【正文】 成建設(shè)資金的良性循環(huán) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施條件改善 土地升值 天津開發(fā)區(qū)在前期發(fā)展階段所面臨的土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)十分繁重，政府又沒有一分錢撥款，天津開發(fā)區(qū)制定了“開發(fā)一片，收益一片，建成一片”的方針，在起步階段，總公司以 “借貸開發(fā)”，先期重點開發(fā)建設(shè)了 3平方公里的起步工業(yè)區(qū)和 方公里的生活區(qū)；在發(fā)展階段，開發(fā)區(qū)將全部土地使用費和返還的財政收入捆綁，用于區(qū)內(nèi)土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，每年開發(fā) 1平方公里，實現(xiàn)了滾動發(fā)展。 通過這種方式，在 19841999年間，總公司累計完成土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 40億元，共開發(fā)土地 24平方公里，建成了一整套高水平的基礎(chǔ)設(shè)施。 案例 — 65 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開發(fā)區(qū)國資企業(yè)的定位 ? 國資企業(yè)的經(jīng)營方式 ? 國資企業(yè)整合方案 ? 國資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運作方式 融資業(yè)務(wù) 投資業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)經(jīng)營 ? 實施建議 — 66 — 北大縱橫 以全資、控股和參股方式投資于開發(fā)區(qū)建設(shè)開發(fā)，帶動招商引資，營造產(chǎn)業(yè)環(huán)境，并獲得價值增長 投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 投資房地產(chǎn)開發(fā) 投資其他產(chǎn)業(yè) ? 以全資方式投資于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 進行土地成片開發(fā) ， 進行土地資源經(jīng)營 ? 以參股方式投資于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 引入外部資金 ? 以全資或控股方式進行住宅及商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) ， 在土地二級開發(fā)的基礎(chǔ)上獲得相關(guān)利潤 ， 積累經(jīng)濟實力 ? 以全資 、 控股或參股方式開發(fā)工業(yè)房地產(chǎn) ， 管委會可以給與適當?shù)膬?yōu)惠政策 ? 以投資參股 ， 進行招商引資 ， 帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 投資其他關(guān)鍵行業(yè) （ 如金融 ） ， 獲取戰(zhàn)略性資源 ? 將來可以投資控股優(yōu)良產(chǎn)業(yè) ， 培育新的價值增長點 — 67 — 北大縱橫 管委會 國有資產(chǎn)運 作實體 投資項目 開發(fā)區(qū)環(huán)境 資本市場 貨幣市場 資源 資金、稅收 利潤 資金 建設(shè) 環(huán)境 投資 利息 資金 分紅 資本 稅收、 GDP、就業(yè) 稅收、 GDP、就業(yè) 資源 信用 資金 資金放大區(qū)域 外來投資 投資 通過上述方式盤活資金，形成開發(fā)區(qū)資金的良性循環(huán) — 68 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開發(fā)區(qū)國資企業(yè)的定位 ? 國資企業(yè)的經(jīng)營方式 ? 國資企業(yè)整合方案 ? 國資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運作方式 融資業(yè)務(wù) 投資業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)經(jīng)營 ? 實施建議 — 69 — 北大縱橫 引入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的市場化機制，吸引外部力量參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并將基礎(chǔ)設(shè)施轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性資源 投資 建設(shè) 經(jīng)營 基礎(chǔ)設(shè)施 政府投資 外部投資 市場化機制 開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有較大的正的外部性，開發(fā)區(qū)可以通過給與開發(fā)商一定的補貼方式消除這種外部性，鼓勵企業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)比政府直接投入方式下大得多的開發(fā)規(guī)模。 說明 — 70 — 北大縱橫 實行基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)和運營的法人化，高新控股集團承擔建設(shè)和運營任務(wù) 管委會（財政局） 高新控股集團 建設(shè)局 銀行等外部機構(gòu)和 個人 監(jiān)督 委托施工 融資 撥款（投資） 監(jiān)督資金使用 施工單位 還本付息 投資收益 — 71 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開發(fā)區(qū)國資企業(yè)的定位 ? 國資企業(yè)的經(jīng)營方式 ? 國資企業(yè)整合方案 ? 國資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運作方式 融資業(yè)務(wù) 投資業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)經(jīng)營 ? 實施建議 — 72 — 北大縱橫 將來在政策允許的情況下，建議采取政府主導(dǎo)，市場化運作方式，由高新控股集團或下屬公司從事高新區(qū)土地一級開發(fā) 發(fā)展趨勢 ? 目前管委會國土資源局從事土地一級開發(fā) ? 發(fā)展趨勢是政府主導(dǎo) ， 市場化運作 ， 培育市場化的土地一級開發(fā)主體 從事土地一級開發(fā)的主體是各級政府 ， 土地一級開發(fā)沒有完全放開 土地一級開發(fā)公司化運作有利于拓展融資渠道 ， 提高運營效率 ， 專業(yè)化運作， 分散政府從事土地一級開發(fā)的風險 。 土地一級開發(fā)市場化是發(fā)展趨勢 。 —— 例如北京市土地一級開發(fā)招投標政策已獲北京市國土資源局審批通過；首創(chuàng)集團取得懷柔新城土地一級開發(fā)資格 ， 山東魯能 、 天津泰達積極介入 政府制訂開發(fā)規(guī)劃 ， 進行土地供應(yīng)計劃管理 、 土地入市交易管理等 ? 組建公司進行土地一級開發(fā) ， 統(tǒng)一征地 、 統(tǒng)一開發(fā) ， 代行政府職能 ， 將開發(fā)成的熟地直接出讓 ? 可以考慮的組建方式 集團下屬的具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司承擔 （ 推薦方案 ） 集團以控股或全資的方式 ， 購并其他有實力的房地產(chǎn)公司 ? 管委會提供土地開發(fā)啟動資金和融資擔保 ? 進行企業(yè)化運營 ， 實現(xiàn)資源利用和綜合效益的最優(yōu)化 ， 推動開發(fā)區(qū)發(fā)展 ? 開發(fā)公司著力提高專業(yè)能力 。 根據(jù)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ， 確定開發(fā)模式 ， 制定土地出讓方案以及土地項目招商策劃 ， 對市政 、 排水 、 測量 、 管道等方面進行統(tǒng)籌規(guī)劃 ? 拓展融資渠道 。 除了銀行貸款以外 ， 拓展信托資金 、 企業(yè)資金 、 民間資金 、 土地證券等融資渠道 ， 籌集建設(shè)資金 ， 并優(yōu)化開發(fā)資金結(jié)構(gòu) 組建公司 經(jīng)營策略 — 73 — 北大縱橫 抓住開發(fā)區(qū)開拓發(fā)展的時機，拓展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，逐步形成工業(yè)、商業(yè)和住宅房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化公司 工業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 住宅房地產(chǎn) 發(fā)展理由 ? 工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿艽?， 近年來主要城市的工業(yè)地產(chǎn)一直保持上升勢頭 ? 東部新區(qū)的工業(yè)聚集區(qū)建設(shè)提供了發(fā)展機會 ? 營造商業(yè)環(huán)境和配套設(shè)施 ， 是開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的重要組成部分 ? 獲取穩(wěn)定的收益 ? 建設(shè)生活配套設(shè)施 ， 提供生活便利條件 ? 通過一次性銷售獲利 ，資金周轉(zhuǎn)快 經(jīng)營策略 ? 依賴產(chǎn)業(yè)鏈的成熟 、 整合和拓展， 關(guān)注產(chǎn)業(yè)聚焦 、 配套設(shè)施需求等 ， 考慮自用者和投資者的需求 ? 積極發(fā)展物流 、 倉儲的開發(fā) ? 對工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)給與優(yōu)惠政策和補貼 ， 鼓勵開展工業(yè)設(shè)施建設(shè) ? 策劃能力 、 招商能力和經(jīng)營管理能力是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵成功因素， 需要專業(yè)化的管理團隊 、 專業(yè)化的商業(yè)策劃和招商 ? 商業(yè)地產(chǎn)投資周期長 ， 投資風險高 ， 經(jīng)營難度大 ， 在入市前早做籌備 ? 關(guān)鍵成功因素逐步由土地的獲取能力等外在因素轉(zhuǎn)變?yōu)闋I銷策劃能力 、 資源整合能力等內(nèi)在能力 ? 立足于開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境營造 ， 單個項目運作與公司整體策略及開發(fā)區(qū)規(guī)劃密切聯(lián)系 ? 以快制勝 ， 縮短開發(fā)周期 ， 形成良好的現(xiàn)金流 ? 借助政府背景優(yōu)勢進行經(jīng)營， 獲取收益 ，以進一步支持開發(fā)區(qū)發(fā)展 ? 在開發(fā)區(qū)確立優(yōu)勢并摸索出成功的運營模式后 ， 再向其他地區(qū)擴展 ，培養(yǎng)自主發(fā)展的能力 ? 樹立品牌形象 ? 一個公司可以均做商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù) ， 但鼓勵集中優(yōu)勢進行專業(yè)化運作 ? 尋求有實力合作伙伴 ， 實現(xiàn)快速成長 — 74 — 北大縱橫 對集團下屬房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)和部署 高新控股集團 齊魯軟件園發(fā)展中心 齊魯軟件園建設(shè)發(fā)展有限公司 ? 高新控股和軟件園共同投資成立的房地產(chǎn)公司專注于開發(fā)住宅和商業(yè)房地產(chǎn) ， 有助于園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；將來積累了開發(fā)經(jīng)驗和經(jīng)濟實力后 ， 再逐步向外擴展 ? 高新控股集團的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)避免與軟件園成立的房地產(chǎn)公司在同一區(qū)域競爭 ? 高新控股集團應(yīng)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)工作 ， 使經(jīng)營策略 、 價格策略協(xié)調(diào)一體 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 持股方式 1. 高新控股集團控股 ， 軟件園參股 2. 高新控股集團參股 ， 軟件園控股 全資 控股或參股 控股或參股 — 75 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開發(fā)區(qū)國資企業(yè)的定位 ? 國資企業(yè)的經(jīng)營方式 ? 國資企業(yè)整合方案 ? 國資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運作方式 融資業(yè)務(wù) 投資業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)經(jīng)營 ? 實施建議 — 76 — 北大縱橫 園區(qū)經(jīng)營公司通過建立高效服務(wù)體系，全面滿足客戶的需求 基本服務(wù) 商務(wù)支持服務(wù) 投融資支持服務(wù) 市場支持服務(wù) 代理服務(wù) 服務(wù)體系 硬件基礎(chǔ)設(shè)施 金融資本 總體成本 人力資源 園區(qū)企業(yè)客戶需求 技術(shù) 增值服務(wù) — 77 — 北大縱橫 模式 內(nèi)容 所需的能力 產(chǎn)業(yè)樓盈利模式 服務(wù)盈利模式 土地盈利模式 投資盈利模式 ? 投資滿足客戶需求的產(chǎn)業(yè)樓建設(shè) ， 通過高質(zhì)量的招商和服務(wù)獲得租金 ? 依靠流動資金貸款 、 擔保收費 、 收繳管理費和彌補日常運作開支 ， ? 為園區(qū)入駐客戶提供服務(wù)來盈利 ， 如技術(shù)平臺服務(wù) 、 商務(wù)支持服務(wù)等 ? 通過通過招商和產(chǎn)業(yè)聚集提升周邊土地價值 ， 進行房地產(chǎn)開發(fā)或土地轉(zhuǎn)讓 ? 通過房租 、 產(chǎn)業(yè)樓等投資孵化中小企業(yè) ，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市 ， 實現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資 ? 招商能力 ? 服務(wù)能力 ? 房地產(chǎn)開發(fā)能力 ? 服務(wù)能力 ? 獲得政府授權(quán) ? 招商能力 ? 投資管理能力 園區(qū)經(jīng)營企業(yè)可以建立的盈利模式 — 78 — 北大縱橫 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，營造良好服務(wù)環(huán)境 ? 第二產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ) ， 必須優(yōu)先發(fā)展 ， 當?shù)诙a(chǎn)業(yè)具備一定基礎(chǔ)之后 ， 應(yīng)注重第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 發(fā)展商貿(mào)和物流業(yè) ， 充分發(fā)揮開發(fā)區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚作用 ， 形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動 ， 促進產(chǎn)業(yè)群建立 發(fā)展金融業(yè) ， 引進金融機構(gòu) 、 投資機構(gòu) ， 設(shè)立投資基金 ， 鼓勵風險投資發(fā)展 ， 為企業(yè)提供融資條件 發(fā)展信息 、 咨詢服務(wù)業(yè) ， 拓展企業(yè)信息渠道 ， 促進企業(yè)參與國內(nèi) 、 國際競爭 發(fā)展交通業(yè) 、 房地產(chǎn)業(yè)及完善生活配套設(shè)施 ， 為企業(yè)提供生活便利條件 ， 建設(shè)適宜居住的環(huán)境 引進律師 、 會計 、 審計 、 咨詢等產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)項目 ， 推動產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展 。 ? 采取 “ 小機構(gòu) ， 大服務(wù) ” 的組織原則 充分利用各類中介組織和行業(yè)協(xié)會的橋梁和紐帶作用 ， 大量的中介與勞務(wù)等社會性服務(wù)工作由社會機構(gòu)或相應(yīng)的公司承擔 ， 把政府管不了 、 管不好的事情交給社會中介組織去完成 ， 減輕開發(fā)區(qū)管理機構(gòu)的管理壓力和財政負擔 ， 并且促進社區(qū)服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 管委會積極創(chuàng)造條件 ， 吸引和扶持各種社會力量 ， 通過市場化的方式 ， 建立自主經(jīng)營的中介服務(wù)組織 ， 在開發(fā)區(qū)內(nèi)營造一個良好的區(qū)域市場經(jīng)濟環(huán)境 — 79 — 北大縱橫 住宅和商業(yè) 房地產(chǎn) 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)為園區(qū)相關(guān)區(qū)域提供配套辦公和生活場所，在形成積聚效應(yīng)和土地升值的基礎(chǔ)上，獲取房地產(chǎn)開發(fā)利潤 大量企業(yè)入駐軟件園 ， 企業(yè)員工對配套住宅提出了需求 滿足本地和外籍員工在生活方面的需求 ， 是園區(qū)發(fā)展的促進因素， 也是園區(qū)對周邊地產(chǎn)的定位和要求 根據(jù)周邊配套和園區(qū)人員需求 ，發(fā)展一定數(shù)量的商業(yè)地產(chǎn) 園區(qū)配套 獲取利潤，投資園區(qū)建設(shè)和經(jīng)營 從房地產(chǎn)開發(fā)上可以獲取適當?shù)睦麧? 獲取利潤除上繳外 ， 一部分再投入到園區(qū)建設(shè)和發(fā)展 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)服從開發(fā)區(qū)總體開發(fā)和經(jīng)營總體要求 ， 與其他高新控股其他房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)一致 — 80 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開發(fā)區(qū)國資企業(yè)的定位 ? 國資企業(yè)的經(jīng)營方式 ? 國資企業(yè)整合方案 ? 國資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運作方式 ? 實施建議 — 81 — 北大縱橫 下一步的工作安排 管理調(diào)研及業(yè)務(wù)整合模式 戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計 /組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 ? 完成對高新控股四大主營業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略分析和規(guī)劃設(shè)計，主要內(nèi)容包括：業(yè)務(wù)目標、業(yè)務(wù)策略、實施步驟、資源需求、財務(wù)收支計劃、風險及規(guī)避 ? 在高新控股戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)上，完成對高新控股新的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計工作，合租要內(nèi)容包括：部門設(shè)置目的、部門關(guān)鍵職責、主要組織關(guān)系等 ? 完成高新區(qū)管理及資產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研 ? 完成外部調(diào)研 ? 完成高新區(qū)業(yè)務(wù)整合模式設(shè)計 工作模塊 ? 戰(zhàn)略分析和規(guī)劃設(shè)計 ? 組