【導(dǎo)讀】維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。內(nèi)容委托給不同的專(zhuān)業(yè)公司，3業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn)?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理。住宅物業(yè)應(yīng)建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金,非住宅則未作強(qiáng)制性規(guī)定?！稐l例》適用范圍既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。⑵多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。物業(yè)全體共有人對(duì)物。單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無(wú)權(quán)單方面。作出決定，單個(gè)業(yè)主也沒(méi)有義務(wù)全額承擔(dān)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。礎(chǔ)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！稐l例》強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為、市場(chǎng)關(guān)系、市場(chǎng)活動(dòng)，必須遵守市場(chǎng)規(guī)則。㈠《條例》頒布的時(shí)間：2020年6月8日。㈡《條例》的立法過(guò)程：公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。⑷《條例》是行政法規(guī)。對(duì)《條例》的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理。按照法律不溯及既往的原理，《條例》生效以前的物業(yè)管理活動(dòng)不適

　　

【正文】 下。挪用的罰 2倍以下。 第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策 第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介 ㈠ 房地產(chǎn)作為物質(zhì)實(shí)體 ,即指土地 、 建筑及建筑附屬物 。作為權(quán)益 ,包括房地產(chǎn)的⑴ 所有權(quán)、 ⑵ 占有權(quán)、 ⑶ 使用權(quán)、 ⑷收益權(quán)、⑸處分權(quán)，及派生出來(lái)的⑹承租權(quán)、⑺抵押權(quán)、⑻典權(quán)等等。 ㈡ 房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)交易、消費(fèi)管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有先導(dǎo)作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) （ 三性：基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性 ）。 ㈢ 直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《物權(quán)法》。 ㈣ 房地產(chǎn)管理制度大體可分為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與市場(chǎng)管理，房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理 ㈠ 房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)，設(shè)定一、二、三、四級(jí)，各有不同條件，要有所了解。 ㈡ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng) 業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)持 6 個(gè)方面文件到主管部門(mén)備案。 ㈢ 主管部門(mén)在收到備案申請(qǐng)后 30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書(shū)（申請(qǐng)暫定資質(zhì)證書(shū)的條件不得低于四級(jí)條件），暫定資質(zhì)證書(shū)有效期 1 年，延長(zhǎng)期限不得超過(guò) 2 年， 1 年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不得延長(zhǎng)，企業(yè)在有效期滿(mǎn)前 1 個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)核定資質(zhì)。 ㈣ 二級(jí)及以下企業(yè)可 承擔(dān)義務(wù) 25 萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 ㈤ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般劃分為四個(gè) 階段：投資選擇和決策、前期工作、開(kāi)發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營(yíng)。前期工作包括：取得用地、立項(xiàng)、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃部門(mén) 管理主要是 審定規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)施監(jiān)督檢查。核發(fā) “ 一書(shū) 兩證 ” ， ⑴ 項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)， ⑵ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證， ⑶ 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 ㈥ 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度有 8 項(xiàng)，重點(diǎn)注意：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金 占項(xiàng)目總投資的比例不得低于 20%；超過(guò)一年未動(dòng)工的征收 20%土地閑置費(fèi)，超過(guò)兩年無(wú)償收回土地；屬于房屋建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須完成開(kāi)發(fā)投資總額 25%以上。 ㈦ 施工管理制度包括：項(xiàng)目報(bào)建與施工許可制度；建筑工程質(zhì)量管理制度；工程 竣工驗(yàn)收備案制度。商品房住宅應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 ㈠ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償轉(zhuǎn)讓與無(wú)償轉(zhuǎn)讓兩種性質(zhì)。無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要是繼承、贈(zèng)與等行為。有償轉(zhuǎn)讓主要是買(mǎi)賣(mài)、交換及其他合法方式發(fā)生的轉(zhuǎn)讓。其他方式主要有：以房地產(chǎn)作價(jià)入股；合資、合作開(kāi)發(fā)；收購(gòu)、兼并或合并；以房地產(chǎn)抵債。 ㈡ 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)符合 3 個(gè)條件：已支付出讓金并取得土地證；完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25%；已建成的房屋應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。 ㈢ 轉(zhuǎn)讓程序有 6 項(xiàng)，簽訂合同； 90 日內(nèi)提出申請(qǐng)并申報(bào)成交價(jià)格；房產(chǎn)部門(mén)審查并在 7 日 做出 答復(fù)；根據(jù)需要進(jìn)行查勘和評(píng)估；納稅；發(fā)證。 ㈣ 禁止轉(zhuǎn)讓的有 7 條， 第四節(jié) 商品房的銷(xiāo)售管理 ㈠ 商品房銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將新建商品房向消費(fèi) 者售賣(mài)的活動(dòng)，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種。 ㈡ 商品房預(yù)售， 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項(xiàng)條件一項(xiàng)程序（ 3+1）： ⑴ 取得土地使用權(quán)證書(shū)； ⑵ 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ⑶ 達(dá)到總投資 25%以上并已確定施工進(jìn)度竣工日期。 ⑷ 取得商品房預(yù)售許可證。 按照條例要求，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前制定 臨時(shí)管理規(guī)約 ；住宅物業(yè)的建設(shè)單位 ， 應(yīng)當(dāng)通過(guò) 招 投標(biāo)方式 ， 選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書(shū)面的 前期物業(yè)服務(wù) 合同 。 預(yù)售管理程序， ⑴ 未取得商品房預(yù)售許可證不得預(yù)售； ⑵ 申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交六個(gè)方面的證件和資料； ⑶ 主管部門(mén)在 10 日 內(nèi)作出決定并自決定之日起 10 日內(nèi)兼送達(dá)商品房預(yù)售許可證； ⑷ 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約 30 日內(nèi)辦理合同備案； ⑸ 交付之日起90 日內(nèi)辦理權(quán)屬登記（ 60 日內(nèi)初始登記）。 ㈢ 商品房現(xiàn)售條件， 有七條。這里要注意的是， 《 條例 》 規(guī)定水、電、氣、熱等 應(yīng)當(dāng)終端服務(wù)、終端收費(fèi)。 商品房現(xiàn)售原則 ， ⑴ 不得分割拆零銷(xiāo)售； ⑵ 不得 一 房多賣(mài)； ⑶ 不得返本銷(xiāo)售、售后包租； ⑷ 不得有虛假欺詐廣告、合同； ⑸ 要有物業(yè)管理并簽訂協(xié)議。經(jīng)批準(zhǔn)同意變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人。 ㈣房屋交付時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提供 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使 用說(shuō)明書(shū)》 。住宅保修期從住宅交付用戶(hù)使用之日起計(jì)算。 第五節(jié) 房屋租賃管理 ㈠ 主要原則，自愿、平等、互利的原則。 ㈡ 續(xù)租者應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿(mǎn)前 3 個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意重新簽訂租賃合同。 承租人拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的出租人有權(quán)終止合同，造成損失的由承租人賠償。 ㈢登記備案，一是房屋行政主管部門(mén)登記備案，二是公安部門(mén)登記備案。 第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù) ㈠ 房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括，房地產(chǎn)咨詢(xún)，價(jià)格評(píng)估，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。還有測(cè)繪、擔(dān)保等。 ㈡ 中介服務(wù)人員實(shí)行資格管理，估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人同物業(yè)管理師一樣，需經(jīng)統(tǒng)一考試、注 冊(cè)取得資格證書(shū)。 ㈢ 房地產(chǎn)主管部門(mén)每年對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，不合格的不得從事中介業(yè)務(wù)。 ㈣ 因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任 。 第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 抵押 是以 不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)為條件的物權(quán)擔(dān)保方式，抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)仍然享有占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的情況與方式 ，一是在建工程抵押；二是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押（按揭）。 房地產(chǎn)抵押的主要原則：應(yīng)當(dāng)遵循民事 法律原則（在抵押期間抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍?；房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致； 抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過(guò)其抵押的價(jià)值（可重復(fù)抵押但不能超過(guò)總的價(jià)值）。 不得抵押的情況， 1 有爭(zhēng)議的； 2 公共福利事業(yè)的； 3 文物保護(hù)的； 4 列入拆遷的； 5 查封抵押監(jiān)管等限制的； 6 依法不得抵押的（地上無(wú)房屋的劃撥土地不得抵押）。 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起 30 日內(nèi)辦理抵押登記，合同自登記之日起生效。沒(méi)有登記的不能對(duì)抗第三人。 第八節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 房地產(chǎn)權(quán)屬登記和檔案管理是整個(gè)房地產(chǎn)管理的工作基礎(chǔ)。我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制 度基本采用權(quán)證登記制度。 ㈠ 房屋權(quán)屬登記分六種 ： 1 總登記； 2 初始登記； 3 轉(zhuǎn)移登記； 4 變更登記； 5他項(xiàng)權(quán)利登記； 6 注銷(xiāo)登記。 ㈡ 權(quán)屬證書(shū)有三種 1：房屋所有權(quán)證， 2 房屋共有權(quán)證， 3 房屋他項(xiàng)權(quán) 證。權(quán)屬證書(shū)丟失應(yīng)當(dāng)?shù)菆?bào)聲明作廢，經(jīng)六個(gè)月無(wú)異議的予以補(bǔ)發(fā)。 ㈢不予登記的有三種情況： 1 屬于違章建筑的； 2 屬于臨時(shí)建筑的； 3 法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理 城市異產(chǎn)毗連 房屋使用和修繕 ,應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則。 危險(xiǎn)房屋的鑒定，房屋所有人或使用人應(yīng)持合法證件向當(dāng)?shù)胤课莅踩b定機(jī)構(gòu)提出 鑒定申請(qǐng)，由鑒定機(jī)關(guān)按程序進(jìn)行鑒定并簽發(fā)鑒定文書(shū)。 危險(xiǎn)房屋分為四個(gè)等級(jí)即四種情況： A 級(jí)為觀(guān)察使用； B 級(jí)為處理使用； C 級(jí)為停止使用； D 級(jí)為整體拆除。 如果房屋所有人 拒絕 按照 建議修繕治理危險(xiǎn)房屋，或者使用人有阻礙修繕治理危險(xiǎn)房屋，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有權(quán)指定有關(guān)部門(mén)代修， 或者采取其他的強(qiáng)制措施。發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 住宅各項(xiàng)使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則（適用于各種性質(zhì)的住宅界定維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任范圍）： 住宅自用部位和自用設(shè)備，是指戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶(hù)表以?xún)?nèi)的設(shè)備和自用陽(yáng)臺(tái)。 住宅共用部位 ， 是指 住宅承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備設(shè)施用房、建筑內(nèi)的車(chē)庫(kù)等。 住宅共用設(shè)施設(shè)備，是指 共用的 上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線(xiàn)、共用照明、 天線(xiàn)、暖氣干線(xiàn)、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。 第五章 國(guó)外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況 （缺）