【正文】 歷史名勝古跡。其主要的文化資源的所有權(quán)和管理權(quán)分屬不同部門，如交通、環(huán)境、水利、林業(yè)等，投資人一旦開展工作，將面臨溝通上的嚴(yán)重失調(diào)。 c)資源保護(hù)和旅游開發(fā)的矛盾：對民族文化和歷史遺留等不可再生資源的保護(hù)，已得到成了不同產(chǎn)業(yè)部門對資源保護(hù)重要性的共識，文化旅游資源開發(fā)建設(shè)中的保護(hù)問題得到了普遍關(guān)注，規(guī)劃措施逐步加強(qiáng)，越來越完善的相關(guān)法律法規(guī)的事實(shí)和執(zhí)行已成為文化旅游項(xiàng)目的重要門檻，進(jìn)而增加了項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。 2)市場風(fēng)險(xiǎn) a)市場需求多樣性和多變性：游客對旅游產(chǎn)品的需求，具有非常多樣化的細(xì)分，不同年齡、不同收入水平、不同時(shí)間中出游的目的性差別非常大，一個(gè)單一的文化旅游項(xiàng)目并不能滿足多樣化市場的需求；隨著大眾生活水平快速提高，其旅游需求也在快速轉(zhuǎn)變，這對如何把握旅游動機(jī)提出了不斷調(diào)整提升的要求。 b)項(xiàng)目開發(fā)成本高、門檻高：此項(xiàng)目屬于資源獨(dú)特的項(xiàng)目，位于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，距離中心客源城市或交通樞紐較遠(yuǎn)，可進(jìn)入性差。 c)項(xiàng)目的獨(dú)特性：許多旅游項(xiàng)目都打“文化”牌，往往讓旅客感覺不到太多的差異，如果地方對文化資源的開發(fā)力度不強(qiáng)，缺乏獨(dú)特 鮮明的旅游形象，沒能形成獨(dú)具一格的吸引力，這也將為投資方增加投資風(fēng)險(xiǎn)。 3)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 此項(xiàng)目作為文化旅游項(xiàng)目，投資回報(bào)期較長，初期投資金額較大且為自籌資金，投資方資金風(fēng)險(xiǎn)較大。 4)土地及建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) a)此項(xiàng)目目前交通欠發(fā)達(dá)，由此將為項(xiàng)目的整體建設(shè)造成較大難度， 交通運(yùn)輸和人員等方面為投資房增加了較大的成本。 b)項(xiàng)目位于海拔 1000 米左右的山區(qū)，特殊地質(zhì)將大大增加項(xiàng)目建設(shè)施工的危險(xiǎn)系數(shù)。 七、組織機(jī)構(gòu)及運(yùn)作模式 一、酒店開發(fā)建設(shè)組織機(jī)構(gòu)及工作職能 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)組織機(jī)構(gòu)圖 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各部門主要職能表 序號 職位 主要職能描述 1 項(xiàng)目經(jīng)理 確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)時(shí)、優(yōu)質(zhì)地完成全部工作。 2 技術(shù)部 建立完善工程管理的規(guī)范性文件及相關(guān)制度，為項(xiàng)目提供技術(shù)、信息支持，使項(xiàng)目在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，以較低的建設(shè)成本和投入較高品質(zhì)的工程。 3 工程部 負(fù)責(zé)組織公司工程施工管理 ,對項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全進(jìn)行控制。 4 物資設(shè)備部 在項(xiàng)目副總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，認(rèn)真做好物資調(diào)撥，調(diào)劑、購料、驗(yàn)收、供應(yīng)的組織和管理工作。 5 質(zhì)量安全部 負(fù)責(zé)項(xiàng)目質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理體系的運(yùn)行，負(fù)責(zé)擬定、分解質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)指標(biāo)，對項(xiàng)目部 的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全體系運(yùn)行內(nèi)部審查。 6 經(jīng)營部 嚴(yán)格貫徹執(zhí)行有關(guān)工程造價(jià)政策及規(guī)定，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的合同管理，造價(jià)控制及工程支付等工作。 7 財(cái)務(wù)部 負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督，合理安排資金運(yùn)用，保證滿足項(xiàng)目建設(shè)資金需求。 8 辦公室 負(fù)責(zé)整體項(xiàng)目建設(shè)的綜合協(xié)調(diào)，行政文秘辦公信息化，機(jī)關(guān)事務(wù)協(xié)調(diào)等工作。 二、運(yùn)營組織機(jī)構(gòu)及工作職能 項(xiàng)目運(yùn)營組織機(jī)構(gòu)圖 項(xiàng)目運(yùn)營管理部門主要職能表 序號 職位 主要職能描述 1 總經(jīng)理 全權(quán)負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目運(yùn)營的一切事務(wù) ,帶領(lǐng)全體員工努力工作 ,完成公司所確定的各項(xiàng)目標(biāo) 。制定項(xiàng)目經(jīng)營方向和管理目標(biāo) ,包括制定一系列規(guī)章制度和服務(wù)等。 2 總經(jīng)理助理 協(xié)助總經(jīng)理工作，并根據(jù)總經(jīng)理授權(quán)，完成其交辦的各項(xiàng)任務(wù)。 3 辦公室 負(fù)責(zé)整體項(xiàng)目運(yùn)營中的綜合協(xié)調(diào)，行政文秘辦公信息化，機(jī)關(guān)事務(wù)、檔案、公章使用、制定項(xiàng)目管理辦法等工作。 4 財(cái)務(wù)部 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)工作，包括，組織賓館、游艇項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)核算工作，控制財(cái)務(wù)收支，組織編制和審核會計(jì)報(bào)表，統(tǒng)計(jì)報(bào)表、預(yù)算報(bào)表，控制各種固定資產(chǎn)的購置和基建項(xiàng)目，組織和編制資本支出計(jì)劃等。 5 物業(yè)部 即負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的全部物業(yè)服務(wù)工作，包括制定貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施和能源管理方面的工作規(guī)章制度、負(fù)責(zé)組織設(shè)備的使用、維護(hù)、革新改造直至報(bào)廢的整個(gè)使用過程的管理工作，使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)、控制所有設(shè)備使用成本，開源節(jié)流，接待客戶報(bào)修等服務(wù)工作。 6 市場部 負(fù)責(zé)制定年度營銷目標(biāo)計(jì)劃；建立和完善營銷信息收集、處理、交流及保密系統(tǒng)；對消費(fèi)者購買心理和行為的調(diào)查、對競爭的同行業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)收集； 整理和分析、做出銷售預(yù)測，提出未來市場的分析、發(fā)展方向和規(guī)劃；制定產(chǎn)品企劃策略；制定銷售價(jià)格；完成銷售任務(wù)。 7 采購部 采購部責(zé)任主要為根據(jù)項(xiàng)目營銷計(jì)劃和施工計(jì)劃制訂采購計(jì)劃，保證所有材料的供應(yīng)。 8 房務(wù)部（賓館） 全面負(fù)責(zé)客房部工作，向總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 遵守相關(guān)法律法規(guī)，及本公司規(guī)定，全面開展客房的服務(wù)工作，完成接待任務(wù)。 9 游艇部 全面負(fù)責(zé)游艇項(xiàng)目的工作，向總經(jīng)理負(fù)責(zé)。遵守各項(xiàng)法律法規(guī)，全面開展游艇項(xiàng)目的服務(wù)工作，完成接待任務(wù)。 八、結(jié)論與建議 結(jié)論： 1）從項(xiàng)目投資應(yīng)具備“四好”（即：好操作，好掌控、好機(jī)制、好 人）的基本條件分析，雖然奧宇初涉旅游行業(yè)，本著投石問路的精神，按上述條件能夠順利實(shí)施的前提下 ，筆者認(rèn)為該項(xiàng)目 基本 具備“四好”的條件，規(guī)避了現(xiàn)有承包商等錯(cuò)綜復(fù)雜的矛盾與風(fēng)險(xiǎn)。如果真的能在預(yù)定時(shí)間段內(nèi)完成辦理土地和規(guī)劃建設(shè)與投入運(yùn)營，那么該項(xiàng)目具有良好的發(fā)展前景。 2）該項(xiàng)目符合國家和陜西省重點(diǎn)發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)拉動內(nèi)需的戰(zhàn)略定位，而且 也是符合奧宇董事會主要成員們推動事業(yè)發(fā)展而選擇重點(diǎn)項(xiàng)目的方向。筆者認(rèn)為，當(dāng)投資人所選擇的項(xiàng)目與市場的需求、政府的規(guī)劃導(dǎo)向、當(dāng)?shù)氐奈幕e淀與客觀環(huán)境相一致，運(yùn)作中能夠合拍共贏，該項(xiàng)目就是具有生命力的； 3）老牛灣具備民俗文化旅游深厚沉淀客觀基礎(chǔ)條件，雖然目前該地許多旅游基礎(chǔ)設(shè)施尚不具備， 2021 年平均日游客量僅為 300 余人，但相信在陜西省和忻州市及偏關(guān)縣的高度重視下，基礎(chǔ)條件將會在 5 年之內(nèi)得到巨大改善。對于奧宇來說，此時(shí)真是切入的最佳時(shí)機(jī)，從投入 產(chǎn)出方面判斷，這里將有較大的增值潛力； 建議： 1）面對新產(chǎn)業(yè)、新項(xiàng)目、新地點(diǎn)、新環(huán)境的情況下， 投資人 更應(yīng)認(rèn)真向同行學(xué)習(xí)，向當(dāng)?shù)刭t達(dá)學(xué)習(xí)，認(rèn)真搞好調(diào)查研究， 掌握真實(shí)細(xì)節(jié)和數(shù)據(jù) ， 依法依規(guī)辦理， 不憑感情用事，既有定性分析更要有定量分析，以提高辦事效率并減少風(fēng)險(xiǎn)。 2）項(xiàng)目投資要形成合力，在充分發(fā)揮奧宇品牌 正能量的影響力 的同時(shí)，更要與當(dāng)?shù)卣?guī)劃“合拍”，發(fā)展“合路”；在運(yùn)作過程中，為了吸引和凝聚各方“好人” 支持和 高效地運(yùn)作該項(xiàng)目，從一開始就應(yīng)切實(shí)建立起一個(gè)“好機(jī)制”，以此真正實(shí)現(xiàn)“激發(fā)活力” “共建共贏” ，當(dāng) 管理團(tuán)隊(duì)都具有 內(nèi)在動力和無限活力的時(shí)候，新切入的投資項(xiàng)目才會 帶來 較大回報(bào) 。 3）本項(xiàng)目得到政府及主管部門明確批復(fù)后，建議組織規(guī)劃設(shè)計(jì)專家、旅游管理專家、民俗學(xué)家、環(huán)保專家、經(jīng)營管理專家及政府主管領(lǐng)導(dǎo)等專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行詳細(xì)論證分析，最終形成符合實(shí)際的可行性報(bào)告。 九、希望扶持與優(yōu)惠的政策 優(yōu)先土地供應(yīng) 。 對符合偏關(guān)縣和老牛灣景區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)要求，并與縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展合拍共贏的項(xiàng)目，本著縣委縣政府的權(quán)限， 特使特批 優(yōu)先列入年度用地計(jì)劃，并以基準(zhǔn)地價(jià)掛牌出讓供應(yīng)土地。 加快規(guī)劃建設(shè)審批程序。 切實(shí)落實(shí)忻州市及偏關(guān)縣有關(guān)招商引資獎勵(lì)措施 。