【導(dǎo)讀】守獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述。的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估報(bào)告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。價(jià)值，為此次股權(quán)收購(gòu)事宜提供價(jià)值參考依據(jù)。目前該部分固定利潤(rùn)折現(xiàn)值之和已經(jīng)在報(bào)表的負(fù)債科目一年內(nèi)到期的非流動(dòng)。新麗商貿(mào)有限公司所有。同樣，在收益法中，津北陽(yáng)光公司每年支付給小股東的分配固定利潤(rùn)，如同歷史報(bào)表反映的一樣在正常成本費(fèi)用外在收益法模型中每年予以扣除。

　　

【正文】 A D=C/A100% 1 流動(dòng)資產(chǎn) 4, 4, 2 非流動(dòng)資產(chǎn) 6, 13, 6, 3 其中：可供出售金融資產(chǎn) 4 持有至到期投資 5 長(zhǎng)期應(yīng)收款 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 17頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 6 長(zhǎng)期股權(quán)投資 7 投資性房地產(chǎn) 6, 13, 6, 8 固定資產(chǎn) 9 在建工程 10 工程物資 11 固定資產(chǎn)清理 12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 13 油氣資產(chǎn) 14 無(wú)形 資產(chǎn) 15 開(kāi)發(fā)支出 16 商譽(yù) 17 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 18 遞延所得稅資產(chǎn) 19 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 20 資產(chǎn)總計(jì) 11, 18, 6, 21 流動(dòng)負(fù)債 22 非流動(dòng)負(fù)債 5, 5, 23 負(fù)債合計(jì) 5, 5, 24 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 6, 12, 6, 即，津北陽(yáng)光公司股東全部權(quán)益價(jià)值為 12,。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果與賬面值比較變動(dòng)情況及原因 津北陽(yáng)光公司凈資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果較賬面凈資產(chǎn)增值 6,，主要是投資性房地產(chǎn)增 值，增值的主要原因是近年 來(lái)天津市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快，土地價(jià)格逐年上漲。 （二）收益法評(píng)估結(jié)果 經(jīng)收益法評(píng)估，津北陽(yáng)光公司股東全部權(quán)益價(jià)值為 8,，較凈資產(chǎn)賬面價(jià)值 6, 1,，增值率為 %。 （三） 最終評(píng)估結(jié)果的選取 津北陽(yáng)光公司主要持有商業(yè)物業(yè)，通過(guò)租賃商業(yè)物業(yè)取得收益，效益穩(wěn)定但回報(bào)周期 長(zhǎng)。商業(yè)物業(yè)的收益情況受社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、消費(fèi)習(xí)慣等影響較大，同時(shí)也受商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位、 所在商圈供應(yīng)量等的影響，采用收益法評(píng)估體現(xiàn)了評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理租賃物業(yè)所產(chǎn) 生的企業(yè)價(jià)值。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法反映了評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)企業(yè)購(gòu)置各項(xiàng)資產(chǎn)的重置價(jià)值，由于物業(yè)自身增值 尤其是土地成交價(jià)格逐年增高，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的交易價(jià)格高，而與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)普 遍存在租售比特別低的情況，故通過(guò)收益法評(píng)估后的結(jié)果明顯低于市場(chǎng)法。 基于這種事實(shí)，收益法的結(jié)果不易為市場(chǎng)所接受，而資產(chǎn)基礎(chǔ)法下投資性房地產(chǎn)中的 土地使用權(quán)已體現(xiàn)了市場(chǎng)價(jià)值水平，從而使資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估結(jié)果反映了市場(chǎng)價(jià)格，更能 為市場(chǎng)接受，故本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)果，即經(jīng)評(píng)估后津北陽(yáng) 北 京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 18頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 光公司股東全部權(quán)益價(jià)值為 12,。 十一、特別事項(xiàng)的說(shuō)明 本報(bào)告是在獨(dú)立、公正、客觀、科學(xué)的原則下作出的，天健興業(yè)及參加評(píng)估人員與 委托方及被評(píng)估單位之間無(wú)任何特殊利害關(guān)系。 本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果是在被評(píng)估單位提供必要的資料基礎(chǔ)上形成的，我們對(duì)被評(píng) 估單位提供的有關(guān)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)，并有責(zé)任 對(duì)查驗(yàn) 的情況予以披露。但本報(bào)告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性由被評(píng)估單位負(fù) 責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。我們的責(zé)任在于對(duì)評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日之價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專 業(yè)意見(jiàn)，對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬不發(fā)表意見(jiàn)，也不作確認(rèn)或保證。 本報(bào)告所稱 “ 評(píng)估價(jià)值 ” 是依據(jù)所估值的資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變、持續(xù)經(jīng)營(yíng)和在估值基 準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)文中所述原則、依據(jù)、假設(shè)前提、方法、程序， 在 20xx年 7月 31日這一基準(zhǔn)日及本報(bào)告書所列明的目的下對(duì)被估值資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允 反映，估值結(jié)論只有在上述原則、依據(jù)、前提 存在的條件下成立，天健興業(yè)對(duì)這一基準(zhǔn)日 后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不承擔(dān)發(fā)表意見(jiàn)的責(zé)任。 本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定的待估 資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保等可能造成的影響，未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值做 任何納稅準(zhǔn)備，也未考慮可能存在的或有負(fù)債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可 能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響，同時(shí)， 本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的 影響。 本次評(píng)估結(jié)果基 于本報(bào)告及其說(shuō)明所陳述的有關(guān)假設(shè)基礎(chǔ)之上，此等數(shù)據(jù)將會(huì)受多 種市場(chǎng)因素影響而變化。我們對(duì)市場(chǎng)變化的情況不承擔(dān)發(fā)表意見(jiàn)的責(zé)任，同時(shí)我們也沒(méi)有 義務(wù)為了反映報(bào)告日后的事項(xiàng)而進(jìn)行任何修改。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的各種原則發(fā) 生變化時(shí)，則會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。 對(duì)于可能影響估值結(jié)果的瑕疵事項(xiàng)，在被評(píng)估單位及相關(guān)方未作特殊說(shuō)明而估值人 員根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能知道的情況下，從事價(jià)值評(píng)估的機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 發(fā)生評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論。在本次評(píng)估結(jié)果有效 期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng) 根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)評(píng)估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 在評(píng)估基準(zhǔn)日期后，且評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn) 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 19頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值；若資產(chǎn)價(jià)格的調(diào) 整方法簡(jiǎn)單、易于操作時(shí)，可由委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 本報(bào)告含有若干附件，附件為報(bào)告之 重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效 力。 十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明 本報(bào)告僅供瑞豐陽(yáng)光公司用于收購(gòu)津北陽(yáng)光公司 90%股權(quán)的評(píng)估目的；評(píng)估報(bào)告書 的使用權(quán)歸委托方所有。 本報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用，評(píng)估報(bào)告的作用依照法律法規(guī) 的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。 未經(jīng)委托方書面許可，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得將評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容向第三方 提供或者公開(kāi)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 未征得天健興業(yè)書面同意，評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露 于公開(kāi)媒體，法律、 法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；對(duì)不當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告內(nèi)容 于其他經(jīng)濟(jì)行為而形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任何法律責(zé)任。 報(bào)告僅在上述評(píng)估目的、上述條件及基準(zhǔn)日下成立。根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估 結(jié)論使用的有效期限為 1年，自評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx年 7月 31日起，至 20xx年 7月 30日止， 超過(guò)一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。 十三、評(píng)估報(bào)告日 本評(píng)估報(bào)告日為 20xx年 12月 17日。 （本頁(yè)以下空白） 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng) 有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 20頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 (本頁(yè)為簽字蓋章頁(yè)！ ) 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： 二〇一三年十二月十七日 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 21頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu) 天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78704號(hào) 目 錄 一、有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件 二、被評(píng)估單位財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表 三、委托方與被評(píng)估單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 四、委托方及被評(píng)估單位的承諾函 五、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件 七、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承諾函 八、簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師證書復(fù)印件 九、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件 十、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表 北京瑞豐陽(yáng)光投資有限公司擬收購(gòu)天津津北陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 22頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 關(guān)于《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件》使用范圍的聲明 本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件僅供委托方用于評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為和送交資產(chǎn)評(píng)估行政主 管部門審查使用；評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意 向他人提供或公開(kāi)；未經(jīng)天健興業(yè)同意委托方不得將報(bào)告的部分或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公 開(kāi)媒體上；對(duì) 委托方不當(dāng)引用評(píng)估結(jié)果于其他經(jīng)濟(jì)行為而形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任 何法律責(zé)任。