【正文】 到估價(jià)對象小區(qū)的品質(zhì)等因素，綜合考慮取月租金客觀 收益為 2021元。 周邊項(xiàng)目租賃情況調(diào)查表 所在位置 藍(lán)鼎海棠灣 御景城 小區(qū) 華紡新華城 物業(yè)屬性 住宅 住宅 住宅 建筑面積 /平方米 110 120 105 樓 層 5 層 6 層 6 層 戶 型 普通住宅 普通住宅 普通住宅 月租金 元平方米2 18 16 19 租賃時(shí)間 2021年 10月 2021年 09月 2021 年 09 月 據(jù)了解，上述租金中含物業(yè)費(fèi)，除供暖費(fèi)及日常水電通訊費(fèi)用外，其他費(fèi)用由業(yè)主支付。租金支付方式多選擇押一交一的方式。押金利息收入較低，在評(píng)估中不計(jì)入年有 效毛收入。 空置率：根據(jù)市場調(diào)查，周邊同類物業(yè)目前一般出租率可達(dá)90%95%，按照一般的操作方式，全年按 11 個(gè)月計(jì)算租金收入。 估價(jià)對象年有效毛收入計(jì)算過程如下： 年有效毛收入 =月租金年月份數(shù)（ 1空置率） =202111=22021 元 年運(yùn)營費(fèi)用 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)政策，出租物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用主要包括維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)等。估價(jià)對象物業(yè)管理費(fèi) 3 元 /平方米月，約占有效毛收入的 5%；此外，經(jīng)測算保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi)等約占有效毛收入的 1%.總計(jì)年運(yùn)營費(fèi)用約占年有效毛收入的 6%。 年運(yùn)營費(fèi)用 =年有效毛收入年運(yùn)營費(fèi)用率 =22021 6% =1320 元 年凈收益 凈收益為有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用，則估價(jià)對象年凈收益為： 年凈收益 =年有效毛收入 年運(yùn)營費(fèi)用 =220211320=20680 元 確定資本化率 資本化率采用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來求取。所謂安全利率，是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率，考慮到估價(jià)對象的用途、利潤、風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合近期 合肥 市房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)報(bào)酬率，確定資本化率。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，資本化率為 10%。 確定估價(jià)對象收益 估價(jià) 根據(jù)委托方說明及現(xiàn)場調(diào)查，估價(jià)對象的建成年代為 2021 年，鋼混結(jié)構(gòu)居住房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限為 70 年，則截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象建筑物經(jīng)濟(jì)壽命剩余使用年限為 64 年。按照收益法公式計(jì)算估價(jià)對象收益價(jià)格為 萬元，單價(jià)為 20634 元 /平方米。 （三）估價(jià)結(jié)果的確定 本次評(píng)估采用了市場比較法和收益法對估價(jià)對象的公開市場價(jià)值進(jìn)行了測算，兩種方法從不同角度反映了房地產(chǎn)價(jià)值，且結(jié)果相差不 大。估價(jià)人員在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，并結(jié)合本次評(píng)估目的，出于謹(jǐn)慎性原則，確定選取兩種方法的加權(quán)平均值作為估價(jià) 對象的評(píng)估結(jié)果，權(quán)重分別為 及 ，則房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)為：19940 元 /平方米。 （四）變現(xiàn)能力分析和快速變現(xiàn)價(jià)值 委托方以估價(jià)對象抵押申請短期貸款或循環(huán)貸款，貸款銀行要求出具快速變現(xiàn)價(jià)值。即分析估價(jià)對象變現(xiàn)能力和影響快速變現(xiàn)因素的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)快速變現(xiàn)時(shí)的價(jià)值。 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。主要包括以下幾方面。 房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性。其中通用性是指估價(jià)對象規(guī)劃用途相對于特殊類型的房地產(chǎn)而言是否 常見、普遍使用；獨(dú)立使用性是指估價(jià)對象可否獨(dú)立使用而不受限制；可分割轉(zhuǎn)讓性是指估價(jià)對象在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分開來使用。估價(jià)對象的用途為住宅用房，獨(dú)立使用性較強(qiáng)，不可分割轉(zhuǎn)讓。 變現(xiàn)的時(shí)間長短。估價(jià)對象是一套商品住宅，已取得《房屋所有權(quán)證》，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)合法、完備，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，也沒有設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利等，因此具備較好的市場流通性質(zhì)，較易變現(xiàn)。 快速變現(xiàn)的方式。房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的方式多種，但根據(jù)有關(guān)規(guī)定，銀行抵押房地產(chǎn)的處置方式多為公開拍賣形式。該種形式?jīng)Q定了信息的多寡、拍賣價(jià)格受競買人的數(shù)量、一次 性現(xiàn)金支付的壓力等的影響。 變現(xiàn)價(jià)值與市場價(jià)值的差異。估價(jià)師評(píng)估的價(jià)格是在廣泛收集市場資料和估價(jià)對象信息的基礎(chǔ)上，運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果，是對估價(jià)對象在公開市場條件下可能的市場價(jià)格的反映；快速變現(xiàn)時(shí)，受多種交易因素的影響，確定的拍賣底價(jià)與評(píng)估的市場價(jià)可能存在一定的差異。本報(bào)告估價(jià)對象享有獨(dú)特的環(huán)境資源，是朝陽區(qū)住宅用房項(xiàng)目之一，因位置的優(yōu)越性和資源的稀缺性，引起對該類物業(yè)需求的增長。因此，物業(yè)具有吸收高等收入人群的特點(diǎn)和增值的潛力，縮小了項(xiàng)目變現(xiàn)價(jià)值和市場價(jià)值的差異。 本估價(jià)對象變現(xiàn)價(jià)值樓面單價(jià) 16949 元 /平方米，評(píng)估市場價(jià)19940 元 /平方米，與周邊同類房屋交易比較，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力。 變現(xiàn)可能產(chǎn)生的費(fèi)用。拍賣過程需要發(fā)生的費(fèi)用主要有拍賣手續(xù)費(fèi)、底價(jià)評(píng)估費(fèi)和律師費(fèi)等，另外估價(jià)對象交易還需發(fā)生營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)。變現(xiàn)價(jià)值中沒有扣除變現(xiàn)時(shí)可能產(chǎn)生的費(fèi)用。 根據(jù)對抵押品拍賣市場的調(diào)查，拍賣底價(jià)一般是市場價(jià)格的80%85%，具體視拍賣品的市場交易風(fēng)險(xiǎn)而不同。根據(jù)對估價(jià)對象的快速變現(xiàn)能力的分析，認(rèn)為估價(jià)對象具有較高的變現(xiàn)能力，因此，取85%為快速變現(xiàn)率，快速變現(xiàn)價(jià)值為： 19940 85%=16949萬元 七、估價(jià)結(jié)果 根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對象在2021 年 11 月 2 日的估價(jià)結(jié)果為： （幣種：人民幣） 建筑面積： 100 平方米 估價(jià)總價(jià)： 萬元 大 寫： 壹 佰 玖 拾 玖 萬 肆仟 元整 估價(jià)單價(jià)： 19940 元 /平方米 另，快速變現(xiàn)條件下的評(píng)估值為： 估價(jià)總價(jià)： 萬元 大 寫： 壹 佰 陸 拾 玖 萬 四仟玖佰元整 估價(jià)單價(jià)： 16949 元 /平方米 八、估價(jià)人員簽字 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊證書號(hào) 簽名 *** ******** *** ******** 九、估價(jià)作業(yè)日期 2021 年 11 月 2 日至 2021年 11 月 4日 十、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自 2021年 11月 4日至 2021年 11月 3日間有效。 （此頁以下無正文） 附 件 估價(jià)對象現(xiàn)狀照片 估價(jià)對象位置示意圖 《房屋所有權(quán)證》【 合肥 房權(quán)證市 高新 私字第 3621013 號(hào) 】復(fù)印件 委托方身份證復(fù)印件 產(chǎn)權(quán)人 身份證復(fù)印件 評(píng)估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 估價(jià)師注冊證書復(fù)印件