【正文】 成建設(shè)資金的良性循環(huán) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施條件改善 土地升值 天津開(kāi)發(fā)區(qū)在前期發(fā)展階段所面臨的土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)十分繁重，政府又沒(méi)有一分錢撥款，天津開(kāi)發(fā)區(qū)制定了“開(kāi)發(fā)一片，收益一片，建成一片”的方針，在起步階段，總公司以 “借貸開(kāi)發(fā)”，先期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)了 3平方公里的起步工業(yè)區(qū)和 方公里的生活區(qū)；在發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)區(qū)將全部土地使用費(fèi)和返還的財(cái)政收入捆綁，用于區(qū)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，每年開(kāi)發(fā) 1平方公里，實(shí)現(xiàn)了滾動(dòng)發(fā)展。 通過(guò)這種方式，在 19841999年間，總公司累計(jì)完成土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 40億元，共開(kāi)發(fā)土地 24平方公里，建成了一整套高水平的基礎(chǔ)設(shè)施。 案例 — 65 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)資企業(yè)的定位 ? 國(guó)資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式 ? 國(guó)資企業(yè)整合方案 ? 國(guó)資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運(yùn)作方式 融資業(yè)務(wù) 投資業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 園區(qū)經(jīng)營(yíng) ? 實(shí)施建議 — 66 — 北大縱橫 以全資、控股和參股方式投資于開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)招商引資，營(yíng)造產(chǎn)業(yè)環(huán)境，并獲得價(jià)值增長(zhǎng) 投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資其他產(chǎn)業(yè) ? 以全資方式投資于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 進(jìn)行土地成片開(kāi)發(fā) ， 進(jìn)行土地資源經(jīng)營(yíng) ? 以參股方式投資于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 引入外部資金 ? 以全資或控股方式進(jìn)行住宅及商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ， 在土地二級(jí)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上獲得相關(guān)利潤(rùn) ， 積累經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ? 以全資 、 控股或參股方式開(kāi)發(fā)工業(yè)房地產(chǎn) ， 管委會(huì)可以給與適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策 ? 以投資參股 ， 進(jìn)行招商引資 ， 帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 投資其他關(guān)鍵行業(yè) （ 如金融 ） ， 獲取戰(zhàn)略性資源 ? 將來(lái)可以投資控股優(yōu)良產(chǎn)業(yè) ， 培育新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn) — 67 — 北大縱橫 管委會(huì) 國(guó)有資產(chǎn)運(yùn) 作實(shí)體 投資項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境 資本市場(chǎng) 貨幣市場(chǎng) 資源 資金、稅收 利潤(rùn) 資金 建設(shè) 環(huán)境 投資 利息 資金 分紅 資本 稅收、 GDP、就業(yè) 稅收、 GDP、就業(yè) 資源 信用 資金 資金放大區(qū)域 外來(lái)投資 投資 通過(guò)上述方式盤(pán)活資金，形成開(kāi)發(fā)區(qū)資金的良性循環(huán) — 68 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)資企業(yè)的定位 ? 國(guó)資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式 ? 國(guó)資企業(yè)整合方案 ? 國(guó)資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運(yùn)作方式 融資業(yè)務(wù) 投資業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 園區(qū)經(jīng)營(yíng) ? 實(shí)施建議 — 69 — 北大縱橫 引入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，吸引外部力量參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并將基礎(chǔ)設(shè)施轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性資源 投資 建設(shè) 經(jīng)營(yíng) 基礎(chǔ)設(shè)施 政府投資 外部投資 市場(chǎng)化機(jī)制 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有較大的正的外部性，開(kāi)發(fā)區(qū)可以通過(guò)給與開(kāi)發(fā)商一定的補(bǔ)貼方式消除這種外部性，鼓勵(lì)企業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)比政府直接投入方式下大得多的開(kāi)發(fā)規(guī)模。 說(shuō)明 — 70 — 北大縱橫 實(shí)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的法人化，高新控股集團(tuán)承擔(dān)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)任務(wù) 管委會(huì)（財(cái)政局） 高新控股集團(tuán) 建設(shè)局 銀行等外部機(jī)構(gòu)和 個(gè)人 監(jiān)督 委托施工 融資 撥款（投資） 監(jiān)督資金使用 施工單位 還本付息 投資收益 — 71 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)資企業(yè)的定位 ? 國(guó)資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式 ? 國(guó)資企業(yè)整合方案 ? 國(guó)資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運(yùn)作方式 融資業(yè)務(wù) 投資業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 園區(qū)經(jīng)營(yíng) ? 實(shí)施建議 — 72 — 北大縱橫 將來(lái)在政策允許的情況下，建議采取政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作方式，由高新控股集團(tuán)或下屬公司從事高新區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 發(fā)展趨勢(shì) ? 目前管委會(huì)國(guó)土資源局從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā) ? 發(fā)展趨勢(shì)是政府主導(dǎo) ， 市場(chǎng)化運(yùn)作 ， 培育市場(chǎng)化的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體 從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體是各級(jí)政府 ， 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)沒(méi)有完全放開(kāi) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司化運(yùn)作有利于拓展融資渠道 ， 提高運(yùn)營(yíng)效率 ， 專業(yè)化運(yùn)作， 分散政府從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化是發(fā)展趨勢(shì) 。 —— 例如北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)政策已獲北京市國(guó)土資源局審批通過(guò)；首創(chuàng)集團(tuán)取得懷柔新城土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資格 ， 山東魯能 、 天津泰達(dá)積極介入 政府制訂開(kāi)發(fā)規(guī)劃 ， 進(jìn)行土地供應(yīng)計(jì)劃管理 、 土地入市交易管理等 ? 組建公司進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā) ， 統(tǒng)一征地 、 統(tǒng)一開(kāi)發(fā) ， 代行政府職能 ， 將開(kāi)發(fā)成的熟地直接出讓 ? 可以考慮的組建方式 集團(tuán)下屬的具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司承擔(dān) （ 推薦方案 ） 集團(tuán)以控股或全資的方式 ， 購(gòu)并其他有實(shí)力的房地產(chǎn)公司 ? 管委會(huì)提供土地開(kāi)發(fā)啟動(dòng)資金和融資擔(dān)保 ? 進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)營(yíng) ， 實(shí)現(xiàn)資源利用和綜合效益的最優(yōu)化 ， 推動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展 ? 開(kāi)發(fā)公司著力提高專業(yè)能力 。 根據(jù)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ， 確定開(kāi)發(fā)模式 ， 制定土地出讓方案以及土地項(xiàng)目招商策劃 ， 對(duì)市政 、 排水 、 測(cè)量 、 管道等方面進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃 ? 拓展融資渠道 。 除了銀行貸款以外 ， 拓展信托資金 、 企業(yè)資金 、 民間資金 、 土地證券等融資渠道 ， 籌集建設(shè)資金 ， 并優(yōu)化開(kāi)發(fā)資金結(jié)構(gòu) 組建公司 經(jīng)營(yíng)策略 — 73 — 北大縱橫 抓住開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)拓發(fā)展的時(shí)機(jī)，拓展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，逐步形成工業(yè)、商業(yè)和住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)化公司 工業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 住宅房地產(chǎn) 發(fā)展理由 ? 工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿艽?， 近年來(lái)主要城市的工業(yè)地產(chǎn)一直保持上升勢(shì)頭 ? 東部新區(qū)的工業(yè)聚集區(qū)建設(shè)提供了發(fā)展機(jī)會(huì) ? 營(yíng)造商業(yè)環(huán)境和配套設(shè)施 ， 是開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的重要組成部分 ? 獲取穩(wěn)定的收益 ? 建設(shè)生活配套設(shè)施 ， 提供生活便利條件 ? 通過(guò)一次性銷售獲利 ，資金周轉(zhuǎn)快 經(jīng)營(yíng)策略 ? 依賴產(chǎn)業(yè)鏈的成熟 、 整合和拓展， 關(guān)注產(chǎn)業(yè)聚焦 、 配套設(shè)施需求等 ， 考慮自用者和投資者的需求 ? 積極發(fā)展物流 、 倉(cāng)儲(chǔ)的開(kāi)發(fā) ? 對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)給與優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼 ， 鼓勵(lì)開(kāi)展工業(yè)設(shè)施建設(shè) ? 策劃能力 、 招商能力和經(jīng)營(yíng)管理能力是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵成功因素， 需要專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì) 、 專業(yè)化的商業(yè)策劃和招商 ? 商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(zhǎng) ， 投資風(fēng)險(xiǎn)高 ， 經(jīng)營(yíng)難度大 ， 在入市前早做籌備 ? 關(guān)鍵成功因素逐步由土地的獲取能力等外在因素轉(zhuǎn)變?yōu)闋I(yíng)銷策劃能力 、 資源整合能力等內(nèi)在能力 ? 立足于開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境營(yíng)造 ， 單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作與公司整體策略及開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃密切聯(lián)系 ? 以快制勝 ， 縮短開(kāi)發(fā)周期 ， 形成良好的現(xiàn)金流 ? 借助政府背景優(yōu)勢(shì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)， 獲取收益 ，以進(jìn)一步支持開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展 ? 在開(kāi)發(fā)區(qū)確立優(yōu)勢(shì)并摸索出成功的運(yùn)營(yíng)模式后 ， 再向其他地區(qū)擴(kuò)展 ，培養(yǎng)自主發(fā)展的能力 ? 樹(shù)立品牌形象 ? 一個(gè)公司可以均做商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù) ， 但鼓勵(lì)集中優(yōu)勢(shì)進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作 ? 尋求有實(shí)力合作伙伴 ， 實(shí)現(xiàn)快速成長(zhǎng) — 74 — 北大縱橫 對(duì)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)和部署 高新控股集團(tuán) 齊魯軟件園發(fā)展中心 齊魯軟件園建設(shè)發(fā)展有限公司 ? 高新控股和軟件園共同投資成立的房地產(chǎn)公司專注于開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)房地產(chǎn) ， 有助于園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；將來(lái)積累了開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力后 ， 再逐步向外擴(kuò)展 ? 高新控股集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)避免與軟件園成立的房地產(chǎn)公司在同一區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) ? 高新控股集團(tuán)應(yīng)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作 ， 使經(jīng)營(yíng)策略 、 價(jià)格策略協(xié)調(diào)一體 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 持股方式 1. 高新控股集團(tuán)控股 ， 軟件園參股 2. 高新控股集團(tuán)參股 ， 軟件園控股 全資 控股或參股 控股或參股 — 75 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)資企業(yè)的定位 ? 國(guó)資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式 ? 國(guó)資企業(yè)整合方案 ? 國(guó)資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運(yùn)作方式 融資業(yè)務(wù) 投資業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 園區(qū)經(jīng)營(yíng) ? 實(shí)施建議 — 76 — 北大縱橫 園區(qū)經(jīng)營(yíng)公司通過(guò)建立高效服務(wù)體系，全面滿足客戶的需求 基本服務(wù) 商務(wù)支持服務(wù) 投融資支持服務(wù) 市場(chǎng)支持服務(wù) 代理服務(wù) 服務(wù)體系 硬件基礎(chǔ)設(shè)施 金融資本 總體成本 人力資源 園區(qū)企業(yè)客戶需求 技術(shù) 增值服務(wù) — 77 — 北大縱橫 模式 內(nèi)容 所需的能力 產(chǎn)業(yè)樓盈利模式 服務(wù)盈利模式 土地盈利模式 投資盈利模式 ? 投資滿足客戶需求的產(chǎn)業(yè)樓建設(shè) ， 通過(guò)高質(zhì)量的招商和服務(wù)獲得租金 ? 依靠流動(dòng)資金貸款 、 擔(dān)保收費(fèi) 、 收繳管理費(fèi)和彌補(bǔ)日常運(yùn)作開(kāi)支 ， ? 為園區(qū)入駐客戶提供服務(wù)來(lái)盈利 ， 如技術(shù)平臺(tái)服務(wù) 、 商務(wù)支持服務(wù)等 ? 通過(guò)通過(guò)招商和產(chǎn)業(yè)聚集提升周邊土地價(jià)值 ， 進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或土地轉(zhuǎn)讓 ? 通過(guò)房租 、 產(chǎn)業(yè)樓等投資孵化中小企業(yè) ，在企業(yè)獲得成長(zhǎng)后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市 ， 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資 ? 招商能力 ? 服務(wù)能力 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力 ? 服務(wù)能力 ? 獲得政府授權(quán) ? 招商能力 ? 投資管理能力 園區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以建立的盈利模式 — 78 — 北大縱橫 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，營(yíng)造良好服務(wù)環(huán)境 ? 第二產(chǎn)業(yè)是開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ) ， 必須優(yōu)先發(fā)展 ， 當(dāng)?shù)诙a(chǎn)業(yè)具備一定基礎(chǔ)之后 ， 應(yīng)注重第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 發(fā)展商貿(mào)和物流業(yè) ， 充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集聚作用 ， 形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng) ， 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)群建立 發(fā)展金融業(yè) ， 引進(jìn)金融機(jī)構(gòu) 、 投資機(jī)構(gòu) ， 設(shè)立投資基金 ， 鼓勵(lì)風(fēng)險(xiǎn)投資發(fā)展 ， 為企業(yè)提供融資條件 發(fā)展信息 、 咨詢服務(wù)業(yè) ， 拓展企業(yè)信息渠道 ， 促進(jìn)企業(yè)參與國(guó)內(nèi) 、 國(guó)際競(jìng)爭(zhēng) 發(fā)展交通業(yè) 、 房地產(chǎn)業(yè)及完善生活配套設(shè)施 ， 為企業(yè)提供生活便利條件 ， 建設(shè)適宜居住的環(huán)境 引進(jìn)律師 、 會(huì)計(jì) 、 審計(jì) 、 咨詢等產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目 ， 推動(dòng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展 。 ? 采取 “ 小機(jī)構(gòu) ， 大服務(wù) ” 的組織原則 充分利用各類中介組織和行業(yè)協(xié)會(huì)的橋梁和紐帶作用 ， 大量的中介與勞務(wù)等社會(huì)性服務(wù)工作由社會(huì)機(jī)構(gòu)或相應(yīng)的公司承擔(dān) ， 把政府管不了 、 管不好的事情交給社會(huì)中介組織去完成 ， 減輕開(kāi)發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)的管理壓力和財(cái)政負(fù)擔(dān) ， 并且促進(jìn)社區(qū)服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 管委會(huì)積極創(chuàng)造條件 ， 吸引和扶持各種社會(huì)力量 ， 通過(guò)市場(chǎng)化的方式 ， 建立自主經(jīng)營(yíng)的中介服務(wù)組織 ， 在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)營(yíng)造一個(gè)良好的區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 — 79 — 北大縱橫 住宅和商業(yè) 房地產(chǎn) 園區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為園區(qū)相關(guān)區(qū)域提供配套辦公和生活場(chǎng)所，在形成積聚效應(yīng)和土地升值的基礎(chǔ)上，獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 大量企業(yè)入駐軟件園 ， 企業(yè)員工對(duì)配套住宅提出了需求 滿足本地和外籍員工在生活方面的需求 ， 是園區(qū)發(fā)展的促進(jìn)因素， 也是園區(qū)對(duì)周邊地產(chǎn)的定位和要求 根據(jù)周邊配套和園區(qū)人員需求 ，發(fā)展一定數(shù)量的商業(yè)地產(chǎn) 園區(qū)配套 獲取利潤(rùn)，投資園區(qū)建設(shè)和經(jīng)營(yíng) 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上可以獲取適當(dāng)?shù)睦麧?rùn) 獲取利潤(rùn)除上繳外 ， 一部分再投入到園區(qū)建設(shè)和發(fā)展 園區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)服從開(kāi)發(fā)區(qū)總體開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)總體要求 ， 與其他高新控股其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)一致 — 80 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)資企業(yè)的定位 ? 國(guó)資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式 ? 國(guó)資企業(yè)整合方案 ? 國(guó)資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運(yùn)作方式 ? 實(shí)施建議 — 81 — 北大縱橫 下一步的工作安排 管理調(diào)研及業(yè)務(wù)整合模式 戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計(jì) /組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ? 完成對(duì)高新控股四大主營(yíng)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略分析和規(guī)劃設(shè)計(jì)，主要內(nèi)容包括：業(yè)務(wù)目標(biāo)、業(yè)務(wù)策略、實(shí)施步驟、資源需求、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 ? 在高新控股戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，完成對(duì)高新控股新的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作，合租要內(nèi)容包括：部門(mén)設(shè)置目的、部門(mén)關(guān)鍵職責(zé)、主要組織關(guān)系等 ? 完成高新區(qū)管理及資產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研 ? 完成外部調(diào)研 ? 完成高新區(qū)業(yè)務(wù)整合模式設(shè)計(jì) 工作模塊 ? 戰(zhàn)略分析和規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 組