 清潔材料費（外包） 包含人員、材料 3 消殺費（外包） 包含人員、材料 4 化糞池清理疏通費 清理 3000 元 /次，疏通 2020 元 /次，每年二次 5 外墻清潔費 按每年一次， 元 /㎡次，外墻約30000 ㎡ 6 節(jié)假日擺設(shè) 2020 元 /次，每年四次 五 固定資產(chǎn)折舊 總額 241500 元，分五年攤銷（詳見表 ，表 ） 六 開辦費攤銷 總額 184800，分五年攤銷（詳見表） 七 不可預(yù)見費（ 2%） 以上六項總和的 2% 八 管理者酬金（ 10%） 以上七項總和的 10% 九 法定稅費（ %） 收入的 % 合計 順天國際管理處物資裝備表 表 （單位：萬元） 序號 名稱 數(shù)量 單位（均價） 合計 一 維修工具 臺鉆 1 部 電焊機 1 部 沖擊鉆 1 部 手電鉆 2 部 切割機 1 臺 砂輪機 1 臺 臺鉗 2 臺 電流表 1 臺 萬用表 5 部 絕緣表 2 個 氣泵 1 臺 潛水泵 1 臺 疏通機 2 臺 梯子 4 張 工衣柜 10 套 應(yīng)急燈 6 個 材料 架 若干 空調(diào)作業(yè)工具 一批 管工作業(yè)工具 一批 機修作業(yè)工具 一批 電器作業(yè)工具 一批 材料備件 一批 個人工具 16 套 小計 二 安防、消防裝備 無線對講機 8 臺 消防斧頭 5 把 專用消防板手 5 把 防毒面具 10 個 消防靴 10 雙 訓(xùn)練器材 一批 小計 員工宿舍用品 床及家具 40 套 風(fēng)扇 15 臺 熱水器 8 臺 電視機 5 臺 其它用品 一批 小計 合計 順天國際管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表 表 （單位：萬元） 序號 名稱 數(shù)量 單位（均價 ） 合計 1 辦公桌椅 20 套 2 電腦服務(wù)器 1 臺 3 計算機 7 臺 4 集線器 1 臺 5 打印機 2 臺 6 復(fù)印機 1 臺 7 電話機 8 臺 8 傳真機 1 臺 9 保險柜 1 個 10 檔案、資料柜 5 個 11 各類辦公用品 一批 合計 前期介 入預(yù)測支出表 表 （單位：萬元） 序號 項目 測算依據(jù) 金額 1 人員工資 項目經(jīng)理 1 人，工程師 2 人，行政主管 1 人，項目經(jīng)理 6 月份入駐，其他人員入伙前 3 個月入駐 10． 10 2 差旅費 公司派出人員往返 20 人次，每次 1500 元 3． 00 3 食宿費 綜合測算 0． 50 4 招聘培訓(xùn)費 招聘、培訓(xùn) 46 人，每人平均費用 300 元 1． 38 5 業(yè)務(wù)費 綜合測算 2． 00 6 辦公費 指前期的辦公費用及資料印刷費 1． 00 7 開辦注冊費 綜合測算 0． 50 小計 18． 48 說明 本表按前期介入計劃及正常情況下測算所得 前期的費用將作為開辦費分五年攤銷 Ⅵ .物業(yè)管理前期介入 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，在此階段，物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個好頭，夯下堅實的基礎(chǔ)。 總體來講，物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內(nèi)容： 施工期物業(yè)管理 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管 理 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理 其他前期準(zhǔn)備工作 前期物業(yè)管理人員安排與工作進度 施工期物業(yè)管理工作 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細記錄； 了解設(shè)計和施工狀況