【導(dǎo)讀】守獨立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述。的內(nèi)容是客觀的，并對評估報告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求。別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。價值，為此次股權(quán)收購事宜提供價值參考依據(jù)。目前該部分固定利潤折現(xiàn)值之和已經(jīng)在報表的負債科目一年內(nèi)到期的非流動。新麗商貿(mào)有限公司所有。同樣，在收益法中，津北陽光公司每年支付給小股東的分配固定利潤，如同歷史報表反映的一樣在正常成本費用外在收益法模型中每年予以扣除。

　　

【正文】 A D=C/A100% 1 流動資產(chǎn) 4, 4, 2 非流動資產(chǎn) 6, 13, 6, 3 其中：可供出售金融資產(chǎn) 4 持有至到期投資 5 長期應(yīng)收款 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 第 17頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 6 長期股權(quán)投資 7 投資性房地產(chǎn) 6, 13, 6, 8 固定資產(chǎn) 9 在建工程 10 工程物資 11 固定資產(chǎn)清理 12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 13 油氣資產(chǎn) 14 無形 資產(chǎn) 15 開發(fā)支出 16 商譽 17 長期待攤費用 18 遞延所得稅資產(chǎn) 19 其他非流動資產(chǎn) 20 資產(chǎn)總計 11, 18, 6, 21 流動負債 22 非流動負債 5, 5, 23 負債合計 5, 5, 24 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 6, 12, 6, 即，津北陽光公司股東全部權(quán)益價值為 12,。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果與賬面值比較變動情況及原因 津北陽光公司凈資產(chǎn)評估結(jié)果較賬面凈資產(chǎn)增值 6,，主要是投資性房地產(chǎn)增 值，增值的主要原因是近年 來天津市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快，土地價格逐年上漲。 （二）收益法評估結(jié)果 經(jīng)收益法評估，津北陽光公司股東全部權(quán)益價值為 8,，較凈資產(chǎn)賬面價值 6, 1,，增值率為 %。 （三） 最終評估結(jié)果的選取 津北陽光公司主要持有商業(yè)物業(yè)，通過租賃商業(yè)物業(yè)取得收益，效益穩(wěn)定但回報周期 長。商業(yè)物業(yè)的收益情況受社會經(jīng)濟形勢、消費習(xí)慣等影響較大，同時也受商場業(yè)態(tài)定位、 所在商圈供應(yīng)量等的影響，采用收益法評估體現(xiàn)了評估基準日企業(yè)經(jīng)營管理租賃物業(yè)所產(chǎn) 生的企業(yè)價值。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法反映了評估基準日時點企業(yè)購置各項資產(chǎn)的重置價值，由于物業(yè)自身增值 尤其是土地成交價格逐年增高，帶動國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的交易價格高，而與此同時商業(yè)地產(chǎn)普 遍存在租售比特別低的情況，故通過收益法評估后的結(jié)果明顯低于市場法。 基于這種事實，收益法的結(jié)果不易為市場所接受，而資產(chǎn)基礎(chǔ)法下投資性房地產(chǎn)中的 土地使用權(quán)已體現(xiàn)了市場價值水平，從而使資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果反映了市場價格，更能 為市場接受，故本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)果，即經(jīng)評估后津北陽 北 京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 第 18頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 光公司股東全部權(quán)益價值為 12,。 十一、特別事項的說明 本報告是在獨立、公正、客觀、科學(xué)的原則下作出的，天健興業(yè)及參加評估人員與 委托方及被評估單位之間無任何特殊利害關(guān)系。 本報告提出的評估結(jié)果是在被評估單位提供必要的資料基礎(chǔ)上形成的，我們對被評 估單位提供的有關(guān)評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進行了必要的查驗，并有責(zé)任 對查驗 的情況予以披露。但本報告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實性、準確性和完整性由被評估單位負 責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。我們的責(zé)任在于對評估對象于評估基準日之價值進行估算并發(fā)表專 業(yè)意見，對評估對象的法律權(quán)屬不發(fā)表意見，也不作確認或保證。 本報告所稱 “ 評估價值 ” 是依據(jù)所估值的資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變、持續(xù)經(jīng)營和在估值基 準日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟環(huán)境前提下，根據(jù)文中所述原則、依據(jù)、假設(shè)前提、方法、程序， 在 20xx年 7月 31日這一基準日及本報告書所列明的目的下對被估值資產(chǎn)價值的客觀公允 反映，估值結(jié)論只有在上述原則、依據(jù)、前提 存在的條件下成立，天健興業(yè)對這一基準日 后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不承擔(dān)發(fā)表意見的責(zé)任。 本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的待估 資產(chǎn)的市場價值，未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保等可能造成的影響，未對資產(chǎn)評估增值做 任何納稅準備，也未考慮可能存在的或有負債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可 能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，同時， 本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的 影響。 本次評估結(jié)果基 于本報告及其說明所陳述的有關(guān)假設(shè)基礎(chǔ)之上，此等數(shù)據(jù)將會受多 種市場因素影響而變化。我們對市場變化的情況不承擔(dān)發(fā)表意見的責(zé)任，同時我們也沒有 義務(wù)為了反映報告日后的事項而進行任何修改。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的各種原則發(fā) 生變化時，則會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響。 對于可能影響估值結(jié)果的瑕疵事項，在被評估單位及相關(guān)方未作特殊說明而估值人 員根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗一般不能知道的情況下，從事價值評估的機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 發(fā)生評估基準日期后重大事項時，不能直接使用本評估結(jié)論。在本次評估結(jié)果有效 期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng) 根據(jù)原評估方法對評估值進行相應(yīng)調(diào)整。 在評估基準日期后，且評估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量、價格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn) 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 第 19頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 評估價格產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估值；若資產(chǎn)價格的調(diào) 整方法簡單、易于操作時，可由委托方在資產(chǎn)實際作價時進行相應(yīng)調(diào)整。 本報告含有若干附件，附件為報告之 重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效 力。 十二、評估報告的使用限制說明 本報告僅供瑞豐陽光公司用于收購津北陽光公司 90%股權(quán)的評估目的；評估報告書 的使用權(quán)歸委托方所有。 本報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用，評估報告的作用依照法律法規(guī) 的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。 未經(jīng)委托方書面許可，注冊資產(chǎn)評估師和評估機構(gòu)不得將評估報告的內(nèi)容向第三方 提供或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 未征得天健興業(yè)書面同意，評估報告的全部或部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露 于公開媒體，法律、 法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；對不當(dāng)使用評估報告內(nèi)容 于其他經(jīng)濟行為而形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任何法律責(zé)任。 報告僅在上述評估目的、上述條件及基準日下成立。根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，本評估 結(jié)論使用的有效期限為 1年，自評估基準日 20xx年 7月 31日起，至 20xx年 7月 30日止， 超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。 十三、評估報告日 本評估報告日為 20xx年 12月 17日。 （本頁以下空白） 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場 有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 第 20頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 (本頁為簽字蓋章頁！ ) 資產(chǎn)評估機構(gòu)：北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人： 注冊資產(chǎn)評估師： 注冊資產(chǎn)評估師： 二〇一三年十二月十七日 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 第 21頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購 天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項目 資產(chǎn)評估報告附件 天興評報字（ 20xx）第 78704號 目 錄 一、有關(guān)經(jīng)濟行為文件 二、被評估單位財務(wù)會計報表 三、委托方與被評估單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 四、委托方及被評估單位的承諾函 五、評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 六、資產(chǎn)評估機構(gòu)資格證書復(fù)印件 七、注冊資產(chǎn)評估師承諾函 八、簽字注冊資產(chǎn)評估師證書復(fù)印件 九、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件 十、資產(chǎn)評估明細表 北京瑞豐陽光投資有限公司擬收購天津津北陽光新生活購物廣場有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 第 22頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 關(guān)于《資產(chǎn)評估報告附件》使用范圍的聲明 本資產(chǎn)評估報告附件僅供委托方用于評估目的對應(yīng)的經(jīng)濟行為和送交資產(chǎn)評估行政主 管部門審查使用；評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評估機構(gòu)不得隨意 向他人提供或公開；未經(jīng)天健興業(yè)同意委托方不得將報告的部分或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公 開媒體上；對 委托方不當(dāng)引用評估結(jié)果于其他經(jīng)濟行為而形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任 何法律責(zé)任。